银行业家庭贷款增幅连续三个月缩减，9月仅增加6000亿韩元。住房抵押贷款增速放缓，同时信用贷款等其他贷款大幅减少。相反，企业贷款因大企业资金需求扩大，增幅连续三个月加大。 根据韩国银行15日发布的《金融市场动态》，截至9月底，存款银行的家庭贷款（包括政策抵押贷款）余额为1198万9000亿韩元，比上月增加6000亿韩元。 家庭贷款增幅自7月的5万5000亿韩元降至8月的3万5000亿韩元，9月进一步缩减至6000亿韩元。 按贷款种类划分，包括租赁资金贷款在内的住房抵押贷款增加2万9000亿韩元，达到955万5000亿韩元。住房贷款的增幅也较8月（4万1000亿韩元）有所缩小。由于租赁交易放缓和入驻量减少，增幅有所下降。 韩国银行市场总括团队副组长李承燁表示：“8月房地产政策出台后，首都圈住房市场以江南三区和龙山区为中心，房价下跌，交易量减少，个别住房贷款增速逐渐放缓。” 不过，他指出：“首尔其他地区和部分京畿道地区的房价仍在上涨，因此判断未来房价走势对家庭贷款的影响仍然困难，我们将密切关注。” 信用贷款等其他贷款余额为242万6000亿韩元，减少2万3000亿韩元，降幅较8月（-6000亿韩元）显著扩大。 上个月银行的企业贷款余额增加10万7000亿韩元，达到1441万5000亿韩元，增幅连续三个月扩大。 其中，大企业贷款因银行贷款业务的加强，以及公司债偿还、设备投资等资金需求增加，增加了7万5000亿韩元。中小企业贷款因中秋节资金等流动资金需求持续，增加了3万2000亿韩元，但受到季度末不良贷款处置等影响。 上个月银行存款余额为2621万7000亿韩元，较8月（增加1000亿韩元）大幅增加29万1000亿韩元。这是由于季节性因素，活期存款增加所致。 活期存款因季度末财务比率管理需要，法人资金流入增加24万7000亿韩元，定期存款也因部分大企业存款到期，银行吸引资金的努力持续，家庭资金的存入也增加了2万1000亿韩元。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

金融监管机构正在考虑进一步上调住房抵押贷款的风险权重，这可能会加大银行的资本管理压力。今年，住房抵押贷款的风险权重下限已提高，明年风险加权资产（RWA）的计算下限也将上升。如果这一额外监管措施落实，银行在维持现有资本比率的同时，增加住房抵押贷款的压力将会加大。 据金融界消息，金融委员会主席李亿权在10月8日的国会政务委员会国政审查中表示，将“视市场情况进行审查”住房抵押贷款风险权重的进一步上调。金融监管机构自今年1月起，将适用内部评级法的银行新发住房抵押贷款的风险权重下限从15%提高至20%。 风险权重是反映贷款和投资资产风险水平的比例。风险权重上升意味着即使贷款金额相同，风险加权资产（RWA）也会增加。如果自有资本不变，国际清算银行（BIS）标准下的资本比率将下降，银行需要增加资本或调整风险加权资产的增长速度。 明年，内部模型计算的RWA下限的“输出底线”也将提高。该制度旨在确保内部模型计算的结果不低于标准方法计算的RWA的一定比例，适用比例将从今年的65%提高至明年的70%，并在2028年达到72.5%。未达到提高后的内部模型计算RWA下限的银行，将面临额外的资本比率管理压力。 此外，监管机构还在考虑将高债务收入比（DSR）和高贷款价值比（LTV）贷款纳入高风险住房抵押贷款类型，并引入家庭部门系统性风险缓冲资本。住房抵押贷款风险权重的进一步上调及这些措施的实施时间尚未确定。 银行的风险加权资产已经在增加。今年第二季度，国内银行的RWA较上季度增加了42.6万亿韩元（1.7%）。同期，普通股资本增加了8.8万亿韩元（2.2%）。普通股资本的增长率超过了RWA的增长率，截至6月底，普通股资本比率为13.62%，总资本比率为15.77%，分别上升了0.12个百分点和0.03个百分点。 