随着首尔公寓租赁房源减少到2万套以下，租客们寻找新居变得愈加困难。平均租金已超过7亿韩元，续租合同在租赁交易中所占比例接近60%。新租赁房源稀缺，押金负担加重，租客的‘居住出路’愈发狭窄。尽管政府推出了扩大公共租赁等居住稳定措施，但实际供应需要时间，因此需要补充措施以缓解民间租赁市场的供需失衡。 根据房地产大数据公司阿实等的数据显示，本月首尔公寓租赁房源为1万9904套，比上月的2万1146套减少了5.9%。与去年同期的2万2966套相比，减少了13.3%。 另一方面，KB房地产统计的上个月首尔公寓平均租金为7亿1178万韩元，创下历史新高。与去年8月的6亿5179万韩元相比，增加了5999万韩元（9.2%）。自2023年7月的5亿6981万韩元触底以来，租金在三年内上涨超过1亿4000万韩元。 租赁交易也有所减少。根据首尔市对截至15日的交易分析，上个月首尔公寓租赁交易量为7263件，比上月的8855件减少了18.0%，比去年同月减少了32.2%。尽管报告期限尚未结束，交易量可能会有所增加，但首尔市认为即使考虑到这一点，年同比的减少趋势仍将持续。 在减少的交易中，续租合同的比例反而上升。上个月首尔公寓租赁合同中，58.9%为续租合同，较7月的53.0%上升了5.9个百分点，较去年同月的43.7%上升了15.2个百分点。几乎每10份租赁合同中就有6份是与原房屋重新签订的合同。 市场分析认为，入驻房源减少和强化实际居住政策等因素共同影响了租赁房源的减少。由于限制了租客参与的房屋购买，房东直接入住出租房屋可能导致租赁供应减少。在现场，租赁房源一出现就被迅速签约，租客往往没有充分查看房屋就做出决定的情况也时有发生。 位于诺原区的一家房地产中介表示：“目前租赁房源稀缺，主要是由于土地交易许可区域的影响，”并指出：“只有原本出租的房屋才能作为租赁房源，但随着现有出租房屋的交易，作为租赁房源的房屋数量也在减少。” 政府也开始完善制度，以缓解租客的居住不安。扩大适用于土地交易许可区域内租客居住的房屋购买的实际居住豁免范围就是一个例子。这有助于维持现有的租赁关系，但也有人指出，难以期待其对增加新租赁房源的效果。 在21日发布的居住稳定计划中，计划到2030年提供119万套公共住房，并新设长期民间租赁类型。这是提高租客家庭居住稳定性的中长期方案，但短期内增加首尔民间租赁市场的供应量不可避免地会有时间差。 在政策的缝隙中，等待公共租赁入驻却难以承受飙升的首尔房价的无房租客正处于困境。即使想要寻找新的租赁房源，房源减少、押金上涨，租客不得不在原房屋续租或筹集额外资金之间做出选择。如果放弃租赁，则需要承受每月的租金负担。 韩元银行房地产研究室长韩英镇表示：“由于租金化和合同续签请求权的增加，新租赁房源也在减少，”并指出：“需要政策补充，以防止民间租赁供应的萎缩。”

最近三个月，首尔公寓的租赁房源增加了近30%，但与两年前相比，租赁房源减少了20%以上。虽然整体租赁房源有所恢复，但长期来看，租赁房源减少、月租比例上升的趋势愈发明显。对此，若实施提高非居住住房税负、鼓励实住和出售的税制改革，可能会加速租金化的担忧随之而来。 根据房地产大数据平台Ashi的数据，截至8月4日，首尔公寓的租赁房源为38,356套，较4月21日的29,754套增加了28.9%。 然而，房源构成发生了变化。租赁房源为20,803套，占总数的54.2%；月租房源为17,553套，占45.8%。与2024年同期的租赁房源26,599套相比，减少了21.8%。去年，租赁房源也仅为22,865套，减少趋势持续。 相对而言，月租房源从2024年的14,547套增加到今年的17,553套，增幅为20.7%。在整个租赁房源中，月租的比例也从35.4%上升至45.8%，增加了10.4个百分点。尽管最近租赁房源有所增加，但租赁供应的恢复仍然不容乐观。 