房地产市场难以解读，购房也变得困难。政府推出的政策同样复杂，正是从这里开始看待困难的房地产。 李在明政府的房价稳定战略从江南开始。 李在明总统在就职初期就将房价稳定作为国政的重点。他表示：“无论如何一定要控制房价。”通过土地交易许可区、贷款总量管理、对多套房屋的转让税加征等措施层层加码，江南成为了重点，因为江南是首尔房价的象征，也是评估调控效果的试金石。 2月3日，他在社交媒体上分享了江南三区房源增加的报道，并称“没有效果或房源未出现的报道都是错误的”。实际上，自2月第三周以来，江南三区的房价开始走弱，江南区在12周内一直处于下跌或持平状态。市场普遍认为，重重的调控措施束缚了江南区域。人们开始说“这次政府不同”，似乎政策见效了。 然而，市场以另一种方式作出了回应。 在5月9日，多套房屋的转让所得税加征的宽限期结束。随后在5月第二周，江南区的房价转为上涨0.19%。人们对政策有效性的信心动摇了，原本期待税收能释放房源的想法也随之动摇。 当然，仅凭一周的上涨无法断定政策的成败。关键不在于上涨率本身，而在于江南为何在转让税加征宽限期结束后再次活跃。这个时点本身就揭示了政策的悖论。 税收锁定房源的瞬间 税收给卖方提供了两种选择：要么现在出售并缴税，要么不卖而继续持有。如果税率在可承受范围内，税收会促使卖方出售，市场上会出现希望在持有负担加重之前出售的房源。这也是政策设计在转让税加征宽限期结束前所期待的效果。 然而，当最高税率达到包括地方所得税在内的82.5%时，情况就会改变。当卖方感觉出售后没有收益时，税收就不再是促使出售的压力，而是让他们放弃出售的因素。税收越重，房源并不会增加，反而会出现锁定房源的悖论。 在宽限期结束前出现的急售房源迅速被消化，但宽限期结束后，剩下的房主却有所不同。他们选择了保留房源。根据房地产大数据平台阿实的统计，宽限期结束后一周内，首尔的房源减少了6800多套。以非江南区为主的九老区（-16.6%）、江北区（-15.2%）、城北区（-14.1%）等地的减少速度更快。市场上可供选择的房源减少，买家面临的选择也变得更少。 在需求仍然存在的市场中，供应减少会加大价格下行的压力。房地产市场中的供应不仅仅指新公寓的入驻量，现有住房的房源也是市场供应的一部分。当税收无法促使卖方行动并锁定房源时，市场供应就会减少。政府试图抑制需求，但实际上市场上首先出现的是供应的减少。 当税收超过了对出售的压力时，税收就会成为锁定房源的装置。这次江南的反弹正是展示了这一界限的事件。 这种悖论并不是第一次。诺姆·金政府和文在寅政府的房地产政策也未能逃脱这一循环。试图抑制需求的调控措施减少了交易，而交易的减少又加大了稀缺性，这一场景多次重演。调控越强，卖方选择坚持的诱因就越大。税收和贷款调控并没有消灭需求，而是将其推向市场之外，这种需求并没有消失，而是潜伏着。当出现小的裂缝时，它们会再次回到价格上。此次江南的反弹也是在这一熟悉的循环中发生的。 江南不是先行者，而是最后防线 江南房价上涨的事实比江南是最后一个上涨的点更为重要。 在首尔房地产市场中，江南长期以来是领先指标。江南先上涨，然后麻浦、龙山、城东跟随，最后温暖扩散到首尔外围和首都圈。然而这次顺序有所不同。首尔先行动，江南最后加入。 根据韩国房地产元的区域标准，江南区域11个区的平均上涨率为0.24%，而江北区域14个区的平均上涨率为0.32%。城北区上涨0.54%，钟路区上涨0.36%，创下自2012年统计以来的周最高值。江南区的0.19%上涨虽然引人注目，但更值得关注的是江北和非江南区域的上涨速度。在江南区的房价在12周内保持下跌或持平的同时，江西区、城北区、冠岳区等非江南区域的上涨速度早已超过了首尔的平均水平。江南被束缚，但首尔整体的上涨压力却未能被束缚。 这并不意味着江南崩溃，恰恰相反。在此次局面中，江南是上涨的起点，而不是最后的防线。江南的再次活跃意味着政府调控最后束缚的象征性价格区间动摇了。 租赁市场早已发出了信号。根据阿实的统计，城北区的租赁房源在5月14日降至174套，只有一年前1027套的六分之一。