首尔商业及办公房地产的交易规模在8月同比下降31.2%。其中，1000亿韩元以上的大型交易金额减少了48.0%，而1000亿韩元以下的交易数量和规模也同步下降，导致整体交易萎缩。然而，1至8月的累计交易规模同比增长了13.3%。 商业房地产综合服务公司阿尔斯奎尔于14日表示，其RA（阿尔斯奎尔分析）分析了国土交通部的实际交易数据，8月首尔商业及办公房地产的交易规模为1兆8077亿韩元，交易数量为139件。 与上月相比，交易规模下降了31.2%，交易数量减少了24.5%。每笔交易的平均金额也降至130亿韩元，比上月下降了8.9%。 上半年交易扩张后，8月交易放缓……大型交易金额下降的影响 今年上半年，首尔商业及办公房地产的交易数量和交易规模分别同比增长21.8%和13.8%。不包括1000亿韩元以上的大型交易，交易规模也增长了27.6%，显示出大型交易和中小型交易均有增长。 6月和7月的月交易规模分别为2兆8115亿韩元和2兆6272亿韩元，连续两个月突破2兆韩元大关。这两个月的大型交易占总交易规模的超过一半。然而，8月的交易数量从7月的184件减少至139件，交易规模也降至1兆韩元以下。 交易的减少在1000亿韩元以下的交易中也得到了证实。该区间的交易数量较上月减少24.7%，交易规模下降9.0%。7至8月的累计交易规模也同比下降了14.1%。 大型交易的交易金额下降幅度大于交易数量。8月1000亿韩元以上的交易为5件，与上月的6件差异不大，但交易规模为7769亿韩元，比上月下降了48.0%。个别大型交易的金额差异拉低了整体交易规模。 8月最大交易为麻浦区西桥洞的‘角落136大厦’，交易金额为2520亿韩元。其次是江东区千户洞的‘易买得千户店’，交易金额为1666亿韩元，中区忠武路2街的‘新韩空间’交易金额为1280亿韩元。 累计交易规模达到15.8万亿韩元……资金筹集压力成为变量 尽管月交易较上月下降，但与去年同月相比仍保持增长。8月的交易规模同比增长77.0%，交易数量增长6.9%。 今年1至8月的累计交易规模为15兆7771亿韩元，同比增加13.3%。累计交易数量也达到1356件，增长16.1%。 然而，未来的利率和资金筹集条件被视为市场的变量。阿尔斯奎尔研究中心的相关人士表示：“由于基准利率上升带来的资金筹集压力，未来交易可能会受到抑制，市场的不确定性将进一步加大。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

尽管以首尔为中心的高价建筑交易有所增加，但商铺租赁市场的空置压力却在加大。高负债的建筑业主因空置期延长导致租金收入减少，可能在偿还贷款时面临再融资困难。 根据房地产平台的数据显示，今年第二季度全国商业及办公楼交易金额达到9.755万亿韩元，比上一季度增长18.1%。300亿韩元以上的高价建筑交易数量也增加至40宗，增长29.0%，其中82.5%的交易集中在首尔。 与高价建筑交易的增长形成对比的是，商铺租赁市场的空置压力依然严峻。第二季度全国一般商铺的空置率达到了13.4%，创下统计以来的最高纪录。根据韩国房地产院的数据，首尔小型商铺的平均空置率为6.4%，但江南大路的空置率为0%，而弘大和合井地区则高达14.9%，显示出商业区之间的差异。弘大和合井的1层租金为每平方米6万3600韩元，超过了首尔平均的5万2800韩元，但却出现了两位数的空置率。 问题在于，若空置情况持续，负债高的建筑业主将面临更大的金融压力。商铺和建筑的租金收入是偿还贷款本金和利息的主要来源，因此购入时预期的租金与实际收入之间的差距将影响偿还能力。 如果购入时根据预期的租金收入确定了贷款规模，空置后资金计划可能会受到影响。负债比例越高，抵御租金收入下降的能力也会越弱。 空置会导致月租收入减少，但金融成本仍在持续。即使找到租户，如果租金低于预期，单靠月租也难以承担利息。 世宗大学房地产AI融合学科的申保妍教授指出：“在商铺分配时，有时会将租金定得高于市场实际水平，从而高估收益性。”她表示：“一旦出现空置或实际租金低于预期，月租收入可能会低于利息成本，导致投资收益率为负。” 将增加的金融成本转嫁给租户也并不容易。在空置率高的商业区，租户的选择增多，可能需要降低租金而非提高租金。因此，在需求减弱的商业区，小型建筑即使填补了空置，也难以实现预期的租金收入。 在贷款到期时，负担可能会加重。空置和租金下降的长期化将影响租金收入和建筑价值评估。在到期审查中，如果抵押价值或偿还能力被低估，贷款额度将减少，业主需要用自有资金弥补不足。 