IPARK现代产业开发正在以首尔元为中心扩展复合开发项目。该公司计划将其在龙山IPARK购物中心积累的开发与运营经验应用于大型自有项目。然而，除了住宅销售外，还需确保酒店和商业设施的租户及运营收益，这也是一项挑战。

根据建筑行业的消息，IPARK现代产业开发正在推进首尔元、龙山铁路医院用地、复正站周边开发，以及青拉医疗复合城和蚕室体育与MICE等复合开发项目，或通过财团参与其中。最近，该公司还在考虑利用统营和仁川港的剩余用地进行数据中心开发。

各项目的参与方式有所不同。首尔元和龙山铁路医院用地接近自有开发项目，而蚕室体育与MICE则是财团参与的项目，龙山整备厂前面1区则是作为施工方参与的承包项目。

公司相关人士表示：“我们正以开发运营总部为中心推进自有开发项目，并计划持续审查能够产生区域协同效应的项目。”

首尔元是公司开发与运营战略的关键项目。该项目位于首尔光云大学站周边，面积约15万平方米，计划建设约3000户住宅、酒店、办公与商业设施、健康检查中心和教育设施，投资额达到4万亿韩元。其中，首尔元IPARK已率先开盘，规模为1856户。

公司计划将首尔元与一般的住宅建设和销售项目区分开来，结合住宅与购物、酒店、办公、健康管理等功能，并参与部分非住宅设施的开发与运营，以确保在完工后的收益。

龙山站IPARK购物中心的开发与运营经验为该项目奠定了基础。公司将铁路与交通基础设施与商业设施的结合经验反映在首尔元的设施构成和运营计划中，同时也在考虑与集团内的酒店、度假村和零售子公司进行联动。

在龙山铁路医院用地，现有的铁路医院主楼将被用作龙山历史博物馆，同时建设最高34层、685户的住宅复合体。去年获得施工权的龙山整备厂前面1区将建设780户共同住宅和651间办公酒店及办公与商业设施。

这一系列举措与建筑行业从以承包工程为中心的收益结构转向扩大自有项目和非住宅领域的趋势相吻合。复合开发可以参与用地发掘、规划、资金筹集、审批、施工和运营，预期收益高于单纯的施工利润。

然而，风险也相对较大。土地费用和施工费用需要长期投入，酒店和商业设施等非住宅设施的租户获取和运营业绩将直接影响整体项目的盈利能力。如果项目延迟或房地产市场恶化，项目融资（PF）成本和自有资本负担也可能增加。

自有项目扩展的效果在近期业绩中有所体现。IPARK现代产业开发2023年第二季度的合并营业收入为9146亿韩元，营业利润为1227亿韩元，分别比上季度增长35.7%和53.1%。公司表示，首尔元等自有项目和主要项目的进展加快以及成本率改善对盈利能力的提升产生了影响。

然而，仅凭首尔元的业绩来判断其成功与否并不容易。酒店、购物中心和办公设施的租户获取水平、运营主体、PF筹资结构和长期运营收益的具体化，才能确认复合开发项目的实际成果。

城市与经济代表宋承炫表示：“开发商业务能够创造比简单承包更高的附加值，但需要大规模资本长期投入。如果项目延迟或销售与运营业绩未达预期，财务负担可能加重，因此必须同时管理项目成果和运营收益。”

业内人士认为，非住宅设施的合同和运营计划、PF筹资结构将决定首尔元的成败。如果能够确保稳定的运营收益，将为后续复合开发的扩展奠定基础；但如果资金筹集或非住宅设施运营不佳，则大规模自有项目的负担可能会凸显。



※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

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