在租赁供应不足的情况下，价格上涨的趋势也在持续。根据KB房地产的数据，7月首尔公寓的租赁价格较上月上涨了1.34%。虽然涨幅较6月的1.43%有所减小，但在需求旺盛的地区，价格仍在上涨。首尔公寓的租赁供需指数为126.2，超过了买卖供需指数的112.6。该指数超过100意味着租赁需求超过供应。 目前的租赁房源减少并不能完全归因于最近的税制改革。更可能是由于入驻量减少、投资意愿下降、租赁市场结构变化以及房东偏好月租的累积结果。然而，政府2026年的税制改革方案旨在增加实住优惠，提高非居住及出租目的住房的负担，这可能会影响未来房东的选择。 该改革方案将实住一户家庭的综合房地产税基本扣除额从现行的1.2亿韩元提高至1.4亿韩元，而不居住的单户家庭的扣除额则降低至9000万韩元。多户家庭在9000万韩元的基本扣除中，仅能统一扣除4000万韩元，其余5000万韩元将根据实际居住住房所占比例进行适用。如果没有任何住房居住，基本扣除额将减少至4000万韩元。 持有三套以上住房和调控区域住房持有者的公平市场价值比例也将从现行的60%逐步提高至2027年的70%和2028年的80%。一户一住宅的家庭不在此列。长期持有特别扣除的资本利得税将改为以居住时间为中心的长期居住所得扣除，并在2028年引入20亿韩元和2029年起引入10亿韩元的限制。 政府希望通过加强实住优惠和给予多户家庭资本利得税减免的过渡期，促使出租目的住房进入买卖市场。然而，房东的选择不一定会导致出售。若非居住状态下的税负加重，房东可能会选择出售或直接入驻，若继续持有则可能将增加的成本转嫁到租金上。 若房东直接入驻，该住房将退出租赁市场。然而，是否将现有居住住房重新投入租赁市场，将影响整体租赁供应。随着持有税等每年需现金支付的负担增加，房东可能更倾向于选择月租而非租赁。南赫宇，我们银行房地产研究院表示：“在合同到期后，愿意从新合同中收取月租的房东可能会增加。” 即使出售增加，也不一定对租赁市场产生积极影响。如果无住房的实际需求者购买了出租住房，该住房将退出租赁市场。若贷款限制导致租户转变为买家的可能性受限，可能会出现租赁需求仍在而供应减少的情况。 朴勋，首尔市立大学税务学教授对此表示：“市场不仅受税制影响，还与供应、利率、贷款限制和经济状况相互关联。”即使提高税制上的出售诱因，如果没有为租户转变为买家提供的金融条件和替代租赁住房的供应，租赁市场的不稳定性可能会持续。 注册租赁住房相关优惠的减少也是一个变量。政府计划逐步取消适用于调控区域的长期和短期注册购入租赁公寓的资本利得税减免和长期持有特别扣除。现行优惠将维持至2027年底，之后在2028年减少，并在2029年完全取消。 由于适用对象仅限于调控区域的一部分注册购入租赁公寓，因此不应夸大其对整体租赁市场的影响。然而，若非居住住房的税收加强与注册租赁优惠的减少相结合，可能会降低私人房东的长期持有诱因，并增加通过租金回收增加成本的可能性。 最终，必须在引导现有租赁住房出售的同时，提供吸收增加的租赁需求的民间和公共租赁住房供应渠道。如果新供应不足，尽管买卖房源增加，租赁市场的供需失衡可能会加剧。 徐振亨，光云大学房地产法务学教授表示：“必须有人购买住房并进行出租，才能实现租赁供应。”他指出：“在没有激发租赁住房供应的需求和商业性情况下，期待供应的扩大是困难的。” 政府的税制改革方案还包括将月租税额扣除的金额上限从每年1000万韩元提高至1200万韩元，并从2027年起对青年实施17%的扣除率，无论总收入水平如何。每月支付100万韩元租金的总收入为5000万韩元的青年，其扣除额将从170万韩元增加至204万韩元。 然而，月租税额扣除是对已支付租金的一部分进行事后返还的制度，难以视为阻止租赁房源减少或转向月租的供应对策。扣除对象也仅限于无住房的劳动者和诚信经营者等，可能导致某些租户因收入或合同条件而无法享受优惠。 李昌武，汉阳大学城市工程系教授指出：“对租赁市场不稳定的根本对策几乎没有提出，这是最大的遗憾。”他强调：“如果私人房东的成本和收益性恶化，租赁住房供应将减少，或者增加的负担将通过租金转嫁给租户。”

