房地产市场难以解读，购房同样艰难，政府推出的政策也同样复杂。’难’以’房’为’视’的思考从这里开始。
“我们将拆除你的社区，因为需要供应。”
这听起来似乎很陌生，但如果用最冷静的方式来总结目前在首尔各地发生的事情，这句话便是最贴切的描述。围挡被搭起，搬家车来来往往，曾经居住数千户的住宅区变成了空地。围挡上贴着“住房供应”的字样。然而，首先开始的并不是供应，而是消失。
因此，周边的租金上涨，搬迁费用和替代租房的负担也在加大，影响了项目的进展。虽然这是为了供应的开始，但在现场首先看到的并不是新房，而是消失的房屋。更大的问题在于，这一切似乎已被视为理所当然的供应对策。
用一个词来形容现在的首尔状态，那就是：拆除中。
供应之前的消失
问题的根源很简单。首尔修缮老房子的方式实际上只有一种，那就是“全面拆除后高密度重建”。在首尔市中心，大规模新公寓的主要途径是整治项目。然而，这些整治项目大多是以整个社区的空置为方式进行的。
拆除工作先于建设，开工与竣工之间有几年的时间差。加快整治项目的进度，首先加快的并不是新公寓的入住，而是现有房屋的空置。
首尔市表示，通过快速综合规划2.0，到2031年将开工约31万户。项目完成后，房屋数量将增加。拆除旧房并建造更多新房是整治项目的基本结构。
这实际上是对未来2031年将拆除22万户的预告，约占首尔总住房的7%。虽然到2031年时，预计将增加约8万户，但项目完成后的数字与市民需要忍受的时间是不同的。
如果以开工数字来衡量成果，似乎供应已经到来。然而，租赁市场所感受到的顺序却不同。首尔首先面临的不是新房，而是消失的房屋。
在《住房城市金融研究》中，崔珍和晋昌河的研究分析了首尔25个自治区，结果表明，短期内的消失会推高租金，而竣工则会随着时间的推移产生稳定效果。尤其是2000户以上的大规模消失，其租金上涨幅度远大于小规模整治项目。消失与竣工都被统称为“供应”，但市场接受的时间表和强度却不同。
消失的不是房子，而是社区
更大的问题是人。一个公寓小区的拆除，不仅是建筑的消失，更是几十年积累的社区的解体。在重建与改建的预期收益的压力下，有人不得不离开居住多年的社区，迁往其他地方，有时甚至是首尔之外。那里承载着他们的回忆、日常生活、人际关系和生活节奏。几年后房价的上涨可能会给部分人带来安慰，但房价并不能弥补失去社区的时间。
几年后即使新公寓建成，并不是所有人都能回到原来的地方。有调查显示，整治项目后原住民的再安置率低于30%。根据标准和调查范围，数字可能会有所不同，但方向是一致的。旧房变成新房，但居住在那里的人的生活圈却在很大程度上发生了变化。从建筑的角度看，这是更新，但从社区的角度看，却是解体。
最终，租赁市场的冲击与社区的解体并不是两个独立的问题。一个只知道全面拆除的城市同时制造了这两个问题。房屋一次性空置，租赁市场首先受到冲击；人们被一次性分散，社区随后消失。因此，首尔整治项目的问题不应仅仅是供应量，而应是方式的问题。
摆脱重建成功神话
重建长期以来被视为修缮旧房的工作，而不是增值的过程。在某些地区，确实如此。老旧小区变成了新的品牌公寓，房价翻了几倍，给业主带来了巨大的资产增值，这在首尔并不陌生。这种成功的经验非常强烈。
问题在于，这种记忆并不适用于所有老旧小区。如今的重建与改建并不像以前那么简单。施工费用上涨，融资成本加重，分担费用的负担加大。审批与业主之间的冲突、普通销售的风险也不容小觑。除了少数地段优势明显的小区，“拆了就能赚钱”的公式不再自动成立。
然而，许多讨论仍然回归到重建与改建上。人们固执地认为，只有建得更高、卖得更贵，才能修复城市。从资产增值的角度来看，其他选择显得微不足道、令人沮丧且缓慢。
首尔所需的并不是否定产权，而是将期望收益的幻想与城市政策分开。并非所有老旧社区都能变成江南重建，也并非所有业主都能获得数亿的收益。
那么，问题就应当转变。不是问还能赚多少，而是如何减少拆除、延长使用寿命。项目性价比高的地方可以进行重建与改建，这是最快、最可靠的供应方式。然而，对于性价比低的地方，没必要将其束缚在同一个梦想中。对于这些地方，首先要问的是全面拆除是否真的可行，居民是否能承担分担费用。
实际上，从来没有没有出路。缺乏的不是道路，而是相信只有一个答案的想象力。
要让选择多样化，必须平整运动场
第一条道路是改建。然而，目前的改建反而在萎缩。重建的监管放宽，项目性价比增强，但改建却被繁琐的审批程序、少量的普通销售量和竣工后的资产价值差距所阻碍。被评估为新公寓与被评估为修缮公寓之间的差距也很大。因此，曾经推动改建的小区也转向“干脆重建”。
原因显而易见。如果只有重建能增加项目性价比，而其他方式则承担着成本和风险，业主自然会选择更有利可图的道路。因此，改建或循环整治也需要金融支持、审批简化、容积率调整等措施。不能仅仅让重建成为快速和有利的道路，然后说“还有其他选择”。必须平整运动场，才能产生选择。
当然，改建并非万能。保留框架进行修缮，供应效果有限，结构安全性审查等负担也很重。然而，它仍然具有意义。松坡成志公寓是全国首个竖向增建改建竣工的案例，从298户增加到327户。这证明了无需全面拆除所有老旧小区也能进行修缮。
如果改建是减少拆除的道路，那么循环整治的原则是让人们回归。并非所有小区都能进行改建。如果必须拆除，接下来的问题应是，谁将留在何处，何时能回归。
永登浦的平房村开发在这一点上值得借鉴。虽然根据城市整治法很难明确为循环整治方式，但将平房居民先迁移到临时住所，待公共住房完工后再重新安置的先迁移再安置的原则是明确的。虽然很难直接将这一原则应用于一般重建与改建，但问题应当转变。不是问多快拆除，而是问将人们迁往何处。不是问几年后能增加多少，而是问在这几年中，谁能坚持下来。
首尔市最近发布的搬迁REITs也是这种思考的延续。之前的对策如搬迁贷款，主要集中在放贷以加快搬迁和提前拆除，而搬迁REITs则更接近于接纳一次性搬离的人，以防止租赁市场受到冲击。方向是正确的。然而，如果在房屋短缺的情况下仅仅放贷，那么搬迁并不会变得容易，反而会加重租赁市场的需求。
拆除并不是罪过。老旧城市需要修缮，某些房屋必须拆除才能重生。然而，如果首尔所想到的答案始终只有全面拆除，那问题就不同了。项目性价比高的地方应当进行适当的重建，而不具备条件的地方则应采取其他方式进行修缮。
围挡上写着“供应”。然而，在这之中，首先消失的是房屋，首先动摇的是租赁市场，首先分散的是社区。你的社区也不例外。要谈论31万户的供应，首先必须展示出能够承受22万户消失的房屋。这就是供应速度与居住对策之间的界限。
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
