越南成为全球第三大品牌豪华住宅拥有国。胡志明市的超豪华公寓价格接近每平方米10亿越南盾（约5100万越南盾），显示出针对超富裕阶层的高档住宅市场与普通市民居住现实之间的巨大差距。 根据英国房地产咨询公司全球品牌住宅（GBR）14日发布的报告，越南拥有完工或在建的品牌住宅16135套，位居阿联酋（84972套）和美国（71592套）之后，排名全球第三。 品牌住宅是由万豪、丽思卡尔顿等全球知名酒店和高端品牌运营或以品牌名义提供的居住设施。在越南，胡志明市以3503套居首，其次是下龙（2860套）和岘港（1429套）。从项目数量来看，越南在亚太地区仅次于泰国（73个），排名第二。尤其是在下龙的美居下龙公寓，规模达到2259套，成为亚太地区最大的单一品牌住宅项目。每平方米10亿越南盾…超富裕阶层的住宅市场 随着高档住宅供应的快速增加，胡志明市中心的公寓价格也处于高位。一些项目的价格比普通新公寓高出最多5倍，限制了购房者的层次。根据房地产咨询公司艾比森越南的数据显示，今年第二季度胡志明市超豪华公寓的平均售价约为每平方米18000美元（约2413万越南盾），是普通高档公寓平均价格8000美元（约1072万越南盾）的两倍多。 考虑到同一区域普通新公寓的售价为每平方米3500至5900美元（约469万至791万越南盾），价格差距达到约3至5倍。尤其是在胡志明市中心的边坦市场附近，一些项目的价格接近每平方米10亿越南盾。这些超高价住宅以丽思卡尔顿等全球品牌和市中心核心地段为卖点，主要面向少数富裕客户。 越南房地产中介协会副会长阮太平在最近的房地产论坛上表示，高售价反映了投资者对品牌价值和地理位置的期待。他指出：“如此高的价格使得市中心房地产市场参与者极为有限，大多数投资者因资金不足而难以进入这一市场。” 超高价住宅市场的主要客户群是资产超过3000万美元的超高净值人士。全球房地产咨询公司莱坊预计，越南的超高净值人士数量将在未来五年内增长59%。高档公寓全球第三…中产阶层向外迁移 另一方面，普通市民为了避开高昂的市中心房价，转向相对价格较低的外围地区。尽管超豪华公寓的供应在增加，中产阶层和实际需求者在购房方面面临困难。根据艾比森的调查，今年第二季度平阳地区的新公寓平均售价为每平方米2000至2900美元，旧巴地头顿地区则在1800至5200美元之间。 与胡志明市中心相比，虽然价格相对便宜，但购房负担并未完全解除。专家分析，等待利率稳定和合理售价的需求者正在推迟购房决策。 未来的住房供应结构预计将发生变化。艾比森预测，2027至2030年，胡志明市每年将新增3万套以上的新公寓。以地铁站为中心开发的居住和商业设施（TOD）以及第三环路等大规模交通网络的扩展被认为是中价位住房供应增加的因素。 艾比森表示：“在市中心住房价格过高的情况下，这些住房将成为满足青年和中产阶层工人实际居住需求的核心产品。” 当地对超豪华公寓扩张的看法也存在分歧。一位评论相关报道的读者指出：“虽然高档公寓在全球排名第三，但这是否满足实际居住者的需求，还是仅仅为超富裕投资者服务，令人怀疑。”另一位读者则表示：“每平方米10亿越南盾的价格令人感到负担沉重。”然而，也有人认为：“每个品牌针对的客户群体不同，越南也有很多富裕阶层”，因此自然接受高档住宅市场的增长。 与此同时，越南正在同时进行针对超高净值人士的品牌住宅供应和面向普通市民的中价位住房开发。然而，在市中心高昂的售价下，实际需求者向外迁移的情况下，交通网络的扩展和新住房供应能在多大程度上降低中产阶层的居住负担仍然是一个待解决的问题。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

