职员金伊安（化名·31岁）最近在下班路上仔细观察社区小巷里的整治项目横幅。在面临租赁到期的情况下，他正在考虑是否购买有开发利好的多户住宅和联排住宅，看到“推进莫阿镇”和“反对城市综合项目”的字样。他表示：“这两个项目看起来都是将老旧住宅改造成新公寓，但为什么居民的反应却不同呢？” 在住房供应紧张的背景下，越来越多的人关注利用首尔老旧住宅进行的小规模整治项目。这可能成为购买“优质”公寓的机会。然而，项目种类繁多，令不少人感到困惑。从街道住宅整治项目到莫阿住宅、莫阿镇、车站周边长期租赁住房、车站周边活化项目、城市公共住房综合项目、民间城市综合开发项目等，名称相似。那么，各类小规模整治项目之间有什么区别呢？ 小规模整治项目的种类 小规模住房整治项目是基于《空置房及小规模住房整治特别法》开展的项目。根据现行法规，分为自主管理住房整治项目、街道住宅整治项目、小规模重建项目和小规模再开发项目。 自主管理住房整治项目是指单户住宅或多户住宅的所有者组成居民协商体，整治老旧住宅的方式。街道住宅整治项目是在保持现有街道区域的基础上整治老旧住宅，而小规模重建项目则针对小规模的共同住宅。小规模再开发项目则针对车站周边或准工业区等小规模用地。 从规模来看，街道住宅型的面积在2万平方米以下，小规模再开发型在车站周边或准工业区的面积在5000平方米以下，小规模重建型则在1万平方米以下且共同住宅的户数少于200户等。 这些小规模整治项目相较于一般的再开发项目，因部分程序如整治区域指定等简化，能够相对快速地推进项目。然而，由于项目规模小，通常公开销售的数量有限，施工费用上涨或项目性降低可能导致合作社成员的分摊费用增加。 莫阿住宅？莫阿镇？ 莫阿镇是首尔市针对现有整治项目难以确保项目性而推出的小规模住房整治方式，主要针对低层住宅区。其特点是将多个地块集中整治，以改善居住环境。首尔市曾表示，与通常需要约10年时间的现有整治项目相比，莫阿镇的开工时间将从原来的6年缩短至4年6个月。 莫阿住宅是指低层住宅区的所有者将相邻地块集中进行块状开发的小规模住房整治项目。莫阿镇则是将多个莫阿住宅整合在一起，由首尔市制定管理计划，并共同整治道路、停车场、公园等基础设施。首尔市为提高莫阿镇内各个项目的项目性，提供了用地性质上调、容积率放宽等城市规划激励措施，并支持共同整治道路、停车场、公园等基础设施。 名称相似的“车站周边开发” 带有“车站周边”名称的小规模整治项目也有很多。车站周边活化项目、车站周边长期租赁住房、青年安心住房等看似相似，但目的和项目方式完全不同。以车站周边活化项目为例，该项目通过提高车站周边地区的用地性质来增加开发密度，并确保相应的公共贡献。而车站周边长期租赁住房则是向民间企业提供容积率上调等激励措施，作为交换，利用开发收益的一部分来供应长期租赁住房。 青年安心住房则是针对青年和新婚夫妇等在车站周边等地供应的租赁住房的独立项目。民间租赁型的情况下，民间企业负责实施和运营，公共租赁和公共支持民间租赁可以在同一项目中混合存在。 城市公共住房综合项目的公私之争 “城市综合项目”需要区分“公共”和“民间”。该项目旨在为在车站周边、低层住宅区等现有民间方式难以开发的地区提供优质住房。 其中，“公共城市综合项目”是由韩国土地住房公社（LH）和首尔住房城市公社（SH）等公共机构作为实施者参与的项目。该项目通过应用容积率上调等各种激励措施来提高项目性，并简化部分程序如合作社成立，以加快项目进度。 而“民间城市综合项目”则是由信托公司或房地产投资信托（REITs）等民间实施者推进。根据去年2月制定的《城市综合开发法》，指定城市综合开发创新区域，并适用容积率放宽等监管特例，以便进行住宅、商业和办公设施的综合开发。 世宗大学房地产AI融合学系教授申保妍表示：“需要综合考虑权利估算基准日、公共贡献、额外分摊费用、监管适用情况等。基准日之前的购入可以期待开发溢价，但在投机过热时可能成为监管对象，因此不应仅依靠容积率来判断，而应确认实际项目性。”

由于“特别计划区域”这一名称，容易被误解为是放宽监管的特惠区域。然而，在城市规划中，特别计划区域是指规模较大或在城市中具有重要性的区域，因而需要制定详细的规划，无法仅依靠一般建筑标准进行开发。 首尔市负责确定特别计划区域的总体框架，包括用途区域、容积率、建筑高度、公园、道路、公共步行通道、学校和景观原则等。开发联合体需在此框架内制定具体的建筑计划和详细开发计划，并需经过首尔市的审议和江南区的批准。被指定为特别计划区域并不意味着立即允许重建或超高层建筑的建设。 如果放宽高度和容积率，可能会建造更多住房，从而提高项目的经济性。作为交换，开发联合体需提供道路、公园、公共设施和汉江通道等，这被称为公共贡献。最终，特别计划区域是一个在开发潜力与公共责任之间进行交换和管理的制度。压桥地区的争议并非简单的“特惠还是监管”的选择，而是增加的开发利益是否能真正惠及市民。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