“我住了30多年，现在要我卖掉房子搬走吗。” 在政府发布房地产税制改革方案的第二天，8月4日，位于首尔瑞草区半浦洞的雷米安原贝利小区。小区附近的中介所接到房主与中介人预约咨询的电话络绎不绝。长期持有房产的高龄业主们在计算增加的持有税和减少的资本利得税减免优惠之间，忙于在出售与持有之间做出选择。 在一家经营22年的中介所，自公告以来，咨询关于综合房地产税和资本利得税负担、以及有利出售时机的电话截至当天上午已超过20通。主要是来自居住在地方或海外的非居住一住宅者和附近重建小区的业主的咨询。一些房主甚至预约了面对面的咨询，以便进行具体的税务计算。 该中介所的代表表示：“雷米安原贝利小区内居住超过30年的高龄业主较多，很多人除了养老金外几乎没有其他收入。”他还提到：“持有税在增加，而未来出售时的减免优惠也在减少，因此许多房主都在抱怨‘现在就该卖吗’。” 市场上，税制改革可能导致现有房源的挂牌价格调整。另一家雷米安原贝利附近的中介所工作人员表示：“以长期持有的业主为中心，正在出现考虑是否出售的氛围。”他指出：“现有房源交易不活跃，积压的房源中，必须出售的房主最终不得不调整价格。” 然而，买家们则期待着更多的节税房源出现，转而采取观望态度。该中介所表示：“在公告之前查看房源的买家们，看到税制改革内容确定后，表示会等价格再调整一点。” 雷米安原贝利小区是一个典型的受长期持有房产影响的项目，因其在重建前就已持有房产，资本利得较大。即使居住超过10年，若资本利得较大，从2028年起适用的减免金额上限将使资本利得税负担增加。长期居住所得减免上限在2027年之前没有限制，但2028年将降至2亿韩元，2029年起降至1亿韩元。 假设在雷米安普斯特奇以1.6亿韩元购入84㎡的房产，持有并居住10年后以5.6亿韩元出售，预计资本利得税将从2027年的2418.5万韩元增加到2028年的4498.5万韩元，2029年将达到9450万韩元。 出售退路已打开，但……“卖的人已经卖了” 不过，业内普遍认为，税负加重不会立即导致急售房源的增加。税制改革将逐步实施，房主在决定出售时机上有余地。此外，早在5月9日多住宅者资本利得税加征的宽限期结束前，已经有相当多的房主强烈意愿出售，许多房产已被整理。 当天，记者在雷米安原贝利、半浦在、阿克罗河公园、雷米安大治宫等首尔江南地区主要小区的中介所采访发现，尽管税制改革公告后咨询出售与税负的电话有所增加，但转化为新急售的可能性不高。 持有房产的房主大多能够承受税负，或期待价格进一步上涨。半浦在附近的一位中介表示：“整理房产的人已经整理了很多，剩下的房主大多倾向于继续持有。”他补充道：“虽然可能会有一些房源增加，但仅凭此次公告并不会出现大量急售的局面。” 许多高龄资产拥有者在考虑到增加的持有税负担、资本利得税和交易费用后，选择了坚持持有。大治洞的一位中介表示：“如果卖掉一套价值6亿韩元的房子，就得缴纳资本利得税，同时在购买新房时还得再次承担购置税。”他指出：“在交易过程中损失十几亿韩元的情况下，60岁和70岁的房主宁愿支付持有税继续持有。” 政府计划在2027年和2028年临时降低适用于调控区域多住宅者的资本利得税加征税率。即使在今年适用加征税率出售房产，明年在进行最终申报时也可以退还超额缴纳的税款。 虽然今年已打开出售的退路，但由于减税率将适用到2028年，房主并不急于大幅降低挂牌价格。超高价的单住宅者在2028年之前也可能考虑出售，但由于在2027年底之前仍可享受现有的减免，节税房源预计将在未来一年内分散出现。 卖方与买方之间的心理差距也阻碍了房源增加转化为实际交易。