政府推动公室知识产业中心转为住宅，LH将如何定价？
政府正在推动将空置的知识产业中心转为住宅，以扩大住房供应，因此购置价格的确定成为一项重要任务。由于折扣销售、急售和拍卖价格各不相同，且转为住宅还需额外的施工费用，目前市场价值的反映和用途变更、改造费用的考虑都被认为是实现实际供应的必要条件。 根据15日《亚洲经济》的报道，韩国土地住宅公社（LH）计划在非住宅改造租赁项目中，分别选择一家评估公司进行价格评估。LH表示：“将参考两家评估的算术平均值来决定购置价格。” 问题在于知识产业中心的价格差异较大。由于地理位置、竣工年份、楼层和配套设施比例等因素，即使在同一地区，价格也会有所不同。此外，实施公司的折扣销售、急售和拍卖价格同时形成。在这些案例中，如何筛选出能够适当反映市场价值的案例成为关键。 根据知识产业中心114的数据，今年第二季度首都圈知识产业中心的法院拍卖数量为1530件，比上一季度的1233件增加了24%。与去年同期的594件相比，增长了2.6倍。成交率为51.5%，创下自2020年以来的最低水平。 韩国评估师协会中心主任南京镇表示：“知识产业中心具有集合建筑的特性，预计将采用交易案例比较法进行评估。”他指出：“需要综合审查基准时点可确认的交易案例、拍卖和成交价格、市场价格波动等，以筛选出最能反映市场价值的案例。” 他进一步表示：“由于知识产业中心的数量较多且市场波动性大，因此需要密切关注销售价格与市场情况的变化，具体的评估方式可能因个案而异。” 购置后仍需解决改造费用和用途变更问题 根据项目方式的不同，价格比较的标准也会有所不同。LH采用直接购置方式收购建筑物并进行用途变更和改造，同时也有民间改造的建筑物由LH收购的购置协议方式。购置协议是在用途变更和改造后对建筑物进行评估，因此与现有知识产业中心的交易价格进行简单比较较为困难。 转为住宅所需的费用也会影响项目的可行性。即使以较低的价格获得现有建筑，若内部结构的改动和住宅设施的配备费用较高，价格优势可能会减小。 拍卖研究所所长姜恩贤表示：“知识产业中心因经济低迷和供应过剩，价格表现疲软，转为住宅时还需增加地暖、卫生间、厨房等额外施工费用。”他指出，当前不仅要考虑交易价格，还需考虑转为住宅的费用。 建国大学教授柳善钟也表示：“知识产业中心并非为住宅而设计的空间，因此在用途变更和改造过程中将产生相当的费用。”他强调：“不仅要考虑土地的购置成本，还需考虑转为住宅所需的额外资本支出。” 平面结构也是一个变量。将适合办公和生产设施的空间转变为住宅的过程中，可能会降低使用效率。柳教授指出：“知识产业中心的平面设计较长，可能不适合用作住宅空间，可以考虑将2至3个单元合并为公寓式酒店。” 即使价格和施工费用条件匹配，仍需满足住宅使用的安全和设施要求。LH相关人士表示：“将密切审查消防和疏散标准等安全相关事项，以确保满足住宅所需的合法用途变更要求。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
2026-09-17 01:04:00
