住房城市保证公司（HUG）计划将租赁保证金返还保证的加入标准，即租赁比率，从目前的90%逐步降低至80%。此举旨在改善财务健康，降低保证事故风险，但具体实施时间尚未确定。 崔仁浩社长在15日国会国土交通委员会的国政审查中回应了国会议员黄云河对财务负担的预先应对要求时表示：“我们正在制定财务管理综合计划和中长期计划。” 崔社长指出：“租赁比率已降低至90%，未来计划根据市场情况逐步降低至80%水平，但具体时间我无法透露。” 租赁保证金返还保证是指在租赁合同结束后，若房东未能返还保证金，HUG将代为向租客支付保证金的制度。目前，租赁保证金必须低于住房价格的90%才能加入保证。 如果加入标准降低至80%，则在相同住房价格下，能够加入保证的租赁保证金限额也将减少。因此，原本可以加入保证的部分住房可能会被排除在外。 HUG表示，租赁比率标准加强后，保证事故率降低，这为进一步降低标准提供了依据。 崔社长解释道：“将租赁比率降低至90%以下后，曾一度超过10%的事故率目前已回落至1%水平，已趋于正常。” 为防止租赁诈骗的受害情况，HUG还将进行制度改进。HUG计划在今年下半年引入租赁保证预审制度，以便租客在签订租赁合同前确认是否可以加入保证。 崔社长表示：“目前与租赁事故相关的情况已回归正常趋势，未来保持这种趋势的可能性很高，我们将继续保持警惕。” 对于项目融资（PF）保证扩大的财务负担担忧，崔社长指出，自2003年以来相关保证未发生事故。 另一方面，虽然加强租赁比率标准预计将降低HUG的保证风险，但可能会减少可加入保证的住房数量，因此在租客保护与财务健康改善之间的平衡将成为未来的课题。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

今年首尔的强制拍卖房地产数量持续处于相关统计公开以来的最高水平。特别是在江西区，仅该区的拍卖数量就占到首尔整体的三分之一，显示出过去租赁诈骗和保证金未返还问题集中在西南地区的强制拍卖余波仍在持续。 根据29日大法院登记信息广场的数据，今年1至8月，首尔因强制拍卖而申请的所有权转移登记房地产数量为4386件，创下相关统计公开以来的最高水平。 按自治区划分，江西区以1432件占首尔总数的32.6%。与去年同期的783件相比，增长了82.9%。今年在首尔通过强制拍卖转移所有权的房地产中，每三件就有一件位于江西区。 强制拍卖的数量不仅集中在江西区，整个首尔西南地区也表现突出。金川区从去年同期的282件增加到今年的441件，增长了56.4%；九老区从266件增加到374件，增长了40.6%；阳川区从293件增加到343件，增长了17.1%。 江西、金川、九老、阳川四个自治区的强制拍卖数量共计2590件，占首尔总数的59.1%。相比之下，江南区仅有47件，瑞草区38件，龙山区7件，区域间差距明显。 强制拍卖集中在西南地区的原因被认为与江西、九老等地过去积累的租赁保证金未返还问题有关。强制拍卖是债权人通过法院判决等执行权利将债务人的房地产交由拍卖的程序。与金融机构等执行担保权的自愿拍卖不同，租户为追回未返还的租赁保证金而申请的案例也包含在内。 尤其是在别墅和多户住宅等非公寓密集的地区，因过去的租赁诈骗和保证金未返还而进入拍卖的房产，经过多次流标后才得以出售的情况并不少见。发生损失的时间与实际拍卖和所有权转移之间存在较大时间差，导致过去租赁诈骗的影响在近期统计中仍然显现。 实际上，首尔地区住房城市保证公社（HUG）租赁保证金返还事故从2022年的1870件增加到2023年的5065件，增长超过一倍。2023年事故金额达到1兆3204亿韩元。在此期间发生的保证事故中，进入拍卖程序的房产的出售也持续到最近，影响了强制拍卖的增加。 在江西区，进入拍卖的非公寓房产经过多次流标后，以低于评估价一半的价格出售的案例也在增加。