首尔公寓价格涨幅连续两周放缓，反观京南地区如水源永通、龙仁水枝、城南修正等地的房价却持续上涨。分析认为，这是由于首尔房价急剧上涨和贷款限制导致的实际需求转向了交通和产业基础较好的京南地区。预计未来如果政府实施加强高价住宅税负的税制改革，需求可能会进一步向相对房价和持有负担较低的京南地区扩散。
  
根据KB国民银行于7日发布的《8月第一周周度KB公寓市场动态》，截至3日，全国公寓成交价格较上周上涨0.08%。首都圈上涨0.17%，其中首尔上涨0.23%，京畿道上涨0.17%，仁川上涨0.01%。
 

尽管全国及首都圈均保持上涨趋势，但涨幅较前一周有所减小。全国公寓价格涨幅从上月27日的0.11%降至本月3日的0.08%，首都圈则从0.22%降至0.17%。
 
首尔公寓价格涨幅连续两周放缓。上月13日和20日分别为0.34%，随后27日降至0.32%，本月3日进一步降至0.23%。进入夏季假期，加之短期价格上涨带来的疲惫感和税制改革的不确定性，使得买卖双方均表现出观望态度。
 
尤其是高价公寓集中在龙山区和瑞草区的涨幅仅为0.01%和0.02%。在首尔核心区域价格上涨乏力的同时，中低价区域则表现出相对强劲的趋势。

 
购房心理也显著减弱。首尔购房优势指数从上周的84.6降至81.9，下降了2.7个百分点。该指数超过100表示买方多于卖方，低于100则表示卖方多于买方。
 
从区域来看，江北14个区的指数从91.0降至89.4，下降1.6个百分点；江南11个区的指数则从78.9降至75.2，下降3.7个百分点。江南区的指数下降幅度是江北区的两倍多。尽管首尔公寓价格仍在上涨，但追赶购房的需求已显著减弱。
  
相反，京南地区的房价持续强劲。水源永通区在一周内上涨0.91%，成为首尔和京畿道中涨幅最高的区域。城南修正区和龙仁水枝区分别上涨0.63%，水源长安区上涨0.60%，华城病点区上涨0.57%，城南盆唐区上涨0.33%。
 
特别是水源永通区被视为半导体带的后方居住地，主要大型社区和永通区的改建项目推动了价格上涨。然而，卖方持续抬高价格，导致购房咨询减少，观望气氛愈发浓厚。
 
由于首尔公寓购房所需资金负担加重，实际需求转向了交通便利且具备自身产业和交通优势的南部地区。
 
京南地区的强劲表现也在租赁市场得到了验证。京畿道公寓租金整体上涨0.13%，其中龙仁水枝区上涨0.43%，华城病点区上涨0.42%。水源长安区和城南修正区分别上涨0.31%和0.26%。部分投资需求以及实际居住需求流入这些地区，导致买卖价格和租金双双上涨。
  
市场关注税制改革方案实施后，实际需求向京南地区转移的可能性将更加明显。如果高价住宅和非居住一套房的持有负担加重，长期持有者的资本利得税减免优惠减少，那么放弃购买或整理首尔高价住宅的需求可能会相对转向价格和税负较低的首都圈内的优质地区。
 
交通便利且居住偏好的龙仁水枝、城南盆唐、修正和水源永通等地也被认为是优先的需求流入区域。这些地区不仅是首尔的替代地，还具备半导体产业和广域交通网络等自身的价格上涨因素。
 
然而，税制改革带来的不确定性也可能抑制整体住房交易。首尔高价住宅的卖方未必会立即转为京畿道的买方，若卖出和买入均被推迟，京南地区也可能在短期内以急剧上涨的区域为中心形成观望气氛。实际上，京畿道的购房优势指数也从60.4降至59.0，下降1.4个百分点，尽管价格上涨，但购房心理却变得更加谨慎。
 
业内人士表示：“最近京南地区的上涨趋势是由于首尔与其价格差异、贷款额度、产业和交通利好等多种因素共同作用的结果。”并指出：“如果税制改革导致首尔高价住宅的持有负担加重，可能会促使购房需求向交通便利且价格相对较低的南部地区扩散。”他还补充道：“但在已经快速上涨的区域，买方的价格抵抗也在加大，因此需要在税制改革后实际交易量和需求流动的情况进行观察。”