政府将外国人房地产异常交易的筛选对象从去年的605件增加到今年的840件，增幅达38.8%，并加强资金来源的核查。将审查海外金融机构贷款或股票、虚拟资产的销售款项，并计划在土地交易许可区域核实实际居住情况。 国土交通部于23日表示，从去年6月至今年7月，已对全国住房、非住房和土地交易中外国人违法疑似交易的840件进行筛选，开展计划调查。调查于8月开始，预计将在12月结束，并于年末公布结果。 国土部根据今年2月修订的房地产交易申报法实施条例，获取了股票、债券、虚拟货币的销售款项、海外金融机构贷款额、居留资格等新数据，用于异常交易的筛选。筛选件数从去年的605件增加到今年的840件，增加了235件。 国土部将调查实际房地产购置资金的来源。不仅核查国内资金，还将确认从海外筹集的资金来源，以查明是否存在非法资金入境的情况，同时调查持有无法在国内就业或从事盈利活动的居留资格的外国人是否从事租赁业务等情况。 自去年以来，外国人住房交易的监管已加强。政府于2025年8月将首尔全境、仁川7个区和京畿23个市、县指定为外国人土地交易许可区域。此后，首尔的外国人住房交易较指定前减少了51%，首都圈整体从2279件减少至1481件，降幅为35%。政府上个月再次将该土地交易许可区域的指定期限延长了一年。 国土部还将检查外国人在土地交易许可区域内的实际居住义务是否得到履行。国土部计划与首尔市等地方政府合作，确认获得许可的外国人是否实际居住在该住房内。如果确认未履行实际居住义务，主管市、县、区的市长可以下达履行命令。如不遵守，可能会面临强制执行罚款或取消许可的后果。 目前，外国人在国内的住房持有呈上升趋势。国土部在今年5月发布的《2025年末外国人土地、住房持有统计》中显示，外国人所持有的国内住房为108231套，占总住房的0.55%。与2024年末的102160套相比，一年内增加了8015套。 国土部土地政策官申允根表示：“我们将对外国人住房投机行为进行彻底调查，严肃处理，以确保不影响我国透明的房地产交易秩序。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

政府虽然扩大了土地交易许可区域内的实际居住宽限期，但贷款监管依然严格，使得无房购房者的交易门槛依旧较高。虽然可以购买包含租户的房屋，但真正面临资金被押在租赁保证金上的买家，在支付尾款时仍然面临困难。 根据9月17日国土交通部的消息，土地交易许可区域内租赁住房的实际居住宽限申请期限将从今年年底延长至2027年12月31日。除了现有租赁合同的剩余期限外，续签合同也可作为宽限理由，最多可延长2年。国土部计划于10月1日实施，若获得续签合同的认可，最迟将在2029年之前入住。 虽然可以推迟入住，但这并不意味着可以推迟购房。买家在获得许可后必须在4个月内购房。从今年5月12日起，买家必须保持无房状态，并且在实际入住后仍需居住2年。 限制资金筹措的贷款监管也没有变化。目前在监管区域内，非优待对象的一般无房者的住房抵押贷款比例（LTV）为40%。总债务偿还比率（DSR）和按房价计算的贷款总额限制也适用，因此实际可贷款金额可能会根据借款人的收入和现有债务等因素减少。 现有的实际居住宽限申请在整体土地交易许可申请中所占比例也不大。根据首尔市的数据，8月首尔公寓的实际居住宽限申请为135件，占总申请3012件的4.5%。虽然宽限申请比上月的207件减少了34.8%，但整体申请也大致以相同幅度减少，因此比例保持不变。然而，整体申请中也包含了无需宽限的立即入住等案例。 如果继承租户的租赁保证金，卖方立即需要支付的现金将减少。但如果无房者仍需继续居住在其他租赁房屋，情况就会有所不同。因为他们的资产大部分被当前居住的房屋的租赁保证金锁定，可能无法用于支付定金或尾款。 例如，若要购买一套售价为6亿5000万韩元的房屋，若保证金为3亿韩元，即使继承保证金，仍需额外筹集3亿5000万韩元（不包括附加费用）。