去年华谷洞“Signature 6”专用27㎡的房产经过四次流标后，以评估价3亿3000万韩元的44.1%即1亿4550万韩元成交。同一区域的“JY House”专用20㎡也经过四次流标后，以评估价2亿4100万韩元的41%即9880万韩元成交。 不过，最近拍卖市场上积压的房产也开始被民间消化。HUG申请强制拍卖的房屋中，今年上半年成交的5672件中，有4347件（76.6%）是由普通竞标者竞标成功的。 首尔非公寓市场的部分复苏也可能对此产生影响。根据韩国房地产院的数据，首尔的连栋住宅价格在今年1至5月上涨了3.37%，非公寓的租赁交易量也同比增长了11.5%。在多次流标后价格降低的房产中，地段和租赁需求良好的房屋吸引了拍卖需求。 世宗大学房地产AI融合学系教授申宝妍表示：“别墅拍卖市场的成交价格因整治项目的可能性或地段而大相径庭，”并指出“在有再开发和重建问题的地区，成交价格相对较高，而在没有这些问题的地区则成交价格较低，出现了优劣分明的情况。” 她还表示：“尤其是多户和多家等非公寓的房产，因价格下跌导致租赁人无法返还保证金而进入拍卖的房产逐渐累积。最近，租赁诈骗的租户意识提高，选择租赁的需求也在增加，因此预计在未来一年内，这类房产将逐渐减少。”

住房城市保证公社(HUG)将招募900套历史最大规模的安心租赁住房入驻者。这项业务是通过直接购买替代支付租赁保证金的住房，向无房家庭提供公共租赁住房。 HUG于28日宣布，将于30日起进行第12次安心租赁住房入驻者招募公告。本次招募的总量为900套，为历次招募公告中最大规模。 供应地区包括首尔、仁川、京畿道的富川等首都圈市区及釜山。HUG今年共进行了1800套的招募公告，在7月的第11次临时招募公告中，平均竞争率达165比1。 HUG为了稳定租赁市场并减轻市民的居住费用负担，通过此次第12次公告大幅增加了供应量。如果包括年末计划的公告量，2026年全年计划供应3600套安心租赁住房，规模是去年的1800套的两倍。 安心租赁住房是HUG通过直接购买替代支付租赁保证金的住房，向无房家庭提供公共租赁住房的业务。租户因HUG为房东，因此可以安心居住，无需担心租金未返还的问题。保证金约为周边市场价格的90%以下，最长可稳定居住8年。 申请资格为无房家庭成员，无论年龄、收入、资产均可申请。希望入驻者可于9月30日至10月12日通过HUG安心租赁门户网站在线申请。 HUG将在12月30日公布最终中标者，届时将对无房状态等资格条件进行审核。详细信息可在招募公告发布后通过HUG安心租赁门户网站的入驻者招募公告或HUG官方博客查询。 在租赁诈骗和保证金未返还的担忧持续的情况下，公共直接成为房东的安心租赁住房被视为降低无房租户居住不安的解决方案。 HUG社长崔仁浩表示：“我们将继续无缝供应安心租赁住房，以支持无房青年和市民安心居住，并希望大家对此次第12次安心租赁住房入驻者招募公告给予关注。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

为了提高租赁保证金的安全性并将租赁房源转为租赁，推出的‘租赁安信信托’虽然旨在保护租户，但房东的参与程度仍然备受关注。尽管提供了年收益率4%的承诺，但在非公寓的高租赁转化率情况下，其吸引力并不如现有的租金，且现有租赁住房在保证金返还过程中可能会出现资金空缺的问题。 24日，租赁安信信托项目将在下月末发布首次招募公告，该项目将由房东、租户与住房城市保障公社（HUG）签订三方合同，租户将租赁保证金存入HUG。HUG将运用保证金并将收益支付给房东，合同结束时直接将保证金返还给租户。 根据政府提供的案例，如果将2000万韩元的租金存入，房东每月可获得约73万韩元的年收益率4%。