越南房地产市场正面临供应扩大与交易萎缩的失衡局面。今年第二季度，新商业住宅的审批数量较上一季度有所增加，显示出供应扩大的信号，但成功交易数量却低于上一季度。数据显示，公寓、独栋住宅和土地的库存均有所增加。在高房价和贷款利率的压力下，建筑公司通过发行公司债、资产出售和调整分销计划来维护现金流。 根据当地媒体VnExpress等的综合报道，2026年第二季度越南房地产交易量为10万5件，仅为第一季度的71.5%和去年同期的63.7%。公寓和独栋住宅的交易量为2万6567件，约为上一季度的86.1%；土地交易量为7万3438件，较上一季度下降67.4%。 与交易减少相反，供应迅速增加。第二季度新商业住宅项目的审批数量为113个，约10万3205套，较上一季度增长194.8%，与去年同期相比增长超过三倍。 尤其是库存的增加反映了越南住宅市场的吸纳能力减弱。在34个地区中，有25个地区的项目库存约为3万9284套和地块。公寓库存为1万2823套，较上一季度增加约22.2%；独栋住宅为1万5313套，增加46.4%；土地为1万1148块，增加25.4%。 供应增加但交易降温 此外，价格压力和高金融成本也抑制了购房需求。根据越南建设部的数据，二手市场（转售市场）公寓的平均价格在河内约为每平方米1亿2300万越南盾（约636万元），在胡志明市约为1亿800万盾（约558万元），在兴安省约为6900万盾（约357万元）。土地交易价格较上一季度下降约2%至3%，但并未显著提高可及性，房地产贷款利率通常为年12%至14%，部分浮动利率贷款可高达年15%至16%。 金融环境的变化也改变了企业的筹资方式。根据河内证券交易所的数据，去年8月，房地产企业发行了4笔公司债，筹集了约4万亿越南盾，平均发行利率为年12.2%。一家大型房地产企业两次发行了总计3万亿越南盾的债券，利率分别为年11%和年12.5%。房地产开发公司KinBak以年12%的初始利率筹集了7000亿越南盾的三年期债务。 资产处置和项目转让也被视为确保现金流的手段。房地产集团NovaLand完成了总计11万2660亿越南盾的4项资产转让。通过此举，该公司已执行了15万6170亿越南盾的资产流动化计划的约72%。公司仍持有5项待售资产，其中4项约3万9310亿越南盾的资产已达成初步协议，但尚未完成最终转让。 买家也在选择性地行动。越南房地产平台网站Batdongsan.com.vn的数据显示，今年第二季度，公寓的关注度占比约为37%，高于土地的23%和独栋住宅的22%。在河内，公寓的关注度从1月的38%上升至6月的49%，而独栋住宅则从26%降至17%。 滞销市场，企业艰难维持 业内人士表示，交易不振直接导致了成本压力的加大。胡志明市一家房地产中介的营业经理表示，最近几个月的交易量较去年同期减少了70%至80%，尽管增加了广告费用并扩大了客户开发渠道，但仍有些月份没有签约。他表示：“如果情况没有改善，交易所将不得不削减成本和人员以维持运营。” 开发商也开始将重点放在回收资金上，而非扩张。位于本田地区的一家房地产企业负责人表示，他们推迟了新项目的推出，专注于完成正在进行的项目，以加快交付和资金回收。他表示：“目前我们优先考虑资金回收，而不是扩大投资。考虑到高利率和销售速度低于预期，现在再增加借款是一个危险的决定。” 市场退出的情况也在增加。越南统计总局的数据显示，今年上半年，全国有1463家房地产企业完成了解散程序，是去年同期的两倍。平均每月约有243家企业关闭。 专家们指出，信贷和价格压力成为企业生存的关键因素。DKRA副总裁博洪唐表示：“购买力的减弱使资本基础薄弱的企业面临更明显的金融压力。”胡志明市房地产协会会长黎黄周表示：“部分银行对房地产贷款的限制和利率的急剧上升给市场带来了巨大压力。”他还提到，部分企业的贷款利率已调整至年19%至20%。 与此同时，越南房地产市场的问题已不再仅仅是供应不足，而是价格、金融成本、产品竞争力和购房能力之间的冲突。现金充足且债务较低的企业可以等待复苏，但依赖贷款和分销收入的企业在漫长的回收期中不得不选择缩减业务、合作或资产转让的道路。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

