首尔的租赁市场再次给租客带来了压力。根据韩国房地产院的周统计数据，首尔公寓的租金已经连续70周上涨，最近的涨幅达到了10年8个月以来的最高水平。租赁不安并非仅限于特定热门小区，而是遍及整个首尔，租客可选择的房源越来越少，剩余的房源则吸引了更多的需求。 相关指标也显示出相同的趋势。KB房地产的首尔租赁供需指数已超过180，远高于基准线100，显示出需求明显超过供应。强北地区的指数甚至高于首尔平均水平。由于房价负担，许多购房者选择继续租赁，而市场上可供出租的房源却在减少。对于租客而言，除了租金外，是否有可搬入的房子同样成为问题。 租赁危机的本质在于选择的减少。当前的租赁危机更倾向于供应的减少而非需求的增加。房东更倾向于选择月租或半租，而现有租客因居住成本上升而不易搬迁。现有租客越是滞留，市场上新出现的租赁房源就越少。并非租赁需求消失，而是租赁供应在减少。 月租化将租赁危机扩展为居住成本的负担。在新租赁合同中，月租比例的上升使得寻找租赁房的租客不得不在更狭窄的市场中竞争。租客可能需要提高押金、承受月租负担，或被迫迁往不希望的地区。月租转变越快，租赁危机对普通民众和年轻人的感受负担就越重。 入驻房源的不足是下半年租赁市场的另一个变量。首尔的入驻房源减少，首先对租赁市场造成冲击，而非买卖市场。新公寓的入驻将促使现有租客搬迁，并在此过程中释放出租赁房源。如果再加上整治项目的搬迁需求，特定地区的租赁不安可能会蔓延至周边地区。 应对租赁贷款需进行管理，但应区分真实需求者。租赁贷款在一定程度上支撑了租金，但在租赁危机加深的情况下，若首先收紧贷款，将使无房租客的负担加重。应当禁止投机性和变相贷款，但不应阻碍真实居住租客的流动。金融监管应与供需对策并行。 政府和地方政府应立即将可用的房源转变为可入住状态。公共租赁空置房、购置租赁和租赁房源应以租客实际能够入住的形式释放出来。整治项目的搬迁时间应根据各地区的租赁情况进行分散。对月租负担加重的群体，应更细致地实施税收减免和居住费用支持。政策的标准应是发布的房源数量，而非租客实际能够入住的房子。 从中长期来看，应加快实际供应的步伐。重要的是确认开工和入驻的房源数量，而非仅仅关注审批数字。租赁不安也会波及买卖市场。如果租赁不安，租客将被迫购房，买卖价格的稳定也将变得困难。解决租赁危机的办法不应仅限于抑制需求，而应增加租客实际能够入住的房源，并加快实际入驻房源的供应。如果无法稳定租赁市场，居住稳定也难以持久。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

根据首尔房地产信息广场的实际交易数据，本月江南区公寓的平均交易金额接近一年前的水平。这意味着尽管政府实施了监管，江南高价市场的价格预期依然存在。经过一段时间的压制，高价交易再次出现活跃的趋势。 在过去一年中，政府收紧了贷款，扩大了监管区域，提高了多套房屋持有者的税负。信息传达得很明确：要阻止资金流入房地产市场，抑制投机需求。然而，市场并没有长时间被压制。房价为何不听政府的话？ 房地产价格往往比政府的公告更早做出反应。税收会改变房源流动，贷款监管则改变需求的流向。土地交易许可制度不仅减少交易，还可能提升热门地区的稀缺性。问题在于政府的意图，而在于政策实际如何运作。 多套房屋的资本利得税再度加征就是一个典型例子。在加征之前，可能会出现为了节税而出售的房源。然而，期限一过，卖方就会选择观望。如果税负过重，卖方更倾向于持有而非出售。阻止交易与降低价格预期是两回事。如果房源无法上市，监管反而会产生确认稀缺性的反效果，而非压制价格。 