即使发生投资损失，HUG也会保障租户的租金和与房东约定的收益。 关键在于房东是否有足够的动机放弃现有的租金而选择安信信托。国土部的前期调查显示，在假设年收益率为4%的情况下，参与意愿仅为20%左右。尤其是在高租赁转化率的非公寓中，运营收益可能低于现有的租金收益。 住房产业研究室的金德礼表示：“如果将保证金委托给信托并获得4%的收益并不比租金转化更具吸引力，那么期待房东自愿参与就很困难。” 现有的租赁住房在转为安信信托时还会出现另一个问题。新租户的保证金存入HUG后，无法用于现有租户的保证金返还。 韩国住房租赁协会的成昌燁会长表示：“现有的租赁房东通常会接受新租户的保证金以返还给现有租户，但进入安信信托后，新保证金的使用将受到限制。”他指出：“目前，现有的租金房东或租赁经营者更有可能使用该项目。” 他进一步强调：“如果新租户有承诺将保证金存入信托，那么应将其视为偿还资金，放宽现有保证金返还贷款的限制，以确保资金不断流动。” 政府也在考虑降低租赁收入的税负、扩大扣除范围，以及免除注册租赁经营者的租赁保证金返还保证加入义务等措施，以提高参与度。 然而，仅仅提高收益率或税收优惠被认为是有限的。业界提出，针对已确定安信信托合同的住房，基于新租户的保证金缴纳承诺，提供有限的金融支持措施以便于现有租户的保证金返还等方案。 为高租赁转化率的非公寓提供一定水平的附加收益的方案也被认为是补充措施。然而，如果收益率被维持到市场转化率水平，或广泛减免综合房地产税、购置税等，可能会导致租户保护政策变质为对房东的支持措施，这也引发了担忧。 市场指出，在保护租户保证金的同时，还需制定解决转化过程中资金空缺的措施。 金德礼表示：“保护租户保证金的制度初衷是有意义的，但在韩国的租赁市场结构下，是否能够真正运作还需进一步考量。”

综合频道主播赵秀彬介绍后辈主播反浦新建公寓入驻过程的视频因被指责为“与现实脱节的理财美化”，最终导致视频被删除。 26日，YouTube频道“赵秀彬TV”发布了题为“积少成多买下反浦新建公寓”的视频。视频中，赵秀彬拜访后辈主播，询问反浦新建公寓的入驻过程。 赵秀彬在视频中提到：“主播的工资并不高”，“我们是双职工”，“短时间内买下反浦新建入驻权，有没有什么帮助的方法？” 后辈回答：“我就是储蓄。”当赵秀彬问：“没有进行股票投资或加密货币吗？”后辈表示：“没有。” 然而，视频发布后，评论区对资金筹集过程的现实性提出了质疑。 一位网友指出：“即使保守估计购入价为1.6亿韩元，首付款为1600万韩元，剩余款项至少需要9至10亿韩元的自有资金。考虑到购置税、中介费和重建额外分担金，至少需要12亿韩元的资金，仅靠储蓄是难以理解的。” 接着他补充道：“丈夫的收入、现有资产、贷款、租赁保证金、父母支持等都必须存在，数字才能成立。‘积少成多’的说法不如说最初的自有资金是如何筹集的更令人好奇。” 对此，赵秀彬在评论中回应：“我们是双职工，工作时间也很长，进行了长期的指数投资。在政策收紧之前买了房，居住成本也尽量降低。”并表示：“父母的帮助也有，但并不超出社会常识的水平。” 然而，这一解释反而引发了更大的争议。 视频中后辈表示“没有进行股票投资”，但评论中却提到“进行了长期的指数投资”，引发了前后不一致的质疑。 随后，赵秀彬修改了评论：“股票投资是在购房和还贷的同时进行的，并非单纯的指数投资。”但她补充道：“与能力出众的丈夫双职工，且在房价上涨之前购房，过着极度节俭的生活，丈夫承担了艰难的工作以增加资产。”并表示：“如今购房难，大家的心态似乎也变得紧张。”这些内容引发了持续的批评。 之后，频道的制作人发布了道歉声明。 制作人表示：“由于专注于家居概念，未能充分传达想要表达的价值和背景，虽然希望展示出参与者的勤奋生活和投资哲学，但在编辑过程中传达得与初衷有所不同。” 然而，网友们质疑：“为什么是制作人而不是参与者道歉？”“问题不在于编辑，而在于解释。” 随着争议的持续，该视频最终被删除。 在线上，有人评论：“如果一开始就解释父母的帮助和实际资金结构，没人会有意见。”、“缩略图上写着‘积少成多’，但核心资金来源却始终没有说明。”、“强调储蓄，结果在澄清中又提到投资和父母支持。”、“如果通过借贷购房，连还贷都很吃力，投资的解释更让人难以理解。”、“删除越多，信任感越低。”