与现金实力充足的买家不同，若自有资金被锁定在当前居住的房屋的租赁保证金中，则需要额外的资金筹措。 即使是同样的无房者，拥有充足现金资产的家庭与大部分资产被锁定在租赁保证金的家庭之间，此次措施的感受效果可能会有所不同。 保证金继承与住房抵押贷款额度不能简单相加。因为有租户的房屋，保证金和担保权的顺序等都会影响贷款审核。继承的保证金在未来也需返还给租户，因此在入住时也需准备返还资金。 韩国建设政策研究院研究员李恩亨表示：“宽限期的延长不太可能立即导致交易量的增加。” 如果符合首次购房者或低收入者、实际需求者的优待条件，可以享受比一般借款人更宽松的贷款标准。然而，目前并非所有无房者都能成为优待对象。根据过去的住房拥有历史、收入、房价等因素，即使在无房实际需求者中，贷款额度也会有所不同。 另一方面，此次措施被认为在扩大有租户房屋的交易可能性方面是有效的。因为承认续签合同后，现有租户在更长时间内居住的条件下，买卖房屋的空间增大。然而，续签合同必须在申请宽限之前签订，并且续签期限必须在申请期限内开始才会被认可，并非所有租户的居住期限都会自动延长2年。 KB国民银行房地产首席专家金孝善表示：“税制改革后出现的房源被土地交易许可制度限制，承认续签合同使得租户居住的房屋在交易的同时仍能作为租赁物量保留。”但他指出，若要真正实现交易，还需考虑交易监管的问题。

土地交易许可区域内租赁的住房在购买时适用的实居豁免措施将延长至2027年底。现有租赁合同的剩余期限以及更新合同也将被额外认可。 国土交通部于17日表示，为了补充土地交易许可区域内租赁住房的交易条件，将于今年5月发布的实居豁免措施的申请期限从原定的2026年12月31日延长至2027年12月31日。 此次措施旨在补充因租户居住而导致买方无法立即入住的住房交易。然而，无住房实际需求者的条件和入住后两年的居住义务仍然保持不变。 国土部将于18日对相关房地产交易申报法实施条例的修订草案进行立法预告，并计划于10月1日实施。该措施适用于实施日时正在租赁或设定了租赁权的所有住房。 此次变更的核心内容是实居豁免申请期限的延长和认可范围的扩大。首先，实居豁免申请期限延长至2027年12月31日。延长和扩大后的豁免措施可于今年10月1日开始申请。获得许可后，需在四个月内完成住房的购买，这一要求与5月的措施相同。 在调控区域内购买的租赁公寓，如果因义务租赁期尚未结束或因投机过热区内的重建和再开发而限制了会员资格的转让等原因，税收优惠适用期限被推迟，则实居豁免申请期限也将相应调整。 实居豁免的认可范围也将扩大。在5月的措施中，仅限于实施日时租赁合同的剩余期限，而此次措施则允许更新合同一次，最长可延长至两年。 如果没有更新合同，则在实施日2026年10月1日时租赁合同的初始合同结束日期之前可延长入住。在这种情况下，需在实施日起的最大两年内，即2028年9月30日之前入住。 如果有更新合同，则可在实施日时租赁合同的初始合同期限基础上，延长至更新合同结束日期之前入住。然而，必须在申请实居豁免之前签订更新合同，并且更新合同必须在2026年10月1日至2027年12月31日之间开始。 此次措施使得从实施日起最多可延长至三年三个月的入住豁免。国土部表示，买方必须在2029年之前入住。 买方的条件与之前相同。买方必须是自2026年5月12日起持续无住房的人。在入住后需居住两年。 尽管保持实居义务原则，但此次措施旨在缓解租户居住中的住房交易中断，因此，土地交易许可区域内的房源流通与租户居住稳定之间的平衡将成为关键。 国土部第一副部长金义卓表示：“此次措施在保持土地交易许可制度的实居原则的同时，旨在补充租赁住房交易过程中出现的现实困难，并提高租户的居住稳定性。无住房实际需求者的条件和两年居住义务将继续保持，以确保交易以实际需求为中心，同时彻底阻止投机性需求。”