尽管目前资本比率有所改善，但如果RWA因额外监管而增加，银行将需要确保资本以维持现有比率。不同银行的影响将取决于住房抵押贷款的规模、适用的风险权重和资本承受能力。资本承受能力有限的银行，面临的住房抵押贷款增长速度和贷款结构调整的压力将更大。 在推进生产性金融扩展的过程中，资本管理也是必须考虑的因素。企业贷款的资本负担也会因借款人的信用度及担保情况而有所不同，因此银行可能会倾向于增加资本负担较小的贷款供应。 金融界人士表示：“随着资本监管的加强，银行在扩大企业贷款的过程中也不得不考虑资本负担。”他还指出：“生产性金融可能会更加集中于优质企业和担保贷款。”

李亿权金融委员会主席针对政府对住房抵押贷款600万韩元的限制措施，表示“如果没有这些限制，情况可能会更糟”。尽管围绕贷款限制的实效性存在争论，他认为该政策在抑制高价房屋的价格上涨方面发挥了作用。 在10月8日的国会正务委员会国政审查中，国民力量党议员申东旭质询称，政府去年通过6·27对策将首都圈及调控区域的住房购买抵押贷款上限限制在600万韩元，但首尔的公寓价格依然在上涨。申议员指出，贷款上限的缩减导致了现金持有者在市场上占据优势，甚至连相对价格较低的江北和外郊地区的房价也在上涨，质疑政策的效果。 李在明总统提到的所谓“房价平坦化”现象也被提上了议程。申议员质问，政府的政策是否真的有效，抑制江南地区房价的同时却导致江北等外郊地区价格上涨。 对此，李亿权回应称：“市场情况似乎是这样”，并强调“必须稳定市场”。他进一步指出，政府正在致力于扩大住房供应，以此来稳定房地产市场。 对于设计6·27贷款限制的官员责任问题，李亿权也进行了反驳。当申议员提到前金融委员会副主席权大英等人的政策责任时，李亿权表示：“当时高价房屋在市场上占主导地位，因此大多数人认为600万韩元的对策是有效的。”他解释称，该限制措施也是金融委员会及相关部门共同推动的政策。 围绕家庭贷款总量管理政策的争论也在继续。共同民主党议员韩敏秀指出，金融委员会在今年4月将家庭贷款增长率目标设定为1.5%，但在8月将其提高至3%，质疑在银行贷款额度提前用尽、贷款申请中断等副作用出现后才调整目标的做法。 对此，李亿权强调：“基本上，由于家庭债务过高，我们需要进行管理。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

根据国会国土交通委员会成员金钟阳从国土交通部获得的《住房购置资金筹措及入住计划书现状》国政审查资料显示，首尔各地区购房资金中金融机构贷款的比例差异显著。江南三区和龙山区的贷款比例有所下降，而被称为“诺道江”的诺恩区、道峰区和江北区的贷款比例则接近30%。 数据显示，今年1月至8月，诺恩区购房者的整体购房资金中，金融机构贷款占比为38.2%，比去年30.0%上升了8.2个百分点。道峰区在同一时期的贷款占比从28.0%上升至31.9%，增幅为3.9个百分点。江北区的比例则保持在31.5%至31.4%之间。 相反，江南三区和龙山区的金融机构贷款比例均有所下降。 江南区的贷款比例从去年的20.9%降至今年1月至8月的9.3%，下降了11.6个百分点。瑞草区从18.0%降至9.5%，松坡区从21.1%降至13.8%，龙山区从17.5%降至10.9%。 江南三区和龙山区的金融机构贷款比例合计也从去年的19.8%降至今年1月至8月的11.1%。 与此同时，这些地区金融资产的变现比例有所上升。江南区的股票、债券等金融资产变现比例从去年的5.5%上升至今年的14.8%。瑞草区从5.3%上升至15.6%，松坡区从4.1%上升至10.8%，龙山区从7.0%上升至15.5%。 江南三区和龙山区的金融机构存款比例也从去年的16.5%上升至今年的19.8%。通过赠与和继承获得的资金比例也从4.7%上升至7.0%。 有观点指出，诺道江地区15亿韩元以下的公寓交易比例较高，因此对贷款政策变化更为敏感。