阿克罗河公园附近的一位中介表示：“房源虽然再次出现，但挂牌价格维持在高位，难以视为急售。”他指出：“虽然价格上涨，但由于贷款限制，买家的资金筹集受到阻碍，交易几乎没有发生。” 在雷米安大治宫，一些卖方将挂牌价格降低了5000万至1亿韩元，但是否会导致长期价格下跌仍然不明。最终，卖方需要降低价格，而受到贷款限制影响的买方才能接盘，节税房源才能真正转化为交易。 房主实居转变……担忧租赁供应减少 与买卖市场节税房源增加的速度缓慢相比，租赁市场则出现了实居转变的迹象。从明年开始，居住在持有住房的单住宅者将适用综合房地产税基本减免14亿韩元，而居住在其他地方的单住宅者仅能享受9亿韩元的减免。综合房地产税税额减免和资本利得税长期减免也将围绕持有期限和居住期限进行重新调整。 半浦在的一位房主表示，由于租赁合同到期在7月，因此在综合房地产税征收基准日6月1日之后才能入住，他向中介咨询了判断非居住的标准时点。 该中介所的工作人员表示：“有些房主希望从出租的房子中直接入住。”他指出：“由于鼓励实居的政策叠加，租赁市场的房源持续减少。” 在大治洞，这种趋势已经导致租赁房源的短缺。雷米安大治宫附近的一位中介表示：“在此次税制改革公告后，询问房主意向续租时，越来越多的回答是‘我可能要自己住了’。”他补充道：“目前只有寻找租房的人，而新放出的房源几乎没有，处于稀缺状态。” 继续出租的房主可能会将增加的持有税负担转嫁到租金上。半浦在附近的一位中介表示：“在不出售的房主中，有些人表示税负增加后会提高租金以弥补。”他指出：“如果房源没有增加，持有税负担可能会转嫁给租客。” 政府在此次改革中将无房者的租金税额减免对象限额从每年100万韩元扩大至120万韩元。然而，普通劳动者的额外减免金额根据减免率，每年仅为30万至34万韩元，月均约为2.5万至2.8万韩元。如果租赁供应减少或持有税转嫁导致租金上涨超过这一水平，减免扩大的效果可能会被轻易抵消。 首尔的租赁市场已经处于对额外供应减少的脆弱状态。根据KB房地产的数据，上个月首尔公寓的平均租赁保证金首次超过7亿韩元，达到7亿458万韩元。韩国房地产院的调查也显示，首尔公寓的租金已连续77周上涨。 金仁满金仁满房地产经济研究所所长表示：“持有税和长期居住所得减免的改革将逐步实施，法律修订过程也尚未结束，因此房主没有急于出售房产的理由。”他还指出：“节税房源可能不会集中在短期内，而是有可能分散到2027年。” 他进一步表示：“如果出售江南房产的需求转向税负相对较小的20亿至30亿韩元以下的房产，该价格区间的竞争可能会更加激烈。”他预期：“特别是实居的诱因增强，将导致首尔的租赁房源进一步减少，租赁市场将不可避免地受到重大冲击。” ※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

政府将开始征集公众意见，以调整房地产交易税和持有税。同时，将扩大第三期新城的供应，并放宽再开发和重建的监管，以促进住房供应和保障民众的居住稳定。 根据14日发布的《2026年下半年经济增长战略》，政府计划在征集公众意见后，制定合理的改善方案。 此外，法人土地税制也将进行调整。政府将合理化土地征税分类标准，正常化持有和转让阶段的税负，并扩大工业园区的租赁供应，以引导土地的生产性利用。同时，将强制要求处置未利用的农业经营土地。 财政经济部经济政策局局长柳炳熙表示：“关于房地产税制，我们将通过全国性讨论会收集多种意见，并制定合理的改善方案。” 政府将加快住房供应的步伐。计划在今年下半年，在南杨州王宿和仁川计阳等第三期新城开工建设总计12000套住房。 太陵和城南等主要公共用地的开工时间将从原定的2030年提前至2029年。下半年将迅速推进用地的前期调查和搬迁计划等后续程序。 为提高土地供应速度，政府还将推动制度改革。