尽管越南股市大幅下跌至四个月来的最低水平，但部分韩国基金在上半年仍保持了正收益率。由于保证金追缴和外资抛售，VN指数下滑，而越南的两只由韩国投资信托管理的基金则表现优异，采用了包括VIC（越南集团）、VHM（越南房地产）等大型股的投资策略。 根据越南证券行业的消息，7月22日，越南胡志明市的VN指数下跌超过62点，收于1668点。这一指数跌破了被视为心理支撑线的1700点，创下自3月底以来的最大调整幅度。 VN指数连续四个交易日大幅下跌，累计下跌7.6%。与两个月前创下的历史最高点1927点相比，调整幅度达13.5%。胡志明交易所的成交金额约为23000亿越南盾（约合168.6亿人民币），虽然较前一交易日略有增加，但买盘并未积极涌入。 此次大幅下跌的直接原因被认为是保证金追缴及随之而来的“强制卖出压力”。HSC证券的市场策略研究高级经理泰勒·阮敏东指出，周初以来，强制卖出量明显增加，是导致下跌的主要原因。他表示：“卖出压力集中在上午10:30到11:00，以及下午2:00到2:30之间。” 强制卖出现象使得部分股票的下跌引发了其他持股的抛售。阮经理认为，投机性股票和已经大幅下跌的股票，以及原本没有坏消息的大型股也遭遇了抛售。他表示：“交叉强制卖出可能导致了盘中调整幅度的扩大。” ACB证券胡志明分公司的阮光平经理也指出，保证金追缴和强制卖出迅速加剧了指数的下跌。他解释说：“第二季度末，证券公司的信用融资余额已增至约450万亿越南盾（约合25.3万亿人民币），这让投资者感到压力。”因此，一些投资者为了减少损失或保护已有收益，选择提前降低持仓比例。 从供需主体来看，外资对大型股的抛售加重了市场的负担。当天，外资投资者净卖出约5万亿越南盾（约合281亿人民币），创下最近一个半月以来的最大卖出规模。SSI、ACB、EIB、TPB、VIB等行业代表股均被外资抛售。 阮经理表示，银行、证券、石油与天然气、钢铁等主要行业的资金流出后，越南集团相关股票也受到压力。尤其是VIC和VHM在此前的多行业抛售中曾支撑指数，但当天这两只股票的抛售使得指数下跌了32点。 韩国基金表现突出 与此同时，在越南股市经历过山车般的行情中，部分韩国运作的基金仍然实现了正收益率。截止到上个月30日，按越南盾计算的15只大型外资投资基金中，只有3只的收益率为正。其中，KIM越南成长基金年初以来收益率为1.7%，KITMC全球越南RSP平衡基金的收益率为1.5%。 这两只基金均为“韩国投资信托管理”的产品。KIM越南成长基金投资于越南的高成长领先企业，并大幅持有上市股票。KITMC全球越南RSP平衡基金则通过投资越南上市公司或在越南主要经营的企业，结合股票和债券的方式追求长期资本增长。 截至本月中旬，KIM越南成长基金的净资产约为3.1亿美元（约合458亿人民币），而KITMC全球越南RSP平衡基金的净资产为1.92亿美元（约合283亿人民币）。 两者的业绩差异源于投资组合的不同。截止上个月底，KIM越南成长基金持有越南股市市值最高的股票VIC、VHM、VCB的比例最大。其中，VIC和VHM的比例较高，同时也持有MBB（军事银行）和CTG（越南工业银行）。KITMC全球越南RSP平衡基金的构成也类似，但VIC的比例更大。 VIC和VHM的强势对这两只韩国基金产生了积极影响。这两只股票在过去两年中均显示出三位数的涨幅，被认为是推动VN指数上涨的核心大型股。