随着政府着手制定后续住房供应政策，城市闲置土地及别墅、办公楼等非公寓项目成为关键。由于新建住宅用地需要较长时间才能入住，因此政府计划尽快在城市内找到可供快速供应的土地，并重新启动停滞的非公寓项目。 根据国土交通部和业内消息，继税制改革方案后，新的供应政策预计将在本月中旬发布。此次政策将涉及准工业区和非居住用地的住宅用途转换、公共设施迁移用地开发以及老旧政府办公楼的综合开发等内容。 城市闲置土地的优势在于土地征用负担较小，并且可以利用现有的交通和生活基础设施。然而，土地用途变更、公共贡献、学校和道路等基础设施负担，以及地方政府和居民的反对，可能会减缓项目进展。过去，政府宣布的供地项目如太陵高尔夫球场和龙山地区因交通和环境问题而延误的案例也屡见不鲜。 关键在于不仅要发布供应计划，还要实际落实开工。国土交通部数据显示，今年1至5月，全国住房许可数量为98,694套，同比下降10.6%。开工数量为94,367套，增长27.0%，而需求集中的首尔开工数量为9,630套，下降10.7%。 此前，政府曾宣布到2030年将在首都圈开工135万套住房，并利用城市闲置土地和老旧公共办公楼等供应6万套住房。然而，许多项目的开工时间定在2027年以后，因此在缓解当前供应不安方面存在局限性。 有观点认为，应向地方政府提供财政激励，以积极参与住房供应。中央政府应从仅仅确定土地并发布公告的方式转变，若地方政府能够解决许可和基础设施问题，则可扩大住房城市基金或交通设施的支持。 韩国建筑政策研究院研究员李恩亨指出：“公共可利用的闲置土地是有限的，因此基于闲置土地的住房供应难以长期持续。” 非公寓供应的正常化被认为是比闲置土地更能迅速见效的对策。别墅、城市型生活住宅和办公楼的建设周期较短，能够吸纳年轻人、新婚夫妇及1-2人家庭的租赁需求。然而，因租赁诈骗事件后，租户的偏好下降，加之施工成本上升、项目融资不良和担保标准提高，导致供应基础受到削弱。 世宗大学房地产AI融合学科教授申宝妍表示：“别墅在没有再开发利好的情况下，难以作为短期投资实现收益，因此许多退休人员等以租金收益为目的进行运营，应该给予税收优惠，以促使供需匹配。” 要实际增加供应，住房数量的计算和实际居住的监管等整体政策变化是必要的。有观点指出，即使支持供应商建设住房的资金，但如果没有需求者能够购买并投入租赁市场，项目的可行性也难以实现。 光云大学房地产法务学科教授徐镇亨表示：“即使解除绿带，实际住房供应仍需7-8年，因此在保持实际居住义务和一户一宅制度的情况下，仅发布供应政策，实际上难以增加供应。” 他还补充道：“必须有政策变化，例如将符合一定条件的非公寓排除在住房数量计算之外，才能激活销售和租赁需求。”

随着首尔入驻危机的显现，政府作为供应补充措施提出的公共整治项目中，实际开工的区域竟然一个也没有。尽管政府在六年前引入了旨在快速推进停滞整治项目的制度，但候选地的指定并未能转化为开工和入驻，这一问题引发了广泛关注。 根据职房8日的报告，今年首尔预计入驻的公寓数量为16412套，同比下降48%。其中87%的数量依赖于再开发和重建等整治项目。在今年首尔公寓入驻量大部分依赖整治项目的情况下，若公共整治未能开工，未来的入驻困难和租赁市场的不安将加剧。 公共整治的初衷是由LH和SH作为实施者参与，快速整治长期停滞的老旧地区。政府提供了提高容积率、放宽规划限制、排除销售价格上限、统一审查、项目资金贷款等激励措施，目标是将原本需要十年左右的整治项目缩短至五年左右。 然而，实际结果未能达到预期。根据首尔市整治项目的信息，35个公共再开发选定区域中，没有一个地方进入开工阶段。达到管理处分许可阶段的区域也为零。获得项目实施许可的区域仅有新设1、阳平13、巨山新村等3个地方。 瓶颈并不在开工前，而是在更早的阶段就已显现。在35个公共再开发项目中，有14个仍停留在协会成立许可阶段。公共实施方式下，居民代表会议的组成与LH、SH实施者的指定是并行进行的，但之后却有许多区域未能进入项目实施许可阶段。