无安郡已将‘无安分散能源特色国家产业园区’预定地347万㎡指定为土地交易许可区域，以阻止房地产投机性交易并进行系统的土地管理。 无安郡表示，根据房地产交易申报等相关法律第10条，已将现京面东山里·外半里和望云面木洞里·避暑里一带的3171宗地块，347万1351㎡指定为土地交易许可区域。 该区域的指定期限为自8月30日起至2031年8月29日，共5年。 各区域的指定面积为现京面东山里·外半里1.84平方公里，望云面避暑里·木洞里1.63平方公里，总计3.47平方公里。 此次措施旨在系统管理无安分散能源特色国家产业园区预定地及周边地区的土地交易，防止因开发预期而导致的投机性交易和地价急剧上涨。 被指定为土地交易许可区域后，若交易的土地面积超过一定规模，卖方和买方在签订合同前必须获得主管行政机关的许可。 许可的目标面积为：城市地区中，未指定为居住区和用途区的区域超过60㎡，绿地区域超过200㎡；城市地区外，农地超过500㎡，林地超过1000㎡，非农地和林地的土地超过250㎡时，均需申请土地交易许可。 土地交易许可申请一经受理，无安郡将在15日内审查相关内容并决定是否许可。获得许可的土地需根据用途在2至5年内按照批准的目的使用。 欲在许可区域内交易土地的当事人需事先达成协议，并向无安郡提交许可申请书和资金筹措计划书等相关文件。获得许可后，方可签订合同进行交易。 若许可申请未被接受，申请人可在收到通知之日起1个月内提出异议，之后将经过城市规划审议会的审议程序，结果将被通知。 无安郡在发布土地交易许可区域指定公告的同时，公开相关土地清单和地形图，并进行居民查阅。 查阅时间为8月26日至9月18日，居民可在无安郡政府民政地籍科及辖区内所有乡镇办事处、南岳·五龙出张所查阅相关资料。 李承明民政地籍科长表示：“这是为了防止利用国家产业园区建设的预期进行的投机性土地交易，并建立以实际需求者为中心的健康房地产交易秩序。”他还呼吁：“在许可区域内交易土地的居民，请务必在签订合同前确认许可对象及相关程序。” ※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

自李在明政府上任以来，首尔公寓价格在一年内上涨了约14.7%。根据KB房地产的统计数据，这是自1986年相关统计开始以来，历届政府初期一年中最高的涨幅。 租赁市场也出现了上涨。首尔公寓的租赁价格在同一时期上涨了6.77%，月租上涨了8.99%。买卖和租赁市场同时上涨，出现了所谓的“三级上涨”现象。 首尔公寓价格一年内上涨14.73% 根据KB房地产的月度住房价格统计，从去年5月到今年5月，首尔公寓的累计涨幅为14.73%。 这一涨幅在历届政府的执政初期一年中处于最高水平，文在寅政府初期一年为9.41%，卢武铉政府初期一年为11.68%。 尤其是地区间差距明显，首尔外围和非江南地区的上涨尤为突出。 不过，其他调查显示，首尔的涨幅超过了15%。 房地产R114对2025年6月至2026年5月的市场进行了分析，结果显示，首尔公寓价格上涨超过15%，全国公寓价格约上涨9%。 在房地产R114的调查中，首尔的光津区、铜雀区、中区、江东区、城东区等非江南地区的涨幅超过了20%。京畿道的城南、光明、汉南、安阳、龙仁、果川等主要地区的公寓价格也上涨了10%以上。 问题在于，不仅仅是买卖价格上涨。 根据KB房地产的统计，自李在明政府上任以来，首尔公寓的租赁价格上涨了6.77%。月租也上涨了8.99%，这是自2015年KB月租统计以来，历届政府初期一年中最高的涨幅。 租赁价格的上涨可能会影响买卖市场。租赁价格持续上涨，可能会增加租户的居住成本，部分需求可能转向买卖市场。 实际上，最近首尔出现了租赁房源短缺和租赁价格上涨的现象。专家指出，贷款限制和多套房屋相关的调控可能对租赁住房供应产生了影响。 尽管政府调控，房价仍上涨……为何？ 