自《租赁2法》实施以来，新租金迅速上涨，形成了新合同与续租合同之间明显的“双重价格”结构。
根据14日国土研究院发布的《近期住房租赁市场结构变化分析及政策启示》报告，"最近新租金超过续租价格，显示出向续租合同偏好的转变趋势"。
国土研究院住房与房地产研究中心副研究员朴振白及其研究团队指出，近期住房租赁市场以首都圈和首尔为中心，租金正在重新上涨，而月租金则在各地区持续上升。
在首尔，短期内价格与续租申请权使用率（续租率）相互影响的双向关系得到了确认。从长期来看，价格先行，续租率随后跟进的现象也有所显现。
在租金上涨阶段，租客为了避免进一步上涨，积极行使续租权；而在租金下跌阶段，通过新合同迁移的诱因增加，导致续租率下降。国土研究院分析认为，首尔租赁市场的高价格波动性是决定租客是否行使续租权的关键因素。
对1986年至2025年全国住房租赁市场的租金与房价影响力进行分析，确认了租金与房价之间的双向互动结构。
住房房价在短期内对租金产生影响，而租金的涨跌则在较长的时间滞后后影响房价。
近期，2020年前后房市过热时期，租赁市场的价格转移效应增强。房价每上涨1个百分点，24个月内租金的累计反应在2010至2014年间达到7.28个百分点，随后有所减弱，但近期仍保持在3个百分点左右的高水平。
租金对房价的影响在中长期（3至9个月）滞后中显现，且近期冲击反应逐渐扩大。租金每上涨1个百分点，24个月内房价的累计反应在2010年代迅速扩大，2015至2019年间达到1.24个百分点的峰值，随后保持在1个百分点左右的高水平。
土地交易许可制度（以下简称土许制）的引入对租赁和月租房源没有显著影响，但对房屋销售房源则显示出明显的减少效果。
研究团队建议，为了稳定住房租赁市场，应进行租赁供应结构改革、加强公共租赁角色、管理租金流动性等措施。
他们主张将私人租赁供应结构从个人中心转向企业型长期租赁中心，强调在满足租金稳定和租客居住安全等公共性要求的前提下，建立稳定的租赁供应基础。
为了抑制过度流动性进入租赁市场，建议扩大总负债偿还比率（DSR）的适用范围。朴振白副研究员表示，"应在已实施的针对单一住房者的租赁贷款DSR适用基础上，进一步扩大到不包括弱势群体的无住房者的租赁贷款，并将租客的租金押金纳入房东的DSR计算中"。
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