租赁市场的不稳定也刺激了买卖市场。租金上涨、房源减少时，实际需求者会优先考虑下一次合同的不确定性，而非政府的稳定承诺。与其期待“等一等会跌”，不如产生“要在更早之前买”的心理。 更大的变量是供应。尽管政府提到扩大供应，需求者更关注的是开工和入住的实际情况，而非公告的数字。何时开始实际施工、何时有入住量才是关键。如果供应时间不确定，监管就会被视为提升稀缺性的因素，而非压制价格的力量。 贷款监管是必要的。管理家庭债务是政府的基本责任。然而，如果用单一的价格区间来划分市场，且未能充分区分实际需求与投资需求，监管就会造成绕道和扭曲。应保护无房实际需求者的居住梯度，同时阻止投资性需求和违规贷款。 房价首先对市场条件做出反应，而非政府的意愿。如果税收锁住房源，租赁不稳定，且对供应缺乏信心，价格预期就会再次回升。政府需要做的不是加大口气，而是保护实际需求者，阻止投机需求，并通过开工和入住确认供应计划。推动房价的不是口号，而是市场能够信任的政策。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

房地产市场难以解读，购房也变得困难。政府推出的政策同样复杂，正是从这里开始看待困难的房地产。 李在明政府的房价稳定战略从江南开始。 李在明总统在就职初期就将房价稳定作为国政的重点。他表示：“无论如何一定要控制房价。”通过土地交易许可区、贷款总量管理、对多套房屋的转让税加征等措施层层加码，江南成为了重点，因为江南是首尔房价的象征，也是评估调控效果的试金石。 2月3日，他在社交媒体上分享了江南三区房源增加的报道，并称“没有效果或房源未出现的报道都是错误的”。实际上，自2月第三周以来，江南三区的房价开始走弱，江南区在12周内一直处于下跌或持平状态。市场普遍认为，重重的调控措施束缚了江南区域。人们开始说“这次政府不同”，似乎政策见效了。 然而，市场以另一种方式作出了回应。 在5月9日，多套房屋的转让所得税加征的宽限期结束。随后在5月第二周，江南区的房价转为上涨0.19%。人们对政策有效性的信心动摇了，原本期待税收能释放房源的想法也随之动摇。 当然，仅凭一周的上涨无法断定政策的成败。关键不在于上涨率本身，而在于江南为何在转让税加征宽限期结束后再次活跃。这个时点本身就揭示了政策的悖论。 税收锁定房源的瞬间 税收给卖方提供了两种选择：要么现在出售并缴税，要么不卖而继续持有。如果税率在可承受范围内，税收会促使卖方出售，市场上会出现希望在持有负担加重之前出售的房源。这也是政策设计在转让税加征宽限期结束前所期待的效果。 然而，当最高税率达到包括地方所得税在内的82.5%时，情况就会改变。当卖方感觉出售后没有收益时，税收就不再是促使出售的压力，而是让他们放弃出售的因素。税收越重，房源并不会增加，反而会出现锁定房源的悖论。 在宽限期结束前出现的急售房源迅速被消化，但宽限期结束后，剩下的房主却有所不同。他们选择了保留房源。根据房地产大数据平台阿实的统计，宽限期结束后一周内，首尔的房源减少了6800多套。以非江南区为主的九老区（-16.6%）、江北区（-15.2%）、城北区（-14.1%）等地的减少速度更快。市场上可供选择的房源减少，买家面临的选择也变得更少。 在需求仍然存在的市场中，供应减少会加大价格下行的压力。房地产市场中的供应不仅仅指新公寓的入驻量，现有住房的房源也是市场供应的一部分。当税收无法促使卖方行动并锁定房源时，市场供应就会减少。政府试图抑制需求，但实际上市场上首先出现的是供应的减少。 