今年首尔的强制拍卖房地产数量持续处于相关统计公开以来的最高水平。特别是在江西区，仅该区的拍卖数量就占到首尔整体的三分之一，显示出过去租赁诈骗和保证金未返还问题集中在西南地区的强制拍卖余波仍在持续。 根据29日大法院登记信息广场的数据，今年1至8月，首尔因强制拍卖而申请的所有权转移登记房地产数量为4386件，创下相关统计公开以来的最高水平。 按自治区划分，江西区以1432件占首尔总数的32.6%。与去年同期的783件相比，增长了82.9%。今年在首尔通过强制拍卖转移所有权的房地产中，每三件就有一件位于江西区。 强制拍卖的数量不仅集中在江西区，整个首尔西南地区也表现突出。金川区从去年同期的282件增加到今年的441件，增长了56.4%；九老区从266件增加到374件，增长了40.6%；阳川区从293件增加到343件，增长了17.1%。 江西、金川、九老、阳川四个自治区的强制拍卖数量共计2590件，占首尔总数的59.1%。相比之下，江南区仅有47件，瑞草区38件，龙山区7件，区域间差距明显。 强制拍卖集中在西南地区的原因被认为与江西、九老等地过去积累的租赁保证金未返还问题有关。强制拍卖是债权人通过法院判决等执行权利将债务人的房地产交由拍卖的程序。与金融机构等执行担保权的自愿拍卖不同，租户为追回未返还的租赁保证金而申请的案例也包含在内。 尤其是在别墅和多户住宅等非公寓密集的地区，因过去的租赁诈骗和保证金未返还而进入拍卖的房产，经过多次流标后才得以出售的情况并不少见。发生损失的时间与实际拍卖和所有权转移之间存在较大时间差，导致过去租赁诈骗的影响在近期统计中仍然显现。 实际上，首尔地区住房城市保证公社（HUG）租赁保证金返还事故从2022年的1870件增加到2023年的5065件，增长超过一倍。2023年事故金额达到1兆3204亿韩元。在此期间发生的保证事故中，进入拍卖程序的房产的出售也持续到最近，影响了强制拍卖的增加。 在江西区，进入拍卖的非公寓房产经过多次流标后，以低于评估价一半的价格出售的案例也在增加。去年华谷洞“Signature 6”专用27㎡的房产经过四次流标后，以评估价3亿3000万韩元的44.1%即1亿4550万韩元成交。同一区域的“JY House”专用20㎡也经过四次流标后，以评估价2亿4100万韩元的41%即9880万韩元成交。 不过，最近拍卖市场上积压的房产也开始被民间消化。HUG申请强制拍卖的房屋中，今年上半年成交的5672件中，有4347件（76.6%）是由普通竞标者竞标成功的。 首尔非公寓市场的部分复苏也可能对此产生影响。根据韩国房地产院的数据，首尔的连栋住宅价格在今年1至5月上涨了3.37%，非公寓的租赁交易量也同比增长了11.5%。在多次流标后价格降低的房产中，地段和租赁需求良好的房屋吸引了拍卖需求。 世宗大学房地产AI融合学系教授申宝妍表示：“别墅拍卖市场的成交价格因整治项目的可能性或地段而大相径庭，”并指出“在有再开发和重建问题的地区，成交价格相对较高，而在没有这些问题的地区则成交价格较低，出现了优劣分明的情况。” 她还表示：“尤其是多户和多家等非公寓的房产，因价格下跌导致租赁人无法返还保证金而进入拍卖的房产逐渐累积。最近，租赁诈骗的租户意识提高，选择租赁的需求也在增加，因此预计在未来一年内，这类房产将逐渐减少。”

根据房地产信息应用程序集品的分析，2026年7月首尔25个自治区的集体建筑所有权转移登记申请数量为264件。其中，区最多的是九月区，申请数量为51件，紧随其后的是江西区的47件。 3日，集品对大法院登记信息广场的数据进行了分析，结果显示2026年7月首尔25个自治区的集体建筑所有权转移登记申请数量为264件，比上月的198件增加了66件，增幅为33.3%。与去年同月的230件相比，也增加了34件，增幅为14.8%。 此次分析针对的是首尔25个自治区中因“强制拍卖而导致的销售”申请的房地产数量。比较时间段为2025年7月、2026年6月和2026年7月。 7月的申请数量中，九月区以51件位居首位，其次是江西区的47件，广津区、松坡区和永登浦区各15件。前五个区的总数为143件，占首尔264件的54.2%。 与上月相比，九月区的增幅最大。九月区从6月的13件增加到7月的51件，增加了38件。江西区在同一时期从14件增加到47件，增加了33件。东作区从0件增加到11件，广津区从5件增加到15件，永登浦区从6件增加到15件。 相反，松坡区的申请数量从6月的26件减少到7月的15件，减少幅度最大。观岳区从15件减少到5件，减少了10件，龙山区从7件减少到0件。东大门区和麻浦区也各减少了7件。 与去年同月相比，九月区的增长势头尤为明显。九月区从去年7月的10件增加到今年7月的51件，增加了41件。江西区也从19件增加到47件，增加了28件。相反，城北区从17件减少到1件，减少了16件，诺原区从21件减少到6件，减少了15件。 在首尔整体强制拍卖申请增加的情况下，部分自治区的申请数量集中，显示出集体建筑市场的债务负担和地区拍卖风险的差异。 集品相关人士表示：“2026年7月首尔集体建筑所有权转移登记申请数量为264件，其中九月区以51件位居首位。随着首尔整体的增加，松坡、观岳和龙山区的申请数量也出现了下降，因此有必要区分各自治区的趋势进行观察。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

