成昌燮：租赁市场应将房东视为合作伙伴而非监管对象
“政府期待的房源并不是空房，而是有租客居住的租赁住房。” 在政府提高对多套房屋持有者的税负以促使其出售房源的背景下，韩国住宅租赁协会会长成昌燮表示，应该将租赁经营者视为住房供应的重要组成部分，而非单纯的监管对象，这样才能降低租赁市场的居住成本。 成会长在8月21日于首尔瑞草区的韩国住宅租赁协会办公室接受《亚洲经济》采访时指出：“注册租赁住房本是为了履行义务而享受税收特例的结构，如果后期缩减或废除这些特例，政策的信任度必然会受到影响。”他还表示：“对租赁经营者的监管最终会转嫁到租客身上。” 他最担心的是注册租赁住房的减少将导致租赁市场的房源缩减。政府虽然通过提高多套房屋持有者的税负来促使其出售房屋，但在租赁市场上，现有的租赁住房可能会转变为自住住房。他认为，房地产市场的供应增加可能会导致租赁市场的供应反而减少。 成会长强调：“我们必须记住，政府期待的房源并不是空房，而是目前有租客居住的租赁住房。” 他指出，受到租金上涨限制的租客在需要搬家时可能会面临更大的经济压力。他表示：“注册租赁住房一直遵循租金5%的上涨限制等义务，如果没有购房能力的租客不得不按照高于现有租金的市场价格搬家，问题将会加剧。” 一些长期受到租金上涨限制的注册租赁住房，由于与周边市场租金的差距加大，若在出售过程中现有租客退租，居住成本可能会骤然上升。 成会长指出，如果政府在注册时所承诺的税收特例事后被缩减，即使未来政府推出扩大租赁住房供应的政策，也可能难以吸引市场参与者。他表示，改变原本提供的优惠措施将降低政策的可预见性。 他对非公寓租赁市场的情况表示更为担忧。由于租赁诈骗事件后，租赁需求减少，保证金的加入条件也变得更加严格，导致快速转向月租。如果租赁经营者的持有负担加重，居住弱势群体的成本压力将进一步增加。 成会长指出：“租赁诈骗问题严重影响了新租客的租赁意愿，保证金未返还事件后，保证保险的加入条件也变得更加严格，月租化的速度加快。”他表示：“非公寓中居住着更多的居住弱势群体，因此居住成本也在增加。” 他对防止租赁诈骗的安全措施表示赞同，但也认为如果正常经营的租赁经营者因此退出市场，将削弱供应基础。他强调，必须同时考虑租客保护和稳定的租赁住房供应。 在政府引导租赁经营者出售房屋之前，必须先评估实际的市场环境是否适合出售。他指出，租客居住的房屋在租赁合同期限与出售时点上可能不匹配，而在土地交易许可区域内，因实际居住义务等原因，买方也可能受到限制。 他表示：“即使想出售，但被土地交易许可区域限制且有租客的房屋也不容易出售。”他补充道：“政府在要求出售的同时，实际上可能会出现想出售却难以出售的情况。” 成会长认为，政策的认知应从简单将房东视为多套房屋持有者开始转变。他指出，需要区分对多套房屋持有者的投机需求抑制与民间租赁住房供应功能。 他表示：“我们不应仅将房东视为监管对象，而应视为租赁市场的住房供应主体。”他强调：“只有当房东能够稳定地进行租赁经营时，租客才能稳定地居住。” 他还强调，在政策制定过程中，听取房东和租客等市场参与者的声音是必要的。他指出，除了加强监管外，还应与当事人一起检查政策在实际市场中的运作情况。 成会长表示：“直接受到政策影响的是市场参与者，但他们的声音并没有得到充分反映。”他强调：“如果是租赁市场政策，就应同时听取房东和租客的声音，并将其反映在政策和立法过程中。”
2026-08-24 19:52:00