这表明，仅凭候选地的选定和实施者的指定，难以转化为实际供应。 首批示范项目的8个区域也未能加快进度。自2021年选定以来，已过去五年多，但没有一个区域进入开工阶段。最快的新设1区域预计在2025年获得项目实施许可，2027年开工，2029年竣工。按照政府的构想，今年本应是入驻可见的时点，但现实却停留在开工前阶段。 政府表示，公共再开发并不比民间再开发特别缓慢。由于民间再开发从整治计划决定到项目实施许可也需要较长时间，因此公共整治同样需要时间。然而，既然公共整治被提出作为供应补充措施，就应以实际开工转化率进行评估。 造成停滞的原因包括同意和接受度以及项目可行性问题。公共再开发虽然降低了初期同意率以便于候选地的进入，但若反对率超过一定水平，可能会导致项目的重新审查或取消，从而影响项目的稳定性。金湖23区域的调查依据显示支持率不一，但反对率超过30%，因此被解除公共再开发资格，转为快速综合规划的民间方式。 近年来，建筑费用、人工成本和金融成本的急剧上升也是一大负担。此外，公共贡献、捐赠、公共性保障等附加条件的交织，使得公共整治的项目可行性更加动摇。即使公共作为实施者介入，若无法降低成员的分担费用并确保项目可行性，居民的同意也难以维持。公共的介入并不意味着居民之间的冲突和项目可行性问题会自动解决。 公共重建的扩展也面临局限。在五个先导项目中，部分区域已进入项目实施许可或整治计划阶段，但没有一个案例进入开工。盈利性较高的重建项目更倾向于民间方式，而公共重建则主要参与那些因道路穿越、过度容积率、长期争议等原因难以自力推进的项目，显示出结构性局限。 最终，公共整治的问题并非候选地的发掘不足，而是开工转化的失败。即使公共参与了原本无法通过民间方式解决的整治项目，若同意、接受、项目可行性、分担费用和建筑费用等问题未能解决，实际供应也难以实现。 新韩首尔首席顾问杨志英表示：“比起候选地的指定，实际开工的转化率更为重要。”她指出：“在项目可行性未得到保障的结构下，即使公共作为实施者参与，也难以加快进度。”

首尔住房城市开发公社(SH)将重新推进已搁置多年的中랑区新内洞总部迁址项目，采用“部分迁址”的方式。这一决定是为了保留位于江南区开浦洞总部的部分功能，而非全员全部门迁移。低效的项目收益和资金负担被认为是影响这一决定的因素。目前，SH内部正在推进2027年下半年动工的相关程序，项目重新加速。 根据SH的消息，当前已向韩国地方行政研究院地方投资项目管理中心申请了出资可行性评估，预计本月底完成评估。 随后，项目将依次经过内部投资审查委员会审议、董事会决议及市议会同意等程序，最终确定是否推进该项目。内部消息称，目标是2027年下半年动工。 SH总部迁址的讨论始于2018至2019年，当时是前首尔市长朴元淳任内推动的江南与北部均衡发展政策的一部分。该项目被视为首尔市的代表性均衡发展象征之一，也被关注为中랑区城市开发和东北地区均衡发展的标志性项目。2020年，首尔市、中랑区与SH签署了三方协议，项目正式启动，2021年进行了地方公企业评估院的可行性审查。 然而，项目因缺乏可行性和资金负担问题而停滞多年。业界普遍认为，开浦洞总部的地理竞争力、大规模迁址的费用负担以及新办公楼项目的公共贡献问题等多重因素共同影响了项目进展。 SH相关人士表示：“全员迁址的方式无法满足项目的可行性，因此在多种方案的审查过程中，最终确定了部分迁址的方向。如果可行性评估结果积极，我们将按计划推进项目。” 原本计划全员全部门迁至中랑区，但由于工会反对和项目可行性问题，方向发生了变化。目前，主要考虑在保留开浦洞总部部分功能的同时，将主要部门和人员迁至中랑区的新办公楼。具体的部门分配和人员迁移规模将通过内部成员意见征集等方式决定。 资金筹措方式也发生了变化。项目结构从原来的SH自有项目方式转变为REITs出资方式。新办公楼将以综合开发的形式推进，包含办公设施、演艺场所（公共贡献）以及分售住宅和商业设施等。最终，由于仅靠公共办公楼的迁移无法确保项目的可行性，因此决定结合住宅和商业设施进行综合开发。这一决定是在与首尔市、中랑区、地方国会议员及SH之间的协商后作出的。 SH工会目前仍对迁址持反对态度，理由包括财务健康恶化、迁移员工的工作条件变化以及市民的可达性问题。尤其是对比开浦洞，内部对公共交通可达性和工作效率下降的担忧也在持续。 SH方面表示：“迁址问题涉及到雇佣关系和工作条件的变化，因此将与工会持续协商。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。