租赁房源减少，租客的选择变得狭窄。要么承担更高的租金，要么被迫转向月租，或者选择购房。 这种压力也转移到了买卖市场。在城北区，吉音新城9单元的84㎡房源今年屡次创下新高，非江南区域的购房热情也开始升温。今年首尔公寓的租金在5月第二周上涨了2.89%，连续66周上涨。这不仅是买卖的问题，而是整体居住成本的问题。江南房价上涨的消息虽然晚些时候才成为头条，但市场早已在租赁紧张和非江南区域的上涨压力下开始行动。 江南的需求并不仅仅是投资需求，而是学区、工作地点接近、重建预期等结构性需求的结合。这种需求并不会因为税收的抑制而消失。当交易停滞，价格出现裂缝时，它们会再次回到市场。针对江南的调控措施减少了可交易的房源，反而增加了江南的稀缺性。想买的人留下，想卖的人减少，形成了这样的结构。 供应担忧也随之而来。根据房地产R114的统计，预计今年首尔公寓的入驻量将在17000套左右，到2028年将降至8000套水平。如果税制变化是江南反弹的直接原因，那么租赁紧张和供应不足则是早已在市场上施加的结构性压力。 5月江南反弹留下的警示 5月江南的反弹并不是简单的一周价格变化，而是展示了税收在市场中如何运作的信号。政府试图通过税收吸引房源，但在宽限期结束后，市场上反而出现了房源减少的情况。如果税收未能改变卖方的行为，调控的结果将是锁定供应而非抑制需求。 下一个变量是7月的税制改革。针对非居住一套房的持有税加强和长期持有特别扣除的缩减正在被讨论。然而，这次转让税的局面所展示的标准是明确的。比起加重税收，更重要的是如何让实际房源出现。如果卖方的计算再次倾向于“持有而非出售”，市场很可能会以同样的方式作出反应。 税收可以是抑制房价的工具，但一旦锁定房源，它就会成为支撑价格的装置。5月江南反弹留下的警示正是这一点。市场的分水岭在于税收的强度，而在于税收是否能将卖方吸引到市场中，还是将其锁定在市场之外。

政府有可能在即将于7月发布的税法修正案中，将房地产税制从“特例缩减”转向“正常化”阶段。以居住者为中心、消除市场扭曲为主轴的政策基调正在加强，各种税收优惠预计将整体缩减。 根据17日财政经济部等的消息，此次改革方案中，首先受到关注的是资本利得税长期持有特别扣除（长期持有特别扣除）制度。目前，单一住宅的持有者可以根据持有期限（每年40%）和居住期限（每年40%）的合计，获得最多80%的扣除。 财政经济部副部长兼部长具允哲在8日表示：“房地产市场正在摆脱过去的过热阶段，进入以实际居住为中心的转型期。”这表明了政策改革的意图。 因此，政府正在考虑扩大长期持有特别扣除的居住期限比例。过去，仅凭长期持有就可以享受税收优惠，但未来将根据实际居住情况调整扣除幅度。这意味着，住房的持有期限将不再是税收标准的核心，实际居住期限将成为关键。 为稳定租赁市场而引入的住房租赁经营者税收优惠也难以逃脱改革的命运。尤其是适用于调控区域内购房租赁经营者的资本利得税减免优惠被视为核心调整对象。 长期以来，租赁经营者制度被指责为多套房者减轻税负、扩大资产的手段。因此，政府正在积极考虑缩减或终止现有优惠。 包括综合房地产税在内的持有税也是一个敏感变量。目前，税负减轻的趋势仍在持续，但关于资产税收公平性不足的批评也在不断增加。 如果提高持有税，可能会促使多套房者出售房产，但也存在通过租金转嫁加重低收入者居住成本的担忧。 如果维持现行政策，可能会期待市场稳定和税收抵抗的缓解效果，但也不能排除资产两极化加剧、税收基础削弱以及所谓的“富人减税”争议持续的可能性。 相反，如果加强税负，可能会提高税收公平性并促进房源供应，但也有可能导致租金上涨。 然而，仅靠税制改革来稳定房地产价格的观点也受到质疑。房地产R114研究院院长尹志海表示：“税收是否能直接调控房地产价格尚未得到充分证明，促进交易活跃化可能更有效的方式是降低交易税。” 他还指出：“现实中，单一住宅持有者回归无房状态的可能性较低，长期持有特别扣除对象即使出售房产，也很可能在其他地区再次购得单一住宅。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。