根据首尔市对国土交通部实际交易价格公开系统的分析，去年8月诺恩区公寓交易中99.8%为15亿韩元以下，而道峰区和江北区的所有交易均在15亿韩元以下。首尔整体的15亿韩元以下交易比例为79.9%。 因此，如果进一步降低适用于15亿韩元以下住房的住房抵押贷款6亿韩元的限额，首尔外郊的购房者可能会受到更大影响。 高价区域利用现金和金融资产的购房能力增强，而外郊区域则对贷款的依赖度较高，因此，额外的贷款限制可能会对实际需求者的购房能力造成更大压力。 金议员指出：“贷款限制越高，现金实力较强的区域能够用自有资金购房，而无法贷款的首尔外郊实际需求者则被推向悬崖。他表示，政府推出的贷款限制措施实际上反而剥夺了普通人购房的机会，变成了逆向的限制。” 他进一步表示：“如果继续收紧住房贷款限额，对诺道江等外郊实际需求者而言，无异于通知他们不要购房。”并呼吁政府和金融监管机构停止一刀切的贷款限制，首先应当建立保护实际需求者的机制。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

住房抵押贷款利率连续四个月上升，创下3年9个月以来的最高水平。一般信用贷款利率也升至6%水平。韩国银行认为，9月市场利率的上升将导致贷款利率大幅上涨的可能性很大。 根据韩国银行在30日发布的“金融机构加权平均利率”统计数据，8月份存款银行的住房抵押贷款加权平均利率（新发放贷款基准）为年4.66%，较上月上升0.18个百分点。这是自2022年11月（4.74%）以来的最高水平，连续四个月上升。 整体家庭贷款利率为4.76%，上升0.12个百分点，创下自2024年11月（4.79%）以来的最高值。一般信用贷款利率为6.33%，上升0.36个百分点，达到2024年1月（6.38%）以来的最高水平。 信用贷款利率首次突破6%是自2024年12月（6.15%）以来的首次。租赁资金贷款利率也上升至4.35%，上升0.16个百分点。 韩国银行金融统计团队负责人金成俊表示：“短期基准利率和住房贷款利率的上升，加上相对较低利率的浮动利率比例减少，导致了整体住房贷款利率的上升。”他补充道：“政策贷款的利率低于一般银行的住房贷款比例增加，进一步推动了整体住房贷款利率的上升。” 一般信用贷款利率因短期银行债券利率上升以及中低信用借款比例增加而上升。 住房抵押贷款中固定利率的比例为35.3%，较上月扩大3.4个百分点，10个月来首次上升。整体家庭贷款中固定利率的比例也上升至23.5%，增加2.5个百分点，时隔13个月再次上升。 固定型住房贷款利率为4.88%，上升0.12个百分点；浮动型为4.53%，上升0.18个百分点。金团队负责人表示：“历史上，当固定利率与浮动利率的差距缩小时，固定利率贷款的比例往往会增加。”他指出：“本月浮动利率相对上升较多，导致差距缩小。” 8月份企业贷款利率为4.30%，较上月上升0.10个百分点。大企业贷款利率为4.21%，上升0.03个百分点；中小企业贷款利率为4.38%，上升0.16个百分点。中小企业贷款利率的上升也反映了上月部分银行低利率政策贷款的基数效应。 储蓄性存款（存款）利率维持在3.21%不变。定期存款等纯储蓄性存款利率为3.14%，下降0.02个百分点；金融债券、可转让存款证（CD）等市场型金融产品利率为3.53%，上升0.05个百分点。 银行新发放贷款的利率差为1.19个百分点，较上月扩大0.13个百分点，时隔7个月再次上升。余额基准的利率差为2.20个百分点，减少0.02个百分点。 关于未来利率的展望，金团队负责人表示：“9月以来，短期到长期的市场利率普遍上升约20个基点（1个基点=0.01个百分点），如果这种趋势持续到月底，贷款利率也很可能会随之上升。”他补充道：“上涨幅度将受到银行贷款策略等因素的影响，因此需要查看实际数据才能得出结论。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