当归房地产已全面升级其便捷查看登记簿内容的服务。 当归房地产于20日宣布，将推出大幅升级的‘轻松阅读登记簿’服务，取代原有的‘登记簿简易分析’服务。 使用方法非常简单。用户在当归房地产找到心仪的房源后，只需点击房源详细页面底部的‘轻松阅读登记簿申请’按钮，无需输入地址即可立即查看分析结果。 每单仅需990元的合理费用，使得用户在签约前能够提前确认风险因素，降低了费用负担。即使不是在当归注册的房源，只要知道地址，用户也可以通过首页的‘登记簿分析’标签进行查询。 该服务的核心内容包括三个方面：△房屋抵押贷款规模是否影响保证金保护；△房东是否有未返还保证金的历史或因贷款逾期而被查封的记录；△是否存在围绕所有权的法律争议风险等，均基于登记簿进行检查。此外，用户还可以获得保证保险的可加入性和可用的租赁贷款产品的虚拟审核结果。 此外，服务还提供针对房源特性的‘保证金保护行动计划’，以清单形式传达租户在入驻登记时、地址变更时的注意事项及申请分配要求等易被忽视的行为指南。 此前，当归房地产在4月的搬家季节推出了‘现在是租赁市场活跃时’的活动，提供个性化房源推荐和该地区房源信息。 当归房地产相关人士表示：“此次服务的改版旨在为用户在房源搜索阶段提供一个没有信息不对称的安全环境，让他们能够仔细评估。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

随着租金持续上涨，即使是同一公寓、相同面积的新租户也面临着更大的保证金负担。尤其在首尔，新合同与续约之间的租赁保证金差距已扩大至以84平方米为标准的最大8000万元。 根据直方的数据，从今年1月到6月对首都圈公寓租赁交易的分析显示，首尔地区新合同与续约之间的租赁保证金差距正在扩大。 此次分析针对的是在同一小区、相同面积下新合同与续约均已完成的案例，租赁保证金是以交易中位数为基准进行比较的。分析对象为59平方米和84平方米的公寓，月租合同不在此列。 在首尔，首都圈内新合同与续约的租赁保证金差距最大。59平方米的新合同与续约的保证金差距从1月的3500万元扩大至6月的7750万元，增幅超过两倍。同一时期，新合同保证金从5亿元上涨至5亿4750万元，而续约则从4亿6500万元仅上升至4亿7000万元，涨幅有限。 84平方米的差距更为明显。新合同与续约的保证金差距从1月的4375万元扩大至6月的8000万元。新合同保证金从6亿5625万元上涨至7亿元，而续约则维持在6亿1250万元至6亿2000万元之间。 在京畿道，新合同的负担也在加重。59平方米的新合同与续约的保证金差距从2000万元略增至2200万元，而84平方米的差距则从1050万元扩大至5100万元。新合同保证金从4亿元上涨至4亿5000万元，而续约则从3亿8950万元仅上升至3亿9900万元，涨幅相对较小。 相比之下，仁川的差距相对较小。截至6月，新合同与续约的保证金差距为59平方米的950万元，84平方米的712万元，均为首都圈中最低水平。 由于租金负担加重，现有租户选择续约的比例也在增加。在首尔，新合同的比例从1月的52.6%降至6月的45.0%，而续约的比例则从47.4%上升至55.0%，自4月以来首次超过新合同。京畿道的续约比例也从38.6%上升至45.4%。 