首尔房产交易中，抵押权设定比例的贷款指数在各自治区之间存在显著差异，恩平区的贷款指数最高，而江南区最低。 房地产信息应用程序“房产”于11日分析了最高法院登记信息广场的数据，指出2026年7月，首尔25个自治区的房产贷款指数平均值为50.47，较去年同期（53.81）下降了3.34个百分点，较6月（51.99）下降了1.52个百分点。 房产贷款指数是指在房产交易中，抵押权设定金额与交易金额的比例，经过平均值和中位数计算得出的指标。实际贷款金额可能与此有所不同。 2026年7月，贷款指数最高的地区是恩平区，达60.17。金川区以60.12紧随其后，诺原区57.75、道峰区57.32、九老区57.18位列前五名。相反，江南区的贷款指数为32.54，是25个自治区中最低的。 在江南区之后，松坡区36.02、城东区36.42、西草区36.66、江东区42.91也位于低位。恩平区与江南区之间的差距达27.63个百分点。 从月度变化来看，各自治区的走势也存在分歧。与6月相比，贷款指数上升的地区有10个，下降的地区有15个。上升幅度最大的是恩平区，从55.69上升至60.17，增加了4.48个百分点。接下来是钟路区，从49.68上升至52.69，增加了3.01个百分点，道峰区从55.18上升至57.32，增加了2.14个百分点。 相反，西草区的贷款指数从51.39骤降至36.66，下降幅度最大，减少了14.73个百分点。永登浦区从52.64降至47.03，减少了5.61个百分点，中浪区从60.04降至55.31，减少了4.73个百分点。松坡区和江南区分别下降了4.01和3.25个百分点。 与去年同期相比，只有恩平区的贷款指数有所上升。恩平区的贷款指数从去年的59.89上升至今年的60.17，增加了0.28个百分点。相反，松坡区从50.74降至36.02，减少了14.72个百分点，城东区从48.24降至36.42，减少了11.82个百分点，江东区从53.72降至42.91，减少了10.81个百分点。观岳区也从62.09降至51.59，减少了10.50个百分点。 各地区的平均值和中位数之间的差异也有所体现。7月，恩平区的平均贷款指数为60.17，中位数为60.58，中位数高出0.41个百分点。金川区的平均值为60.12，中位数为63.90，相差3.78个百分点。江南区的平均值为32.54，中位数为25.49，低出7.05个百分点。这表明各自治区的抵押权设定比例分布存在差异。 “房产”相关人士表示：“2026年7月，首尔房产贷款指数中，恩平区60.17、金川区60.12位于前列，而江南区32.54为最低。”并指出：“恩平区较上月上升了4.48个百分点，而西草区下降了14.73个百分点，各地区的变化存在明显差异。” 此外，“房产”在7日分析了最高法院登记信息广场的房产交易周转率数据，结果显示，2026年7月，首尔房产交易周转率最高的是恩平区，为0.72%，中浪区为0.65%，江北区和广津区均为0.47%，东大门区为0.45%。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔的公寓市场在住房购买方式上呈现出地区差异。在高端公寓集中的地区，赠与交易有所增加，而在中低价住房较多的地区，贷款购房的比例较高。这表明，房价的两极化现象正在影响住房购买方式。根据韩国房地产院25日发布的数据显示，2026年2月首尔公寓赠与数量为434件，3月略微减少至418件，但4月又回升至556件，重新突破500件大关。高价住房集中地区的赠与增长尤为明显。成东区的公寓赠与数量从今年1月的2件、2月的4件、3月的14件，增加到4月的52件。江南区的赠与数量也从2月的65件、3月的55件，增至4月的70件；而松坡区则从1、2月的20件左右，扩大到4月的40件。这表明，在近期房价持续上涨的高端地区，家庭间的资产转移需求正在增加。相对而言，中低价住房集中的地区则高度依赖贷款。根据房地产平台“집품”统计的5月首尔贷款指数，金川区的贷款指数最高，达63.02。中浪区为57.54，九老区为56.97，均处于较高水平。贷款指数是“집품”自有指标，反映了购房过程中贷款的使用程度。高价住房地区的贷款比例相对较低。江南区的贷款指数为29.44，是首尔最低的，成东区为34.94，龙山区为35.68，瑞草区为37.72，均在30左右。