在用新贷款偿还旧贷款的过程中也是如此。如果金融机构不提供与旧贷款相等的资金，业主即使已经承担了利息，也需要筹集一笔大额资金。如果无法获得所需资金，可能会面临出售建筑或因逾期而进行拍卖的风险。 申教授表示：“在空间需求减少的情况下，如果无法找到租户，利息负担将持续增加。”她指出：“高杠杆可能导致违约，最终可能导致拍卖物品的增加。” 她补充道：“虽然目前仍处于初期阶段，但如果违约情况因利率上升而增加，商铺和小型建筑等与日常生活密切相关的空间也将受到影响。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔商业及办公房地产市场中，影响整体交易规模的超大型交易现象有所减弱，中大型交易逐渐分散。 AlSquare于18日发布的报告显示，根据对国土交通部实际交易数据的分析，7月份首尔商业及办公房地产的交易规模为2.6272万亿韩元，交易数量为184笔。 交易数量较上月的172笔增加了12笔，增长了7.0%。而交易规模则从上月的2.8115万亿韩元减少至2.6272万亿韩元，减少了1843亿韩元，下降了6.6%。每笔交易的平均交易额也从163.5亿韩元降至142.8亿韩元，下降了12.6%。 尤其是影响交易规模的超大型交易的影响力较上月有所降低。6月和7月均有6笔交易超过1000亿韩元，但6月的最大交易额为8112亿韩元，占当月整体交易规模的28.9%。相比之下，7月的最大交易额为4450亿韩元，仅占整体的16.9%。 7月份的主要交易中，江南区驿三洞的江南358大厦以4450亿韩元成为最大交易，其次是永登浦区文来洞的Homeplus永登浦店3500亿韩元，麻浦区东桥洞的LC大厦2650亿韩元，永登浦区当山洞的A1大厦1630亿韩元，麻浦区东桥洞的Case Square1500亿韩元，以及中区太平路的光化门G广场1210亿韩元。 因此，7月份市场中，包含办公设施和销售设施等多个中大型资产的交易增多，使得某一超大型交易对月度交易规模的影响有所减弱。 然而，与去年同月相比，交易量和交易规模均有所下降。2025年7月的交易数量为190笔，交易规模为2.9418万亿韩元，而今年7月分别减少了3.2%和10.7%。 不过，今年以来的累计交易量较去年有所增加。1至7月的累计交易数量为1217笔，较去年同期的1038笔增加了17.2%。同期累计交易规模为13.9693万亿韩元，比去年同期的12.9054万亿韩元增长了8.2%。 交易数量的增长率超过了交易规模的增长率，导致单笔交易的平均规模相对降低。 AlSquare研究中心表示：“要了解市场的实际动态，不仅要分析月度交易规模的波动，还要分析单笔交易的规模和分布变化。” 此外，AlSquare Analytics的累计客户已达150家，其中信托、资产管理公司和金融机构、海外及机构投资者等金融投资相关客户占约74%。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

随着商铺和知识产业中心等商业房地产的空置现象持续加长，利用空置空间进行新用途的趋势逐渐显现。自助储存作为一种个人物品存放方式，基于居住成本上升和单人家庭增加的需求，成为商业房地产的新用途。 南性勋爱姆盒子代表在最近接受《亚洲经济》采访时表示：“自助储存不受地理位置或商业区的限制，因此可以进入空置较多的地方，成为解决空置问题的一个方案。” 南代表开始自助储存业务的原因出乎意料地简单。在大学毕业时，他将自己的行李寄放在朋友家，后来接到朋友的电话要求尽快取回行李。这让他想到，如果有一个可以暂时存放行李的空间，对于单人家庭或大学生来说是很有必要的。 他之前也曾在风险投资、初创企业、购物中心和平台等多个领域积累经验。然而，他意识到在线平台业务如果没有外部投资，很难实现自我盈利和成长。因此，他在寻找线上线下结合的业务时接触到了海外的自助储存市场。 南代表表示：“在美国和日本，这已经是一个成熟的行业，但当时韩国并没有建立起完善的市场。”因此，他决定创业。 爱姆盒子的名称源于早期的商业模式。当时是以箱子为单位接收客户的行李进行存放。2015年，他在首尔松坡区三田洞的一个地下空间开设了第一家存储所。利用相对低廉的租金，确保了空间后，客户通过快递寄来的行李被存放在架子上。 初期的主要客户是单人家庭和大学生。那些在搬家前需要暂时寄存行李的人，或需要腾出宿舍的大学生，可以通过快递将行李寄送过来，存放后再送回他们希望的地方。在经营过程中，南代表感受到了一些局限性，于是租用了位于京畿道外缘的小型物流仓库，并利用集装箱等方式扩展业务。