李在明政府自上任以来，为了稳定房地产市场，推出了贷款限制、扩大土地交易许可区域、对多套房屋征收资本利得税等多项政策。 例如，在6·27房地产对策中，几乎全面限制了首都圈的住房抵押贷款，随后在10·15对策中扩大了土地交易许可区域，加强了需求抑制政策。 尽管如此，首尔的房价仍然持续上涨。 根据韩国房地产院的统计，2025年6月，首尔住房综合买卖价格上涨了0.95%，7月上涨了0.75%。尤其是仅就公寓而言，6月上涨了1.44%，7月上涨了1.09%。当时，尽管在6·27对策后上涨幅度有所减缓，但仍然较高。 此后，首尔的房价上涨趋势并未减弱。根据韩国房地产院的数据，2026年6月，首尔住房综合买卖价格在一个月内上涨了1.03%，首都圈上涨了0.67%，全国上涨了0.33%。 在7月，KB房地产统计显示，首尔公寓买卖价格较上月上涨了1.05%。中浪区上涨2.08%，江北区上涨2.01%，城北区上涨1.85%，北部地区的上涨幅度较高。 此次上涨的核心在于，首尔及首都圈，尤其是首尔公寓的上涨趋势集中。全国范围内，地方住房市场持续低迷，只有首尔和部分首都圈地区强劲上涨，导致地区间价格差距加大，出现了两极化现象。 KB房地产的资料显示，最高20%与最低20%公寓的价格差距，从李在明总统就职前的11.6倍扩大到一年后的13.4倍。这意味着首尔与地方、高价与中低价住房之间的资产差距加大。 最终，未来房地产市场的最大变量将是供应的扩大是否能实际转化为住房供应，贷款和税制调控能在多大程度上抑制购房者的心理，以及首尔的住房需求是否能持续。 截至目前的统计数据显示，自李在明政府上任以来，首尔公寓市场上涨了约14.7%至15%。租赁和月租的上涨也加重了首尔的居住成本。

政府将因半导体产业利好而房价急剧上涨的京畿道华城东滩区、龙仁市器兴区和九里市指定为土地交易许可区域，这些地区的拍卖市场成为了一个变数。虽然一般交易市场因许可程序和实际居住要求等因素，交易门槛提高，但在拍卖市场上，已经出现了超出评估价的成交和激烈的竞标竞争，预计未来需求可能会进一步增加。根据7月13日的数据显示，京畿道华城市东滩区的公寓拍卖成交率从4月的95.01%上升至5月的98.03%，6月更是达到了107.02%。成交率是指实际成交金额与评估价的比率。在此期间，平均竞标人数也从6.20人增加到7.56人，再到10.45人，竞争愈发激烈。个别标的物的高价成交案例也不断出现。上个月进行的华城市东滩区清溪洞“东滩站乐天城阿尔巴特罗斯”102㎡的拍卖吸引了18名竞标者，最终以约120%的评估价，即10亿9599万韩元成交。在土地交易许可规定实施前的本月3日，华城东滩区长池洞“湖边半岛优博拉艾维公园”104㎡的成交价也高于评估价6500万韩元，达到了7140万韩元。京畿道九里市的情况也类似。6月，九里市的公寓平均拍卖成交率达到了103.72%，成交率也达到了100%。九里市土坪洞的SK·新日公寓经过14名竞标者的竞争，最终以评估价的104%成交。龙仁市器兴区上佳洞的“金华村住宅公寓”60㎡也吸引了13名竞标者，成交价达到了评估价的117%。政府于5日将东滩区、龙仁市器兴区和九里市等地指定为土地交易许可区域。由于半导体产业园区的建设和交通利好的影响，房价在短时间内急剧上涨，因此采取了措施以阻止投机性交易。根据土地交易许可的规定，购买一定规模以上的住宅时，必须满足实际居住等许可要求，因此一般交易市场的投资需求预计将受到一定限制。然而，拍卖作为民事执行法下的程序，获得的标的物不受土地交易许可的限制。因此，拍卖可能成为一种相对较低的进入门槛的替代购买渠道。随着成交率和竞标人数的上升，若部分一般交易市场的需求转向拍卖市场，竞争可能会更加激烈。半导体带地区的房价强势依旧。根据韩国房地产院发布的7月第一周公寓价格动态，华城东滩的公寓成交价格较上周上涨了1.29%。虽然涨幅有所减小，但周度仍保持在1%的上涨幅度。