上个月，在首尔通过强制拍卖出售的10个集合建筑中，有4个的拍卖时间超过两年。这一现象被解读为高利率的影响使得大量长期拍卖物件进入市场，而近期首尔房价上涨和拍卖市场的强劲表现促使这些物件开始成交。根据19日法庭登记信息广场的数据，上个月全国范围内，从强制拍卖开始到申请所有权转移登记的集合建筑中，有680个的时间超过两年，与5月的523个相比，增加了30.0%。在上个月申请的全国2703个集合建筑中，有25.2%超过两年。尤其是在首尔，长期拍卖物件的成交集中。首尔在5月的36个，6月的63个，7月的110个，短短两个月内增长了3.1倍。长期物件的比例也显著上升。上个月申请的首尔集合建筑总数为264个，其中41.7%是拍卖开始后超过两年的物件。长期物件的比例从5月的14.9%上升到6月的32.0%，再一个月内再次上升9.7个百分点，超过40%。同月，京畿道为17.6%，仁川为14.5%，显示出首都圈内的地区差异明显。长期拍卖物件的成交并非在首都圈均匀增加，而是集中在首尔。这一现象被解读为拍卖物件激增，加上首尔房价上涨和拍卖需求恢复，导致长期滞留的物件大量成交。根据拍卖数据专业公司“지지옥션”的数据，上个月首尔公寓的成交率达到了101.0%，连续四个月超过100%。法庭登记信息广场显示，2024年7月全国申请强制拍卖的集合建筑为5484个，同比增加54.6%。这是自2010年11月以来的最高水平。部分在当时激增的物件因事件处理延迟和个人重生等原因，导致拍卖程序延长，最近才成交。分析认为，首尔房价的上涨加大了部分债务人延迟拍卖的诱因。虽然仅仅申请个人重生并不会自动中止拍卖，但法庭在必要时可以停止或禁止担保权执行的拍卖程序。在拍卖中止期间，房价上涨则在重新开始的拍卖中，成交价格可能高于之前。若成交款项用于偿还担保债务和优先债权后仍有剩余，债务人可获得的剩余财产也会增加。然而，仅凭登记统计数据难以确认个别物件的延迟原因或个人重生情况。法务法人名道拍卖研究所所长姜恩贤表示：“在像首尔这样房价上涨的地区，部分债务人利用法庭实务的制度性局限来延迟拍卖的案例也有所出现。”他指出：“实际上，2024至2025年间拍卖的物件因个人重生等原因未能成交，重新拍卖时竞争激烈，成交价格比之前上涨了数亿韩元的案例也有很多。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

高利率持续影响下，京畿道通过拍卖转让的担保房产案例显著增加。 根据房地产信息应用程序집품的分析，依据大法院登记信息广场的数据，京畿道因强制拍卖而申请的房产所有权转移登记数量，从2025年5月的942宗增加至2026年5月的1163宗，增加了221宗，增幅达23.5%。 按地区统计，平泽市以105宗居首，其次是水原市权善区（97宗）、金浦市（93宗）、阳平郡（85宗）、南杨州市（65宗）。 去年平泽市以82宗位居第一，坡州市（67宗）、阳平郡（62宗）等也在前列。今年平泽市继续保持第一，水原市和金浦市则上升至前列，显示出重心的转移。 增幅最大的地区是金浦市，金浦市从去年5月的30宗增加至今年的93宗，增幅超过三倍。水原市权善区也从54宗增加至97宗，水原市八达区则从4宗激增至47宗。 此外，南杨州市从30宗增加至65宗，龙仁市处仁区从18宗增加至51宗，均显示出超过两倍的增长趋势。分析认为，京畿道西南部及金浦、南杨州等新城市外围地区的强制拍卖案例有所增加。 然而，部分地区则出现了下降趋势。余州市（39宗→6宗）、阳州市（50宗→26宗）、高阳市一山西区（25宗→4宗）、伊川市（17宗→3宗）等的申请数量有所减少。尤其是余州市和高阳市一山西区的减少幅度分别达到84.6%和84.0%。在同一京畿道内，各地区的趋势差异明显。 强制拍卖导致的房产所有权转移登记申请是指在设定了抵押权等担保权的房产通过拍卖成交后，为了进行所有权转移而提交的登记程序。申请数量的增加意味着担保房产实际进入拍卖阶段的案例增多，这被视为反映地区房地产市场资金状况的指标。 业界认为，由于高利率和经济放缓导致的利息负担加重，担保房产进入拍卖的案例增多。尤其是2021至2022年房价上涨期间购入的房产，近期也达到实际出售阶段，这也是增多的原因之一。 집품相关人士表示：“京畿道强制拍卖申请的房产在一年内增加了23.5%，金浦市从30宗增加至93宗，增幅超过三倍，显示出以京畿道外围地区为中心的变化十分明显。”同时指出：“但也有像余州和阳州这样减少的地区，因此在同一京畿道内需要区分各地区的趋势进行观察。”