将并行进行区域指定和区域规划的制定，缩短相关机构的协商时间，并提前启动土地补偿的基础调查。 政府还将审查为再开发和重建提供金融支持和放宽监管的措施。计划将现行的重建项目计划批准同意率从75%降低至70%。 公共租赁政策也将进行调整。政府将提高公共租赁住房的质量，扩大对青年群体的供应，并新设公共购房租赁REITs，以购买现有住房进行租赁供应。 还将建立租赁保证金保护机制。计划由租赁稳定化机构管理租客的租金，并每月向房东支付租金收益的安心信托项目。 财政部税制室长赵满熙表示：“关于持有税和交易税，既有要求放宽的意见，也有要求加强的意见，我们计划通过公众讨论来反映这些意见并作出决定。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔北部小型公寓的租金上涨率达到12年半以来的最高点，租房市场的价格不安加剧。由于房价急剧上涨，购房门槛提高，加之新建租赁房源急剧减少，导致失去去处的新婚夫妇和初入职场的年轻人需求集中在老旧小型公寓上。 根据韩国房地产院的统计，6月第二周（截至6月8日）东北区（包括强北、道峰、诺原、成北、中浪、东大门、成东、光津区）60~85㎡公寓的租金上涨率为0.47%。这是自2013年10月第三周（0.67%）以来的最高上涨率，时隔约12年6个月。汉江以北14个自治区60~85㎡公寓的租金在同一时期也上涨了0.40%，同样创下12年半以来的最高水平。 在东北区，尤其是老旧大型小型公寓的租金迅速上涨。根据国土交通部的实际交易数据，首尔强北区美亚洞“三星乐天河2期”59.38㎡的租金在本月12日以6亿韩元的历史最高价成交，比之前的最高价上涨了7000万韩元。此前，成北区“吉音新城8期（乐天）”59.9㎡的租赁合同也在6日以6亿8000万韩元的租金签署，较之前的最高价上涨了3000万韩元，创下同一平米标准的新高。 东北区小型公寓租金的急剧上涨，导致首尔整体公寓租房市场也出现波动。首尔整体60~85㎡公寓的租金上涨了0.36%，这是自2015年3月第四周（0.36%）以来的最高涨幅，显示出由于长期的租房困境，价格不安已经扩散至全市。 成北区吉音洞某房地产中介的相关人士表示：“受欢迎地区的新建和准新建租房已经迅速消耗，市场上几乎没有新房源。”他指出：“相对便宜的东北区老旧公寓吸引了新婚夫妇等初期实际需求者，导致价格持续上涨。” 分析认为，造成这一现象的背景是小型公寓新供应的急剧减少。根据房地产114的数据，今年在首尔入住或即将入住的60㎡以下小型公寓仅有7975套，较去年（16780套）减少了52.5%。尤其是从明年开始，小型公寓的入住量将减少至4700余套，短期供应缺口将更加严重。 另一方面，由于房价急剧上涨和人口结构变化，小型公寓的需求大幅增加。根据房地产评估专业公司Realhouse的统计，今年1至5月，首尔59㎡以下小型公寓的首轮申请平均竞争率为62:1，远高于中大型公寓的46.9:1。 韩国建筑政策研究院研究员李恩亨表示：“近期小型公寓租金的高涨是需求增加与供应减少双重压力的结果。”他解释道：“近十年来，多房产者的监管持续，导致租赁供应减少，资金实力相对不足的需求层自然只能转向小型和中小型公寓。” 他还指出：“考虑到光化门、钟路、江南等主要工作集中地的可达性，东北区的受欢迎程度仍高于西北区，导致租赁需求集中，从而引发价格不安。”