SC第一银行将于下月1日起全面恢复住房抵押贷款（住房抵押贷款）抵押贷款保险（MCI）的加入。这是自7月因家庭贷款总量管理而暂停加入以来，时隔约两个月半的恢复。29日金融界消息称，SC第一银行决定从下月1日起重新允许所有住房抵押贷款申请加入MCI。此前，SC第一银行在去年12月暂时中止MCI加入，年初恢复，但在今年7月15日再次暂停。此后，SC第一银行在8月底仅针对公寓尾款贷款（入住现场）恢复了MCI加入，而此次则将适用范围扩大至一般住房抵押贷款。SGI首尔保证公司发行的MCI是一种保险，确保在申请住房抵押贷款时，小额租赁保证金不会从贷款额度中扣除。如果不加入MCI，则根据住房抵押贷款认可比例（LTV）计算的贷款可能金额中，需要扣除各地区的小额租赁保证金。因此，MCI的恢复将使借款人能够获得更高的住房抵押贷款额度。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

为了降低利息负担而推出的转贷制度，其初衷正在受到挑战。由于银行的转贷利率普遍高于新贷款利率，消费者的选择变得更加困难。随着家庭贷款总量管理的加强，银行在新贷款和转贷的处理上变得更加谨慎。根据国会金融委员会成员朴成勋从金融监督院获得的“银行间一般贷款与转贷平均利率比较”资料显示，在2023年7月，16家提供住房抵押贷款的银行中，有11家转贷的平均利率高于一般新贷款利率。利率差距最大的是iM银行，转贷利率为7.17%，比一般新住房贷款利率（4.84%）高出2.33个百分点。全北、济州、釜山和水协银行的转贷利率也比新贷款高出0.39至0.53个百分点。在五大银行（KB国民、信贷、 하나、我们的银行、NH农协银行）中也出现了利率逆转。我们的银行的转贷利率为4.71%，高于一般新住房贷款利率（4.34%）0.37个百分点。NH农协银行和 하나银行的转贷利率分别高出0.24个百分点和0.18个百分点。相对而言，KB国民银行的一般新贷款利率为4.36%，转贷利率为4.32%，转贷利率低于0.04个百分点。信贷银行的新贷款利率为4.42%，转贷利率为4.30%，转贷利率低于0.12个百分点。实际上，寻求贷款转贷的金融消费者也感受到了这种情况。为了减轻现有贷款的利息负担而考虑转贷的消费者，最终却放弃了转贷的案例也屡见不鲜。一位考虑转贷的职员表示：“咨询后比较利率，发现转贷的条件不仅没有改善，反而更高，因此决定继续使用现有贷款。”信用贷款的情况也类似。在16家银行中，有10家的转贷利率高于一般新贷款利率。在五大银行中，除了我们的银行外，其他四家银行的转贷信用贷款利率更高。特别是， 하나银行的一般新信用贷款平均利率为4.70%，而转贷利率为5.72%，高出1.02个百分点。不过，金融监管机构表示，仅凭简单的平均利率无法断定银行将转贷利率定得更高，因为一般新贷款和转贷的借款人信用度、抵押价值和产品构成等因素各不相同。转贷制度的目的是让消费者能够将现有贷款转换为更低利率的产品，从而降低利息负担。根据金融委员会的数据，截至去年年底，约42万人使用了贷款转贷服务，平均每人每年节省的利息达169万韩元。然而，随着市场利率上升和银行贷款门槛提高，消费者感受到的转贷效果已不如以往。尤其是在金融监管机构对家庭贷款总量管理的背景下，银行在贷款额度和处理规模上采取保守态度，导致新贷款和转贷业务都受到抑制。金融界人士表示：“目前银行面临着严格的贷款监管，贷款业务受到抑制。”朴成勋议员指出：“作为一项旨在让消费者能够找到更低利率的贷款转贷制度，消费者自然会对其效果产生疑问。”他呼吁金融监管机构检查利率逆转的原因，并评估该制度实际为借款人减轻了多少利息负担。

