尽管居民搬迁和拆除工作已完成，但由于施工费用协商、设计和项目计划变更，首尔的整治项目仍需等待数年才能开工。开工延迟期间，金融费用和项目管理费用不断累积，施工费用上涨可能导致未来业主的追加分担金负担加重。 拆除结束却原地踏步…施工费用与设计变更导致开工延迟根据27日整治行业的消息，作为典型的长期未开工项目，西大门区放排14区域于2017年12月获得管理处分许可，经过搬迁后于2024年1月进行了建筑物拆除的申报。尽管在同年完成了建筑物的拆除，但由于后续的项目计划变更等程序，拆除完成后已过去约2年4个月仍未能进入主体工程。放排14区域在今年7月开始进行一般销售价格的评估和整治基础设施相关公司的选定，并在本月获得了项目实施计划的变更许可。目前正在进行管理处分计划的可行性验证等后续程序。附近的放排13区域由于多种因素的叠加，开工也延迟了很长时间。自2018年获得管理处分许可后，经历了协会成立无效诉讼、宗教设施补偿、污染土壤净化等程序。自2021年开始搬迁后，施工公司与施工费用的协商仍在进行中，至今开工仍未实现。一位位于放排洞的房地产中介代表表示：“由于丘陵地带有岩石和坡度，平地项目的土木工程费用相对较高。”并指出：“由于协会与施工公司之间的施工费用协商时间过长，导致开工延迟。”项目条件发生变化的情况下，重新调整原有计划的案例也在增加。动作区诺量津4区域在完成搬迁和拆除后，原计划在今年下半年开工。然而，由于进行大规模的设计变更，正在进行项目实施计划和管理处分计划的变更程序。此外，围绕“1+1销售”价格的问题也引发了新的变数，影响了项目进度。松坡区的加乐广场在2025年获得管理处分许可后，完成了672户居民的搬迁，但在今年3月通过了综合审议，主体工程的目标时间为2027年下半年。即使项目按计划进行，仍不可避免会有相当长的空白期。整治行业相关人士表示：“整治项目在搬迁和拆除完成后，并不意味着可以立即开工。”并指出：“如果设计大幅改变或施工费用协商时间过长，就必须重新进行各种变更程序，而在此期间金融费用会不断累积。” 延长的项目周期带来费用…项目费用增加再延迟的担忧各项目开工延迟的原因各不相同，但延迟所带来的费用最终会累积到协会的项目费用中。在主体工程尚未开始的期间，因项目费用筹集而产生的金融费用、协会运营费用及各种服务费用仍在持续发生。已完成搬迁的业主在入住新公寓之前，还需承担搬迁贷款利息和临时住所费用。开工前的空白期越长，项目初期设定的收益和费用结构变化的可能性就越大。尤其是在等待开工期间，施工费用上涨或设计、销售条件发生变化，可能会导致项目费用需要重新调整。对于业主而言，因项目延迟而产生的负担是双重的。搬迁后，实际开工和竣工的延迟使得在临时住所的居住时间延长，同时项目费用增加带来的追加分担金负担也可能加重。此外，如果围绕增加的项目费用与协会和施工公司之间的协商时间过长，开工时间可能再次推迟。若需要重新协商施工费用或进行设计变更，随之而来的决策和后续程序也会增加。由于开工延迟导致项目条件发生变化，而在调整变化的项目条件过程中，开工再次延迟的情况也在增加。光云大学房地产法务学系教授徐镇亨表示：“如果在开工时施工费用上涨，导致协会与施工公司之间发生争议，项目周期将再次延长，项目费用负担也会随之增加。”并指出：“整治项目虽然由协会主导推进，但在进入行政程序后，行政机关需要迅速处理，以减少不必要的延迟。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