在即将到来的6·3地方选举中，各区域首长候选人提出了千元住房、公民REIT、分期公寓、土地租赁型住房等多种住房模型作为承诺。这些政策主要针对青年、新婚夫妇及拆迁需求，但根据官方的五大承诺书，具体的物量、资金、价格条件和实施路径的案例并不多见。 根据28日提交给中央选举管理委员会的主要区域首长候选人的官方五大承诺书分析，候选人提出的新住房模型包括土地租赁型、分期型、REIT型、千元住房和社会住房等。这次分析并不是为了判断承诺的优劣或政策效果，而是查看官方承诺书中供应主体、资金、物量、价格条件和实施方式的具体程度。 在首尔，执政党国民力量的候选人吴世勋提出了土地租赁型公寓和分期公寓，以及利用REIT的移民住房和非公寓金融支持。吴候选人计划到2031年开工31万套，推动快速综合规划2.0，并提出供应6000套土地租赁型公寓和500套分期公寓的计划。同时，还包括10万套利用REIT的移民住房和非公寓建设金融支持。 根据官方承诺书，物量和项目方式相对详细。然而，由于这是开工目标，实际入住可能需要时间，而土地租赁型住房的土地获取方式和需求者偏好仍然是变数。分期公寓的分期偿还结构和所有权转移时点等也需要在后续计划中具体化。 在仁川市长选举中，国民力量候选人柳正福的“千元住房”承诺引人注目。他计划将目前年供应1000套的政策扩大到2000套。由于这是对已实施政策的扩展，因此可以评价其推进基础，但仅凭官方承诺书并未充分确认用地获取方案、对象、位置和选定标准等。 民主党仁川市长候选人朴灿大承诺提供青年和老年人定制住房、公民REIT、仁川型社会住房和青年租金支持。然而，公民REIT的运营结构、供应物量和收益分配方式等在官方承诺书阶段并未具体体现。仁川型社会住房的供应地区、方式和物量也需要后续说明。 在釜山，民主党候选人全在秀提出利用北港和加德新机场后备土地的公共SPC土地租赁供应。然而，由于北港再开发和新机场后备土地开发等其他开发项目的关联，单独执行住房供应的时机和物量难以判断。 在世宗，赵相浩候选人提出供应1000套青年基本住房，崔敏浩候选人则提出供应3000套公务员专用租赁住房。然而，根据官方承诺书，供应方式、价格条件、资金结构和用地获取计划等仍需进一步说明。 专家指出，评估新住房模型时，除了名称外，还应考虑供应规模、资金和实施路径。首尔及首都圈的供应紧张与需求集中在市中心新建不足有关，仅靠针对特定阶层的小规模模型可能无法降低市场整体的不安。 城市与经济代表宋承炫表示：“首尔的供应扩展承诺应同时提出项目性和放宽监管的方向”，“执行计划的细致程度将影响承诺的可信度。” 光云大学房地产法务学系教授徐镇亨表示：“最近，住房福利政策从选择性福利向普遍性福利扩展，但最重要的还是资金筹措问题。”他还表示：“整治项目虽然有扩展供应的效果，但也可能刺激房价上涨，因此需要配套政策。” 投米房地产咨询公司所长金济京指出：“在地方选举承诺中，最直接影响市场的就是整治项目政策，”并表示：“整治项目与首尔市的审批权相关，感知影响较大。”他还建议：“应关注候选人的实际推进意愿和真诚度。”

5月6日，首尔市长候选人吴世勋在其Facebook上公开批评李在明政府及共同民主党的房地产调控政策。 吴世勋将首尔房价和租赁市场不稳定的责任归咎于李在明政府，称其政策是“供应受阻和市场受控的失败政策”。他指出，供应不足和租赁市场问题是由政府政策导致的。 政治圈认为，这次发言不仅是反驳，更是首尔市长选举中房地产问题的信号。首尔市民对房价和租赁问题尤为敏感，吴世勋选择正面应对。 吴世勋特别强调供应问题，批评前市长朴元淳时期的政策导致供应短缺。他表示，自己通过“快速整合规划”将项目周期从20年缩短至12年。 首尔市近期加快了重建项目的步伐，与文在寅政府时期的强监管形成对比。 房地产市场对文在寅政府的调控政策持批评态度，认为其导致市场扭曲。2020年实施的租赁三法被认为是市场冲击的代表，导致租赁供应减少，租金上涨。 吴世勋还将租赁诈骗问题归咎于民主党政府时期的房价上涨和投资结构。他批评民主党近期的多套房调控政策会抑制私人租赁供应。 这场争论的核心在于谁阻碍了供应，谁扰乱了市场。吴世勋认为，市民记得民主党执政时房价上涨和租赁危机的情况。 ※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。