五大银行在低利率时期发行的2%银行债券共计6万亿韩元将在明年到期。如果假设以最近市场利率4%全额再融资，年利息成本将增加835亿韩元。由于美国可能进一步收紧货币政策，市场利率上升压力持续，银行业进入了“再融资的时刻”。 根据韩国证券结算所的债券信息，本报统计显示，KB国民、信韩、 하나、我们、NH农协等五大银行在去年发行的2%固定利率优先银行债券中，2027年到期的债券量至少为6万500亿韩元。 按银行划分， 하나银行以2万2600亿韩元的债券量最多，其次是NH农协银行1万4300亿韩元、我们银行1万3300亿韩元、KB国民银行6000亿韩元、信韩银行4300亿韩元。 这些债券的加权平均票面利率约为2.62%。考虑到最近一个月金融债券Ⅰ（银行债券）无担保AAA两年期的五家民间债券评估机构的平均利率约为4.06%，假设再融资利率为4%，年利息成本将增加至约1585亿韩元至2420亿韩元。银行业为了维持同规模的资金，每年需承担的成本将增加835亿韩元。 如果对各银行的到期债券量统一应用整体平均利率2.62%，则额外成本中， 하나银行约为312亿韩元最多，NH农协银行约为197亿韩元、我们银行约为184亿韩元、KB国民银行约为83亿韩元、信韩银行约为59亿韩元。然而，由于各银行债券的实际票面利率不同，个别银行的额外成本可能会有所差异。 去年，由于韩国银行的基准利率下调及对进一步降息的预期，以及经济放缓的担忧，银行债券利率降至2%水平。银行在此期间能够以较低成本融资，但随着美联储加息，国内债券利率反弹，融资条件发生了变化。 问题在于，利率上升的时间越长，低利率债券到期将导致银行业成本增加。偿还现有债券后，如果再发行同规模的债券，将不得不承担发行时的高市场利率。银行可以减少债券发行，转而通过存款等其他方式筹集资金，但如果存款利率也随之上升，融资成本的增加将难以避免。 不过，银行并不一定会将到期的全部债券以同规模的银行债券再融资，实际发行利率也会根据到期时的市场情况和债券的到期时间而有所不同。因此，比较现有债券的票面利率与当前市场的民间平均利率，实际融资成本的增加额也可能有所不同。 汉城大学经济学教授金相奉表示：“考虑到当前的物价、增长率以及美国利率和债券市场的走势，国内市场利率的上升压力仍在持续。”

金融当局在发布“8·13房地产市场稳定金融综合对策”一个多月后，开始调整银行现场提出的细则，以减少混乱。具体化首次购房者的住房抵押贷款认可比例（LTV）例外标准，并提高高价和高LTV住房抵押贷款的风险权重（RW），以增强银行的资本负担。 据金融界消息，金融当局最近通过银行联合会收集了关于首次购房者LTV例外适用的银行质询。8·13对策规定，即使有过住房持有历史，但因未成年时期的继承等不可避免的原因，经过银行信贷审查委员会审核后，可以适用首次购房者的LTV。 然而，由于“不可避免的原因”的范围不明确，各银行的判断存在差异，因此当局决定制定统一的解释。主要质询包括因分配项目失败而未能实际获得住房的分配权，或因继承而获得的住房份额被处置的情况。金融界认为这是一项旨在一致适用现有例外条款的措施，而非进一步放宽监管。 另一方面，对于高风险住房贷款，正在讨论加强资本监管的细则。金融监督院最近与主要银行协商适用于高价和高LTV住房贷款的风险权重标准。 目前正在审议的方案中，包含根据住房价格和LTV水平细分高风险住房贷款的内容。提到的例子包括住房价格超过2.5亿韩元且LTV超过40%的贷款、超过1.5亿韩元但不超过2.5亿韩元且LTV超过40%的贷款，以及不超过1.5亿韩元且LTV超过60%的贷款。在风险较高的区间，讨论将现行风险权重大幅提高的方案，部分区间甚至考虑适用最高4倍的标准。 此外，贷款金额超过4亿韩元且总负债本金偿还比率（DSR）超过35%的住房贷款，也被视为高额和高DSR贷款进行单独管理的方案。目前，各区间标准和风险权重倍数尚未确定。金融当局计划在与银行界进一步协商后，制定细则，并以明年1月实施为目标。 8·13对策的其他后续措施也在具体化。住宅项目融资（PF）自有资本比例的监管已将实施时间从2027年推迟至2029年，但如何延缓风险权重、准备金和贷款限制等措施仍在进一步协商中。银行和保险界的PF联合贷款限额已从1万亿韩元增加到5万亿韩元，相关投资对象和资金供应结构也在协调中。 金融界人士表示：“在对策发布时，确定了大方向，细节部分与金融机构进行了进一步协商。预计到年底，现场提出的质询和各行业的影响将使适用标准更加具体化。”