专家认为，土地交易许可制度虽然能抑制投机需求，但基于产业园区和交通利好的实际需求在短期内难以减弱。像东滩、器兴和九里这样对工作和居住接近的地区，部分需求可能会转向拍卖市场。姜恩贤 法律事务所名都拍卖研究所所长表示：“拍卖在法律上不需要单独获得土地交易许可，因此相对一般交易而言，进入门槛较低。东滩因三星电子的投资预期等原因，市场情绪已经高涨。如果土地交易许可实施后，一般交易受到限制，部分投资和实际需求可能会转向拍卖市场。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

下半年房地产市场因新增土地交易许可区域而开启。自7月5日起，房价上涨超过11%的京畿道华城东滩区被纳入土地交易许可区域，龙仁市的起兴区和九里市也一并受到监管。虽然有人认为及时遏制过热区域是好事，但也有人担心，这让人想起文在寅政府时期土地交易许可区域扩大的房地产政策失败的前兆。 两种观点都有其道理。短期内房价飙升的地区不能被忽视。为了防止差价投资和追涨买入，确实需要设定监管区域和土地交易许可区域。然而，监管是对上涨后采取的补救措施。虽然可以减少交易，但无法增加住房供应。李在明政府下半年的房地产政策正是从这一点出发，意义重大。 从累积指标来看，市场形势并不乐观。今年1月至5月，全国住宅竣工量比去年减少了46.7%，首尔也下降了41.6%。在租赁市场中，月租比例接近70%。市场所感受到的住房并不是批准或发布的数量，而是可以入住的房屋。入住量减少，首尔及首都圈的价格压力持续，租客的选择也越来越少。 在这种情况下，单纯依靠监管显然有限。购房待机者被迫转向租赁市场，若租赁市场供不应求，月租负担将加重。若税收、贷款和交易监管同时加大，房源将被锁定，需求则流向周边地区。这就是缺乏供应的监管在长时间内无法奏效的原因。 值得庆幸的是，李成勋新任LH社长上任。LH是为青年、新婚夫妇和无房者提供公共住房供应的核心执行机构。虽然需要购买租赁房，但仅通过收购已建成的房屋无法根本解决供应不足的问题。李在明总统要求的LH直接实施也应展现其能力。第三期新城、公共用地、城市综合项目、公共整治和闲置土地的利用都应真正纳入日程。LH必须打通供应的渠道，才能让住房流向真正需要的地方。 租赁市场正在减少，月租化进程加快。如果在租赁市场中只剩下不稳定的月租，那就不是市场变化，而是负担的转嫁。应为租客准备替代方案，以免他们在寻找租赁房时遭受痛苦。应附加保障以消除诈骗担忧，确保长期居住，并设定合理的租金条件。 非公寓的供应也应从这一标准来看待。仅仅等待公寓的供应时间太长。别墅、办公楼和城市型生活住宅是快速增加城市内居住选择的手段。然而，在经历租赁诈骗后，市场信任崩溃，仅仅增加房源的方式是危险的。无论速度多么重要，居住的底线都不应妥协。 政府已预告将进行税制改革。这将是房地产政策色彩明显的时刻。提高高价住房和投机性持有的负担是必要的。然而，若对实际需求者和低价住房施加同样强度的压力，市场的两极化只会加剧。应围绕高价、多住房和非居住持有进行精细化的持有税强化，同时降低交易税，以打开房源流动的通道。只有能够出售和搬迁住房，价格调整才有可能。 李在明总统一直强调保护实际需求者。这些实际需求者并不是统计中的平均家庭，而是被监管阻碍无法找到住房、在租赁市场排队、因月租负担而削减生活费用的人们。青年、新婚夫妇、社会新鲜人、无房者和居住脆弱群体不应再因住房而受苦。必须展现出变化，让缺乏供应的监管在下半年无法奏效。房地产政策现在应以入住为标准，而非口号，以居住成本为评判依据，而非名义。

