政府已将京畿道华城的动坦区、龙仁的奇兴区和九里市指定为投机过热地区和调控对象地区。同时，京畿道还将这些地区纳入土地交易许可区域。这实际上形成了“三级监管”。由于这些地区的房价上涨趋势明显，因此实施监管是不可避免的。然而，监管并不是宣布后就结束，还需要管理后续的需求走向。
韩国国土交通部表示，动坦和奇兴的房价上涨是由于半导体行业的特殊需求和GTX-A线的开通等交通基础设施改善的影响。九里市则因靠近首尔的交通枢纽需求而导致价格上涨。投机过热地区和调控对象地区的指定将于7月1日生效，而土地交易许可区域的指定将于7月5日生效，持续至2027年底。
问题在于时机。这项措施更接近于事后反应，而非前瞻性应对。根据韩国房地产院6月第四周的数据，今年公寓价格累计上涨率为动坦区11.38%、九里市7.87%、奇兴区6.21%。同期，京畿道整体上涨率为2.67%，明显高于整体水平。在价格急剧上涨被确认后，才采取了强有力的监管措施。虽然交易量可能会减少，但是否能回落到之前的上涨水平仍然是个问题。
更需要警惕的是气球效应。需求并不会因监管而消失。当进入门槛提高时，需求可能会转向价格负担较低且监管较少的邻近生活区。有分析指出，动坦邻近生活区的病点在5月首次购房者数量在一个月内增加了约5倍。这并不是病点一个地区的问题。如果邻近生活区的价格接近且没有监管，可能会出现类似的趋势。
政府的应对也不能仅限于指定区域。应关注动坦、奇兴和九里的交易量，同时也要观察邻近非监管生活区的首次购房、贷款利用、外地购房者的购买情况及报价变化。仅在确认气球效应后再扩大监管区域，无法跟上市场的变化。需要建立提前设定指标并及时应对的机制。
政府已预告将加强对非法行为的打击和市场监测。这是必要的措施。然而，仅靠打击是不够的。必须明确为何选择某个区域进行监管，解除监管的标准是什么，以及如何判断邻近地区的异常交易。对供应时间表的信任也至关重要。如果即使在强监管下也无法信任供应，购房者的不安将会在其他地区复苏。
动坦、奇兴和九里的“三级监管”应当是一个开始，而不是结束。仅在滞后地监管合适的区域，并在需求转移后再次进行监管，难以获得市场的信任。土地交易许可区域的指定是一种强有力的手段，越是强有力的手段，越需要精细化。政府不仅要关注监管区域内的交易萎缩，还要负责任地管理流向监管外的需求。
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