重建和再开发协会正在更换施工单位，以降低施工费用或应用高端品牌等改善项目条件。然而，由于与现有施工单位的法律争议，项目延误，金融费用不断增加，甚至承担赔偿责任的案例也在增加。对此，有人指出需要综合考虑更换带来的利益与过程中产生的费用。 据9月13日的物业管理行业消息，位于首尔西区的江南元效成公寓重建协会在最近的总会上决定取消与大宇建设的施工单位选择。大宇建设在去年6月提出了总施工费用3387亿韩元、每3.3平方米1550万韩元的替代设计方案，因此被选为施工单位。之后，因施工费用等合同条件出现分歧，大宇建设预告将采取诉讼等法律措施。 京畿道成南相对园2区因高端品牌‘阿克罗’的应用及施工费用问题与现有施工单位DL E&C发生了冲突。协会在今年5月决定解除合同，并选择了提出降低施工费用并计划在8月开工的GS建设作为新施工单位。 然而，在7月底，法院部分采纳了对总会决议效力的保全请求，导致合同解除和新施工单位选择的效力被暂停。此后，协会与DL E&C正在就施工费用和开工时间等进行协调，进行项目正常化的谈判。 在此过程中，金融费用也在不断增加。相对园2区的搬迁费用和项目费用等金融费用，协会方面估算每天约为1亿韩元。开工延迟，利息负担不断累积。 在釜山下端1区，围绕合同条件的责任争议仍在继续。科隆全球在2024年5月与该项目签订了承包合同，但在7月收到了约1168亿韩元的合同解除通知。协会声称项目资金借贷未能正常进行，且施工费用的增加要求过于苛刻。相反，科隆全球则反驳称，因项目计划变更等原因，施工费用的调整是根据合同程序进行的。 位于首尔诺原区的上溪住宅5单元于2023年1月与GS建设签订了总施工费用3342亿韩元、每3.3平方米650万韩元的合同，但在同年11月解除。业主们认为分摊费用难以接受，且合同条件不利。 GS建设称这是单方面解除合同，要求返还投标保证金并索赔。7月，首尔中央地方法院承认了赔偿责任，导致该小区需支付本金220亿韩元及延迟利息34亿韩元，总计254亿韩元。 即使通过更换施工单位改善施工费用或合同条件，但若诉讼、重新招标及合同谈判拖延，预期的利益可能会减少。通过分销回收资金及入住也可能延迟，因此仅凭新施工单位提出的条件来判断更换效果是困难的。 施工费用验证与调解制度也在运行中。如果在项目实施计划批准前选择了施工单位，当施工费用增加超过10%时，或在批准后选择时增加超过5%时，便会成为验证对象。物价上涨部分不包括在内。然而，验证结果并没有强制性，因此需要协会与施工单位的协商。首尔市表示，在2024至2025年间，通过施工费用验证和协调员调解在37个物业管理项目中调解了冲突。 新保妍教授指出：“更换施工单位并不是像交换物品那样简单”，并表示：“解除与原施工单位的合同并重新选择施工单位的过程中，项目周期大约会延迟1至2年。” 新教授还指出：“如果项目已经进行到相当阶段，诉讼及施工单位重新选择过程中的费用会增加，这将转嫁给协会成员，因此应加强公共的调解与协调角色，以事先阻止不必要的费用增加。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

尽管今年建筑订单大幅增加，但实际开工和投资未能跟上，建筑市场的复苏仍显得“半途而废”。公共和土木工程领域的订单增长明显，但民间住宅领域依然低迷，许多已获审批的项目未能开工，导致市场感受恢复缓慢。 根据22日国土交通部等机构的数据显示，今年1至4月累计建筑订单额达到70万7746亿韩元。尽管与去年相比有所增长，但由于订单主要集中在公共和土木工程领域，整体建筑市场的复苏仍需谨慎解读。 问题在于订单未能转化为实际开工的瓶颈现象。国土部指出，住宅建筑的开工面积从2021年的5980万平方米减少至去年的2680万平方米，降幅达到55.2%。