当税收超过了对出售的压力时，税收就会成为锁定房源的装置。这次江南的反弹正是展示了这一界限的事件。 这种悖论并不是第一次。诺姆·金政府和文在寅政府的房地产政策也未能逃脱这一循环。试图抑制需求的调控措施减少了交易，而交易的减少又加大了稀缺性，这一场景多次重演。调控越强，卖方选择坚持的诱因就越大。税收和贷款调控并没有消灭需求，而是将其推向市场之外，这种需求并没有消失，而是潜伏着。当出现小的裂缝时，它们会再次回到价格上。此次江南的反弹也是在这一熟悉的循环中发生的。 江南不是先行者，而是最后防线 江南房价上涨的事实比江南是最后一个上涨的点更为重要。 在首尔房地产市场中，江南长期以来是领先指标。江南先上涨，然后麻浦、龙山、城东跟随，最后温暖扩散到首尔外围和首都圈。然而这次顺序有所不同。首尔先行动，江南最后加入。 根据韩国房地产元的区域标准，江南区域11个区的平均上涨率为0.24%，而江北区域14个区的平均上涨率为0.32%。城北区上涨0.54%，钟路区上涨0.36%，创下自2012年统计以来的周最高值。江南区的0.19%上涨虽然引人注目，但更值得关注的是江北和非江南区域的上涨速度。在江南区的房价在12周内保持下跌或持平的同时，江西区、城北区、冠岳区等非江南区域的上涨速度早已超过了首尔的平均水平。江南被束缚，但首尔整体的上涨压力却未能被束缚。 这并不意味着江南崩溃，恰恰相反。在此次局面中，江南是上涨的起点，而不是最后的防线。江南的再次活跃意味着政府调控最后束缚的象征性价格区间动摇了。 租赁市场早已发出了信号。根据阿实的统计，城北区的租赁房源在5月14日降至174套，只有一年前1027套的六分之一。租赁房源减少，租客的选择变得狭窄。要么承担更高的租金，要么被迫转向月租，或者选择购房。 这种压力也转移到了买卖市场。在城北区，吉音新城9单元的84㎡房源今年屡次创下新高，非江南区域的购房热情也开始升温。今年首尔公寓的租金在5月第二周上涨了2.89%，连续66周上涨。这不仅是买卖的问题，而是整体居住成本的问题。江南房价上涨的消息虽然晚些时候才成为头条，但市场早已在租赁紧张和非江南区域的上涨压力下开始行动。 江南的需求并不仅仅是投资需求，而是学区、工作地点接近、重建预期等结构性需求的结合。这种需求并不会因为税收的抑制而消失。当交易停滞，价格出现裂缝时，它们会再次回到市场。针对江南的调控措施减少了可交易的房源，反而增加了江南的稀缺性。想买的人留下，想卖的人减少，形成了这样的结构。 供应担忧也随之而来。根据房地产R114的统计，预计今年首尔公寓的入驻量将在17000套左右，到2028年将降至8000套水平。如果税制变化是江南反弹的直接原因，那么租赁紧张和供应不足则是早已在市场上施加的结构性压力。 5月江南反弹留下的警示 5月江南的反弹并不是简单的一周价格变化，而是展示了税收在市场中如何运作的信号。政府试图通过税收吸引房源，但在宽限期结束后，市场上反而出现了房源减少的情况。如果税收未能改变卖方的行为，调控的结果将是锁定供应而非抑制需求。 下一个变量是7月的税制改革。针对非居住一套房的持有税加强和长期持有特别扣除的缩减正在被讨论。然而，这次转让税的局面所展示的标准是明确的。比起加重税收，更重要的是如何让实际房源出现。如果卖方的计算再次倾向于“持有而非出售”，市场很可能会以同样的方式作出反应。 税收可以是抑制房价的工具，但一旦锁定房源，它就会成为支撑价格的装置。5月江南反弹留下的警示正是这一点。市场的分水岭在于税收的强度，而在于税收是否能将卖方吸引到市场中，还是将其锁定在市场之外。