越南胡志明市房地产市场迎来新阶段，实际需求取代盲目上涨
越南胡志明市房地产市场正因城市空间扩展和主要项目的重新启动而迎来新变化。随着胡志明市、平阳省和巴地头顿省的城市圈形成，土地和供应能力有所提升，但市场关注点已转向基础设施、就业机会、法律稳定性和实际需求较强的区域，而非短期价格上涨。 根据当地在线媒体《TheLEADER》在26日举办的“2026房地产论坛”上，越南企业管理协会会长阮德春表示，胡志明市、平阳省和巴地头顿省的空间整合形成了约6700平方公里、超过1400万人口的城市圈。他指出，新城市空间的意义不仅在于面积的扩大，更在于高端产业、深水港、国际物流、金融服务和高素质人力的结合。 论坛上也提出，城市圈的竞争力取决于基础设施的连接方式。城市轨道交通、环线公路、高速公路、港口和机场被认为是超级城市发展的核心支柱。然而，分析指出，仅仅建立交通网络是不够的，重要的是将交通枢纽和站点发展为结合住宅、商业、服务、就业和公共空间的中心地带，即TOD（以公共交通为中心的发展）模式。 胡志明市的扩展也降低了住宅市场的平均售价。房地产咨询公司CBRE越南的代表郑瑞中表示，今年上半年，扩展胡志明市的新公寓供应中约80%来自平阳省。原有胡志明市地区的一手公寓平均价格约为每平方米9200万越南盾（约487万元），而扩展市场整体的平均价格降至每平方米7600万越南盾（约402万元），相差约1600万越南盾（约84万元）。 对于购房者而言，选择变得更加丰富。扩展后的胡志明市市场在位置、产品类型和价格区间上更加多样化，提供了比以往更广泛的选择。CBRE表示，二手公寓的平均价格目前约为每平方米6200万越南盾。然而，平均价格的下降并非市场整体价格调整的结果，而是相对便宜的外围供应所致。 工业房地产同样被视为城市扩展的主要受益领域。CBRE指出，工业用地的开发潜力预计将从原有的约2500公顷增加至15000公顷以上。这被认为为制造企业和投资者提供了更多的选址和租金选择。 投资前景区域正在根据基础设施和功能进行细分。郑瑞中代表认为，城市轨道交通2号线的边坦-探荣线路周边的TOD开发区域和3、4号环线将吸引大量资金。此外，生态旅游和海洋城市区域如坤知、胡占，以及北部增长轴的中低价公寓市场如嘉安、富安、富州沫等仍有增长空间。 投资策略应从短期交易转向长期价值导向。郑瑞中代表表示：“实际居住的住房需求占多数，市场才能持续发展。”这意味着城市扩展并不会直接导致所有区域的价格上涨，而是价值在有实际需求和基础设施支持的地方形成。越南住房市场供应增加 与此同时，越南整体住房市场虽然供应增加，但价格并未大幅下降。根据服务经济房地产研究所（DXS-FERI）上月发布的越南房地产市场报告，北部地区的新供应约为4200套，吸收率约为40%。供应主要集中在河内、兴安、广宁的大型项目，主要供应主体包括Masterise Homes、MIK、Vinhomes和Gama等。 南部市场的吸收率则高于北部。DXS-FERI指出，南部的新供应约为3900套，吸收率为58.6%。供应主要集中在高层公寓，绝大多数位于扩展胡志明市的东部地区平阳和旧土德市。这一地区凭借土地获取、基础设施和相对稳定的吸收率，继续发挥着住房市场的增长支柱作用。 供应恢复也体现在暂停的市中心项目的重新启动上。位于边坦市场对面的One Central Saigon项目于3月中旬重新开工，预计将在约30个月后完工。Grand Manhattan项目也因法律问题逐渐得到解决，施工速度加快。 然而，胡志明市城市圈虽然获得了更广泛的土地和供应基础，但并非所有地区都能以相同的速度享受价值增长。未来市场的关键在于哪个区域能够成为具备基础设施、就业机会、实际需求和法律稳定性的价值中心。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
2026-08-27 02:32:10