在土地交易许可区域内购买有租户的住房时，适用的实际居住宽限期将得到扩大。 韩国国土交通部于22日表示，涵盖所有有租户住房的土地交易许可区域实际居住宽限期的房地产交易报告法实施细则修正案将于29日公布并实施。 此次修正是继12日发布的“扩大有租户住房的土地交易许可区域实际居住宽限期”后的后续措施。特别是，该措施旨在减少有租户住房交易的不便，同时限制投机需求。在土地交易许可区域内，购房后原则上需实际居住，但在现有租赁合同仍然有效的情况下，买方难以立即入住，导致交易受阻的情况时有发生。 要适用实际居住宽限期，需在今年12月31日前申请土地交易许可。卖方必须是5月12日时正在出租或设有租赁权的住房所有者。 买方则需自12日起持续保持无住房状态。标准以家庭为单位。获得许可后，需在4个月内完成住房的购买和登记。 宽限期至12日时签订的租赁合同的首次合同结束日期为止。但最迟需在2028年5月11日前入住以满足实际居住要求。 希望在出售有租户的住房时适用实际居住宽限期的卖方和买方，可于29日起向主管部门申请土地交易许可，满足上述条件。 金允德部长表示：“此次措施旨在解决2月12日实施的实际居住宽限期措施的公平性问题”，并表示：“将弥补原措施仅适用于部分多套住房者的不足。” 他进一步指出：“在不允许投机投资的原则下实施实际居住宽限期措施”，并强调：“此次与2月12日的措施一样，限制买方为无住房者，实际居住宽限期也从公告日起最长为2年，政策保持一致性。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

随着首尔及首都圈核心区域交易限制的加强，购房者迅速转向京畿道和仁川的外围地区。尽管进入首尔变得困难，但在拥有GTX和地铁等交通利好的地区，实际需求驱动的交易显著增加，市场温度差异明显。根据直房网的数据，今年1月至4月，京畿道和仁川的公寓交易量共计为66,294件，与去年同期的50,013件相比，增长了33%。业内人士分析，自去年10月首尔全境被扩大为土地交易许可区域以来，实际购房者相对转向限制较少、价格负担较轻的首都圈地区，尤其是交通便利和重建预期较高的区域，交易迅速增加。最为显著的地区是京畿道的九里市。今年1月至4月，九里公寓交易量为1,708件，比去年同期增长了265%。GTX和地铁6号线的延伸预期以及老旧小区的重建问题同时凸显，导致购房咨询集中。在九里市，仁昌洞的交易增长尤为迅猛。仁昌洞的交易量从186件增加到778件，约增长了4倍。这与九里站和东九陵站附近的大型公寓交易活跃有关。仁昌住宅2单元、仁昌住宅6单元和仁昌住宅1单元等交易量名列前茅。在京畿道南部，华城的东滩和龙仁的起兴表现强劲。华城东滩区的交易量为3,635件，增长了136%；龙仁起兴区的交易量为3,073件，增长了115%。分析认为，东滩的GTX和SRT等区域交通网络的改善，提升了前往首尔的便利性。起兴区也因龙仁半导体集群的预期和工作居住需求的增加，交易量上升。实际上，东滩站附近的新建小区和起兴区的大型公寓交易集中。安养的满安区和军浦市的交易量也大幅增加。满安区增长了92%，军浦市增长了88%。地铁1号线和4号线的站点附近的大型公寓吸引了实际需求。满安区的乐米安安养美佳特里亚和军浦市的山本站附近的老旧小区交易活跃。仁川的新城和地铁站附近的交易量也有所增加。今年仁川的交易量为10,472件，比去年增长了16%。检丹新城的供应持续增加，西区和松岛国际城市的延续，以及换乘站附近的需求流入，推动了交易的上升。相反，受到直接监管的地区则气氛迥异。被指定为土地交易许可区域的城南分当区和果川市的交易量分别下降了30%和77%。果川市的交易量从374件减少到86件，成为京畿道地区下降幅度最大的地区。这被解读为实际居住目的的许可和贷款限制同时施加，导致购房门槛提高。然而，分当区在4月的交易量再次上升，显示出部分恢复的迹象。市场关注到，未来一段时间，首都圈外围和非监管区域的交易流动趋势可能会持续。在租金上涨和贷款限制同时存在的情况下，实际购房者正在寻找相对可进入的区域。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。