高端地区的现金支付能力较强，家庭间的赠与比例较高，而中低价地区则主要依赖购房者的贷款。因此，即使在同一个首尔，住房获取的途径也在分化。在高端地区，父母的资产转移方式相对增多，而在中低价地区，则是通过贷款实现实际需求的购房。随着房价的上涨，具备现金支付能力的群体通过赠与进入高端市场，而其他需求者则依赖贷款在中低价地区购房的趋势愈加明显。这种差异可能会影响未来市场的波动性。高价地区通过家庭间的资产转移，可能会提高进入门槛，而中低价地区由于对贷款的高度依赖，可能对利率变化和贷款监管等外部因素更加敏感。杨志英，新韩投资证券房地产团队负责人表示：“成东区等高端地区的赠与增加，不仅仅是出于节税需求，更是对未来价值上涨的期待反映出的资产转移需求。”她还指出：“住房购买方式的两极化将会加剧。”她补充道：“高端地区的资产拥有者比例较高，能够在没有贷款的情况下持有或赠与住房，而中低价地区的实际购房者则高度依赖贷款，因此对利率上升或贷款监管等外部冲击更为脆弱。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔30岁以下购房者比例较高的自治区与集合建筑交易的贷款指数高位区域有很大重合。中低价外环地区以政策性金融和住房抵押贷款为主的自住型借款购房现象集中，年轻一代的债务负担在各地区明显分化。根据6月11日大法院登记信息广场的集合建筑贷款指数，5月首尔的平均值为49.01。贷款指数是指在集合建筑交易时设定的抵押金额与交易金额的比率，数值越高，表明房价对借款的依赖度越高。贷款指数排名前列的地区为金川区63.02，诺原区56.57，道峰区55.57。相反，江南区等地则远低于30岁以下的首尔平均水平。高价住宅集中在江南区，贷款依赖度较低，而中低价外环地区则表现出房价对借款比例高的结构。购买昂贵房屋的人借款较少，而购买相对便宜房屋的人借款较多，形成了悖论的结构。仅从贷款指数来看，金川区在首尔中最高。金川区的公寓价格属于首尔最低水平。根据房地产信息应用程序“집품”的数据，2025年金川区公寓每3.3平方米的价格为3144万韩元，低于首尔平均的5400万韩元的60%。由于房价本身较低，即使是相同的贷款额度，交易价格中所占的比例也较大，使用政策贷款的需求者的借款依赖度也较高。而从30岁以下购房比例和交易量来看，诺原区的趋势最为明显。诺原区4月30岁以下购房比例为56.4%，位居首尔最高，贷款指数为56.57，超过首尔平均水平7.5个百分点。4月交易量为920件，远超首尔25个区平均的290件。可以认为在中低价外环地区，30岁以下购房者借款购房的趋势最为明显。随着贷款监管的加强，首尔公寓市场在价格区间上出现了明显的分化。15亿韩元以下的住房，住房抵押贷款额度维持在6亿韩元，但15亿韩元以上的住房额度则有所减少。此外，符合首次购房者和新婚夫妇等政策贷款条件的购房者，可以享受比一般住房贷款更有利的额度。因此，对于需要贷款的30岁以下的实际需求者来说，15亿韩元以下的中低价住房成为了主要的进入区间。白世琏，房地产R114研究实验室负责人表示：“15亿韩元以下的区间可贷款最高6亿韩元，因此成为2030年代的主要进入通道。”她指出：“由于租金上涨的累积，居住在租赁市场的需求者转向15亿韩元以下的购房趋势明显，实际交易价格也集中在江南和中浪等中低价区域。”通过贷款进行积极购房的背景是，首尔普遍存在的租赁困境与外环中低价区域房价上涨相互交织，形成了FOMO（错失恐惧症）心理。根据韩国房地产院的数据，6月第一周首尔公寓的租金上涨了0.29%，创下2015年11月以来的最高涨幅。年初以来的累计涨幅为3.77%，相比去年同期的0.65%约高出6倍。租金飙升且房源减少，使得“与其租，不如买”的心理推动了30岁以下的购房热潮。首尔公寓价格去年全年上涨了8.98%，创下自2013年韩国房地产院开始统计相关数据以来的最高涨幅。在租金和交易价格同时上涨的情况下，实际需求集中在贷款额度适用的价格区间的住房上。杨志英，新韩银行首席顾问表示：“由于租赁市场难以找到合适的房源，转向购房的需求相当多。”她指出：“中低价公寓可贷款最高6亿韩元，加上半导体行业等高收入的2030年代和从股票收益中获利的需求者结合贷款进行购房。”她补充道：“在监管或金融政策发生变化之前，由于租赁市场的房源不足，购房转向的需求将持续存在。”