非住宅建筑的开工面积也在同一时期从9900万平方米减少至5330万平方米，降幅为46.2%。 审批与开工之间的差距也在加大。过去五年中，审批与开工面积的年均差距为3820万平方米，累计差距达1亿9090万平方米，约为年均开工面积的1.8倍。实际上，接近两年的审批量仍在等待开工。 开工低迷也导致建筑投资的减少。今年1至4月，公共工程的投资同比增长6.3%，但民间投资则下降了8.7%。去年实际建筑投资同比下降9.9%，创下自1998年金融危机以来的最大降幅，时隔27年再现。 业内人士表示，订单到开工和投资的周期比过去更长。根据韩国建筑产业研究院的分析，最近五年（2021年至2025年）订单转化为实际投资所需的时间比前五年（2016年至2020年）多出约三个季度，约9个月。 韩国建筑产业研究院研究员李智惠表示：“尽管最近建筑订单在公共住房和民间土木工程领域有所恢复，但由于高利率、施工成本上升、项目融资审查加强以及地方未售房库存等因素，实际开工仍未能实现。”她指出：“如果开工瓶颈持续，可能会导致2至3年后入住量减少。” 光云大学房地产法务学系教授徐振亨表示：“最终由于项目盈利能力下降和销售环境不佳，开工被延迟。”他建议：“政府应通过正常化项目融资市场和资金支持，创造有利于供应顺畅的环境。” 国土部也在积极制定解决开工瓶颈的对策。国土交通部建设政策科科长金基勇在18日表示：“订单的增加未能转化为开工、投资的恢复。”他指出：“审批与开工的低迷可能会影响未来的入住量以及租赁市场。”他还提到，国土部正在考虑针对开工延迟项目的定制支持方案。

具允哲副总理兼财政经济部部长在29日表示，"6300户规模的成南新住宅区将通过整合规划程序，加快推进进度，将开工时间从原定的2030年提前至2029年"。他还提到，"2800户规模的东大门区和恩平区土地将尽快制定机构迁移计划，快速推进相关程序"。 具副总理在政府首尔厅舍主持房地产关系部长会议兼住房供应促进关系部长会议时指出，"虽然首尔公寓的成交价格上涨幅度有所放缓，但政府将继续严密关注市场情况，直到价格稳定趋势明显为止"。 他强调，"政策的首要任务是扩大住房供应和提前开工，将全力以赴"，并表示，"我们正在全面管理自1月29日发布的供应方案，以确保快速开工"。 他还表示，"将彻底消除住房项目现场的障碍，尽最大努力尽快开工"，并对"由于项目融资、材料供应困难和施工成本上升等原因，首都圈约10万户的住房开工已延迟超过一年"表示担忧。 为此，他提到，"将紧密检查开工延迟因素，并全方位支持解决困难"，并宣布从今天起启动"以国土交通部为中心，相关部门和地方政府参与的全国性住房供应现场困难解决支持中心"。 关于公共部门的供应量，他表示，"将进一步加强公共住房项目的程序管理"，并指出，"在补偿和土地整备等不确定情况下，优先进行住房许可，导致项目延误和施工成本上升"。 具副总理强调，"政府将把住房供应目标转变为以开工为基准，并将施工成本也以开工时间为基准进行管理"，并表示，将对南阳州王宿、高阳昌陵、成南博正第二地区等延迟项目逐一检查原因，确保项目顺利进行。 他还强调了对房地产违法行为的应对，称"以国土部为中心，正在集中调查1月29日供应方案中新增住房供应地附近的投机嫌疑交易"，并表示"对首都圈监管区域等43个小区的2.5万户疑似不正当申请案例进行全面调查和验证"。 最后，他指出，"散布与开发信息、房地产价格等相关的虚假信息是严重的违法行为，将通过修订房地产交易报告法等提高对虚假信息传播的应对实效性"。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。