在低利率时期获得5年混合型住房抵押贷款的借款人正面临利率重新评估的时刻。如果原本享受2%至3%利率的借款人转为当前约5%的利率，月还款额可能会增加数十万元。最近，近70%的新借款人选择了浮动利率，而韩国和美国相继提高基准利率，家庭的利息负担预计将进一步加重。据金融界消息，2021年获得5年混合型住房贷款的借款人，其固定利率适用期从今年开始陆续结束。混合型住房贷款在最初的5年内适用固定利率，之后每6个月或1年重新评估利率。假设2021年8月以年利率2.98%借款3亿韩元，采用30年期本金均等偿还方式，首次月还款额约为126万韩元。5年后，剩余本金约为2亿6660万韩元。如果重新评估后的利率为年利率5.15%，月还款额将增加至约158万韩元，增加32万韩元。年还款负担将增加约384万韩元。在相同条件下，借款5亿韩元的借款人月还款额将从约210万韩元增加至264万韩元，增加约53万韩元。年负担将增加约640万韩元。实际的重新评估利率和还款额将根据产品的基准利率、加成利率和优惠条件等有所不同。不仅是过去的混合型贷款借款人面临利率负担。根据韩国银行的数据，7月新发放的住房贷款中，浮动利率的比例达到了68.1%。这意味着近7成的新住房贷款选择了受市场利率波动影响的产品。这被解读为初始利率低于固定型，并反映了未来利率将下降的预期。然而，最近的利率走势与借款人的预期相反。韩国银行连续两次提高基准利率后，美国联邦储备系统（美联储）也在16日（当地时间）将基准利率提高了0.25个百分点，至年利率3.75%至4.00%。美联储还保留了进一步加息的可能性，国内市场利率可能继续面临上升压力。作为浮动型住房贷款基准利率的最新发放额基准的COFIX，上个月维持在年利率3.18%，与前一个月持平。尽管自3月以来的上升趋势暂时停滞，但最近的存款和银行债券等银行融资利率的上升可能会有滞后反应。重新评估周期为6个月的浮动型产品，从今年上半年获得贷款的借款人将受到下半年变化的利率环境的影响。四大国有银行KB国民、信韩、 하나、우리银行的住房贷款利率统计显示，固定型和混合型贷款的利率为年利率4.95%至6.91%，浮动型为年利率4.29%至6.00%。随着利率上升的可能性增大，选择从浮动型转向固定型的借款人也可能会增加。假设贷款余额为3亿韩元，剩余期限为25年的借款人从年利率5.15%的浮动型转为年利率4.75%的固定型，月本金和利息将从约178万韩元减少至171万韩元，减少约7万韩元。如果假设这两种利率在剩余期限内保持不变，总利息将减少约2092万韩元。然而，如果浮动利率在此后下降，实际节省的金额可能会小于此。再融资利率还将根据借款人的信用度、抵押物价值和优惠条件等有所不同。中途还款手续费也需确认。以贷款余额3亿韩元、手续费率0.65%简单计算，初始费用为195万韩元。要通过月还款额的减少来抵消这一费用，约需28个月。然而，实际手续费会根据贷款执行后的经过时间和各银行的计算方式而有所不同。通常，贷款执行后3年后，许多产品的手续费会被免除，因此2021年混合型贷款的借款人也可能在没有额外手续费的情况下进行转换。专家建议，借款人应综合考虑贷款维持期限、利率重新评估周期和中途还款手续费，而不仅仅是根据利率预期来决定贷款类型。明治大学经济学教授赵东根表示：“在美国加息的情况下，韩国单方面逆势而行是很困难的，因此可能会有进一步加息的可能性。”他指出：“在利率上升的阶段，选择固定型住房贷款可以减少利息负担的波动性。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。