然而，在当天的急剧下跌中，这些股票也承受了抛售压力，进一步扩大了指数的下跌幅度。 相比之下，其他大型外资基金在收益率防守方面面临困难。摩根大通越南机会基金的收益率为0.1%，微幅盈利，而龙资本管理的越南企业投资有限公司和越南股票UCITS基金的收益率分别为-3.7%和-6.6%。比纳资本旗下的论坛一号-比纳资本越南基金为-0.3%，比纳资本越南机会基金为-2.6%，芬兰的PYN精英基金则为-6.1%。 在长期业绩方面，这两只韩国基金的表现也超过了市场收益率。从2019年12月31日至上个月30日，KITMC全球越南RSP平衡基金的收益率为122.7%。同期VN指数的涨幅为93.6%，是15只外资基金中最高的。KIM越南成长基金在同一时期的收益率也达到了101.8%。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

越南房地产市场上，投资者的预期收益率显著降低。过去那种持有等待价格上涨的策略已不再奏效，现金回收和流动性保障成为当务之急。市场正从快速上涨期转向调整和选择阶段。根据越南媒体《越南财经》等的报道，越南建设部发布的2026年第一季度住房和房地产市场报告显示，新开盘公寓价格仍维持在高位。河内的平均价格约为每平方米1280万越南盾（约736万元人民币），已超过胡志明市的1120万越南盾（约644万元人民币）。位于阮仔街的LUMIÈRE河内季节花园预计每平方米的售价在1200万至1800万越南盾之间。LUMIÈRE是马斯特里之家开发的高端住宅品牌。然而，自去年底以来，河内一些郊区项目即使降价数亿越南盾，交易仍然难以达成。住在哈东地区的A先生表示，他在去年房价上涨期间购买的位于胡乌地区的两居室公寓，今年初挂牌出售，但至今仍未找到新买家。他表示：“以前公寓价格几乎每月都在上涨，很多人相信只要买下就能很快获利转手。然而现在买家变得更加谨慎，交易速度与以前相比慢得多。”他补充说，自己已经将最初的挂牌价降低了约300万越南盾（约1725元人民币），但仍未能出售。位于西河内某项目的一套单间公寓，曾经的挂牌价为3100万越南盾，如今已降至2500万至2600万越南盾。投资者B先生表示：“投资者的心理完全改变了。以前很多人认为价格会继续上涨，愿意再持有几个月，但现在的目标是尽快出售，手中握有现金。”专家分析，过去2024至2025年的价格暴涨和供应不足刺激了投资者的积极性，但现在资金压力显著加重。长期使用杠杆的投资者每月需承担沉重的利息费用，而价格上涨幅度远不足以弥补这些成本。房地产中介和咨询公司EZ物业的总经理范德多安表示：“目前，曾在高位购入的部分投资者面临着不小的现金流压力。”在东河内，一些投资者甚至放弃溢价，或以低于成本价出售房产的情况也开始出现。市场变化在资金流动上也显而易见。全球房地产中介和咨询公司世邦魏理仕越南的副总裁高蒂清表示：“目前，银行信贷正逐渐向满足实际居住需求的项目，特别是中低价位住房领域倾斜。”这意味着银行资金正在向实际需求和中低价位住房转移。他还指出：“外国投资者仍然高度评价越南房地产市场的潜力，但现在他们更倾向于选择法律地位明确、具备实际开发能力的项目。”外国资本也在法律透明度和开发能力方面加强了选择性投资。越南国营商业银行BIDV的首席经济学家干文陆将当前形势称为“企业能力竞争阶段”。只有具备法律明确性、公平合规和合理产品构成的企业，才能在未来的投资吸引竞争中占据优势。房地产相关企业G6集团的董事长阮安凯也表示：“市场已正式进入调整周期。”他指出：“2024至2025年间，价格过快上涨，超出了市场的吸收能力，现在投机需求正在迅速减少，市场本身也在进一步细分。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。