开发商生存条件：十一建设的转机与1.3万亿项目融资的关键
专注于龙山联合国军司令部（联合国司令部）土地开发的国内首代开发商十一建设，经过三年再次实现盈利。核心子公司龙山十一的业绩反映后，合并净利润超过1800亿韩元。然而，营业活动中却流出了超过1000亿韩元的现金。为了将账面反弹转化为实际财务改善，回收办公酒店的销售款和共同住宅的租赁保证金，减少1.3万亿韩元规模的项目融资（PF）至关重要。 根据26日金融监督院电子公示系统发布的审计报告，十一建设去年合并营业收入为4076亿5600万韩元，净利润为1836亿6800万韩元，成功摆脱自2022年以来的亏损，三年内实现盈利。 推动业绩反弹的是负责联合国司令部土地开发的特殊目的公司（SPC）龙山十一。龙山十一去年通过办公酒店的销售等实现了2161亿3400万韩元的营业收入和1332亿2200万韩元的净利润。合并净利润的很大一部分来自龙山项目。 净利润中还反映了与结转亏损相关的递延所得税资产的确认效果。基于未来可能产生的应税收入，企业所得税费用减少，导致当期净利润扩大。尽管营业利润有所改善，但净利润的增长并不完全伴随现金流入的营业成果。 在房地产市场低迷和项目融资市场紧缩的背景下，十一建设并未扩大新业务，而是将力量集中在联合国司令部土地开发上。该公司的最大项目'公园旁的首尔'是2017年从韩国土地住宅公社（LH）以1兆5520亿韩元收购的位于首尔龙山区梨泰院的44935平方米土地，计划建设共同住宅、办公酒店、酒店及商业设施等综合开发项目。现代建设负责施工，目标是2027年完工。 首个考验是去年供应的高端办公酒店'公园旁的套房'。该项目的平均认购竞争率为1.67:1，但项目的实际成果取决于合同和销售款的回收速度。合同款、中期款和尾款必须按计划到账，以确保项目融资的本金和利息偿还及后续施工费用的支付顺利进行。 公司的下一个胜负手是420户的共同住宅。这是一种以大户型为主的高端住宅产品，计划于9月以民间租赁方式供应。该结构将在一定时间内进行租赁运营，然后转为销售。 如果以民间租赁的方式供应，将不受销售价格上限的限制，可以根据市场情况和产品性价比来确定价格。然而，当前现金流的关键在于租赁转让价格与通过招募租户获得的租赁保证金之间的关系。共同住宅的供应和保证金的流入时点与项目融资的到期相吻合，因此租赁需求的保障将成为改善财务结构的关键变量。 尽管账面上实现了盈利，但现金流仍面临压力。去年合并营业活动现金流为1067亿2200万韩元的净流出，连续三年为负。这意味着用于营业活动的现金流入少于投入的项目费用和施工费用。 存货资产也超过2万亿韩元。审计报告显示，未完成住宅为5654亿韩元，土地为1兆2352亿韩元。应收销售款也达到了1609亿韩元，表明会计上确认的销售与实际现金流入之间存在时间差。 合并负债约为1兆7000亿韩元，负债率在200%左右。来自关联方的借款也增加至约1000亿韩元。龙山开发项目的主要项目融资约为1.3万亿韩元，将于2027年到期。 如何快速将来自联合国司令部土地的现金投入到减少借款中，将直接影响利息负担和新业务的开展。如果办公酒店销售的尾款和共同住宅的租赁保证金回收延迟，可能会在到期延长或再融资过程中增加金融成本。 在龙山以外的现有项目中也需要资金回收。位于全南海南县的'公园乐园海南'和京畿金浦市的'高村中央宰'仍有未售出和应收销售款。如果在龙山项目中确认了大规模利润，但其他项目的资金未能解冻，公司的整体现金流改善速度将受到限制。 十一建设通过对联合国司令部土地的选择与集中，成功实现了损益表上的反弹。然而，考虑到仍有超过2万亿韩元的存货资产和1万亿韩元的项目融资，恢复的完成程度将取决于实际流入的现金，而不仅仅是销售和净利润。如果办公酒店销售款和共同住宅租赁保证金能够转化为项目融资的偿还和借款减少，联合国司令部土地将成为十一建设摆脱危机的代表性项目。如果资金回收延迟，整个公司将面临集中风险，受单一项目的进度和金融市场状况的影响。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
2026-07-27 00:56:00