直方表示，新合同的租金立即反映当前市场价格，而续约则受到现有合同条件的影响。特别是在适用合同续约请求权的情况下，租金上涨幅度受到限制，从而导致新合同与续约之间的保证金差距进一步扩大。 此外，近期由于租赁房源不足和租金上涨，新合同所需的保证金负担加重，加上搬家费用和中介费等附加费用的考虑，现有租户更倾向于续约。 因此，随着首尔和京畿道的续约比例持续增加，预计在租金强势持续的情况下，新合同与续约之间的保证金差距在短期内仍将扩大。 另一方面，续约合同也在增加。根据国土交通部的数据，今年1月至5月，首尔公寓租赁续约合同的比例为46.0%，较去年同期的40.5%有所增加。特别是租赁中，续约合同的比例为51.3%，合同续约请求权的使用比例也超过52.8%。

未成年人房东的租赁保证金返还保证的加入规模在连续两年保持在400亿韩元的水平，但保证事故的回收情况却不理想。2024年和2025年，未成年人房东相关的保证事故回收率连续两年为0%。虽然正在推进公开在未成年人名下实际主导合同和资金运作的法定代理人的历史，但其有效性仍存在争议。17日，业界消息称，国民力量的强胜奎议员等11人于前一天提出了将未成年人房东的法定代理人纳入习惯性债务不履行者公开对象的住房城市基金法部分修正案。该修正案规定，当未成年人作为房东时，法定代理人的租赁保证金返还保证的加入情况和保证事故历史，以及最近三年内的债务履行情况，需提供给承租人。此举旨在将法定代理人纳入习惯性债务不履行者的公开对象，以防止利用未成年人名义反复发生的保证事故。根据住房城市保证公社（HUG）的资料，未成年人房东的租赁保证金返还保证的加入金额从2021年的395亿韩元增加到2022年的508亿韩元，2023年为513亿韩元。之后在2024年降至425亿韩元，去年为407亿韩元，但连续两年保持在400亿韩元的水平。保证事故金额从2019年的3亿韩元增加到2024年的34亿韩元。2025年降至13亿韩元，但与2019年相比仍增加了四倍以上。回收率在2021年为32%，但在2024年和2025年连续两年为0%。在最近五年中，代位偿还金额为59亿韩元，其中约45亿韩元尚未回收。问题在于责任归属结构。根据现行法律，未成年人房东的父母等法定代理人在租赁保证金返还保证加入时并未被列为连带保证人。即使发生保证事故，HUG也难以向法定代理人主张追偿权或调查其财产，并且在习惯性债务不履行者名单中也未被列入。实际上也存在受害案例。2015年出生的10岁儿童在首尔江南区化曲洞、机场洞、杨川区新月洞、铜雀区上道洞等地购置多户住宅进行出租，未返还保证金13亿5000万韩元中的9亿韩元。在全北地区，一名8岁儿童未返还7套住房的租赁保证金9亿2100万韩元中的2亿9600万韩元。法定代理人历史的公开是为了让承租人在与未成年人房东签订合同时，能够核实保证事故历史和债务履行情况。这一措施在不阻止保证加入的情况下，为承租人提供了提前规避风险的依据。然而，仅靠信息公开是否足够也受到质疑。即使法定代理人的债务历史被公开，承租人可能无法正确核实，或者选择有限的情况下，仍然难以避免风险物件。公开对象、提供方式和告知程序需要具体设计，以提高其有效性。部分人士还提出，除了信息公开外，还应将父母等法定代理人设为连带保证人。然而，如果强制要求连带保证，法定代理人的事先同意将是必要的，可能导致承租人无法加入保证的副作用。HUG也认同加强法定代理人责任的必要性，但对强制连带保证持谨慎态度。HUG相关人士表示：“与连带保证不同，信息公开的方式不会限制承租人的保证加入，同时也能让承租人在与未成年人房东签约时，提前核实父母的债务历史，”并表示：“这将对承租人自行规避问题物件产生预防效果。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。