然而，创业后的7到8年间，直到2022年，业务一直处于停滞状态。 意外的突破来自房地产市场。自助储存是一个设备投资和租金等初期成本较高的行业，因此在快速扩展网点方面存在局限性。在此期间，他注意到了商业房地产的空置问题。 南代表构思了一种模式，即由拥有空置的房东承担设施费用，爱姆盒子负责运营空间并分享收益。随后，他通过博客直接向拥有空置的房东宣传“开设自助储存网点”，并意外地迅速达成了第一份合同。 这样开设的第一家网点是仁川论峴点。当时，自助储存的概念尚不为人知，合同者的家人曾前来要求解除合同。南代表表示：“人们对自助储存这一业务并不熟悉，但现在市场氛围已经完全改变。” 目前，爱姆盒子在全国运营着280个网点。南代表特别强调，自助储存的特性使其相较于一般商业设施，受地理位置和商业区的依赖程度相对较低。 南代表预测，未来商业房地产的空置问题将更加严重。因为在开发过程中供应的商业设施和知识产业中心仍然留在市场上，而填补这些空置的租赁需求正在减少。 相反，他认为支撑自助储存需求的环境正在扩大，尤其是居住成本上升和居住空间缩小是关键因素。 南代表解释道：“以前搬到更大的房子是很自然的，但现在由于居住成本的负担，搬到大房子变得困难。虽然需要减少物品，但又不能全部丢弃，因此产生了对个人仓库的需求。” 盈利能力也是爱姆盒子强调的部分。南代表表示，在没有外部投资的情况下，依靠自有资金运营业务，年均收益率接近30%。 爱姆盒子的商业模式侧重于降低设施投资成本。通过使用门锁和出入门的二维码系统，减少了完全自动化所需的大规模设施投资。而一些竞争对手则在应用开发和无人化系统建设上进行了大规模投资，导致成本负担加重，南代表如是说。 爱姆盒子在新网点开业后，目标是在6到12个月内获得相当的市场份额，1到2年后达到稳定的市场份额。南代表解释道，当附近空间的市场份额超过80%时，会根据需求开设新的网点。 然而，随着自助储存市场的增长，竞争加剧是不可避免的挑战。如果在优越的地理位置上竞争对手集中，可能会导致各个网点的盈利能力下降。 在制度层面上，未来消防相关的法规可能会对业务扩展产生变数。不过，爱姆盒子的存储所目前的火灾风险低于一般餐厅或住宅设施，因为其使用的火源和电力较少，并配备了热和烟雾探测器。 爱姆盒子计划到今年底前实现400个网点，并在2029年前扩展至全国1000个网点。通过这一目标，预计实现1000亿韩元的销售额和300亿韩元的年利润，并长期推动通过基金等方式进行资产收购。 南代表表示：“自助储存业务不仅仅是将空置空间转变为仓库，而是连接不断变化的居住环境和商业房地产市场。空置问题和居住空间不足这两个变化同时出现，市场未来将会更加扩大。”

随着商业房地产市场结束了利率下行阶段，进入融资成本上升的时期，资产间的竞争力差异化趋势开始显现。 阿尔斯奎尔于21日发布了《2026年商业房地产抵押贷款报告：利率下行期的终结，融资寒潮中的优劣分化》，指出由于近期基准利率上升，商业房地产市场已进入“贷款利率再上升期”。 报告分析称，伴随全球紧缩趋势，自去年下半年以来的利率下行趋势基本结束，16日韩国银行的基准利率上调将进一步加大融资成本上升的压力。 根据阿尔斯奎尔的数据，今年第二季度，首尔及分当地区的优先抵押贷款利率为4.03%。包括金融机构手续费在内的实际总融资成本（All-in Cost）已上升至4.43%，投资者的融资成本负担加重。 不同资产的贷款条件差异也愈加明显。今年第一季度，写字楼的优先抵押贷款利率为4.04%，而物流中心为4.74%，两者之间的利率差距扩大至70个基点（0.70个百分点）。现金流稳定的资产能够以更低的利率获得资金的结构正在加强。 投资收益性也逐渐受到压力。今年第一季度，写字楼的资本化率（Cap Rate，投资金额与预期收益率的比率）为4.36%，与优先贷款利率（4.04%）的差距缩小至32个基点。如果未来利率继续上升，可能会出现贷款利率超过资产收益率的“负杠杆”现象。 阿尔斯奎尔预测，未来商业房地产市场中优质资产与非优质资产之间的融资条件差异将进一步扩大。拥有稳定租金收入和现金流的资产将维持相对较低的利率和有利的融资条件，而其他资产则可能面临更大的融资成本压力。 阿尔斯奎尔研究员崔圭正表示：“此次基准利率上升将使新贷款和再融资的利率上行压力在一段时间内持续，保守的入场价格评估、前瞻性的流动性管理以及确保稳定现金流的优质资产投资策略将显得尤为重要。” 另一方面，今年工厂及仓库投资市场中，以物流中心为中心的10亿韩元以上的大型交易频繁发生，市场复苏的预期正在增强。实际上，阿尔斯奎尔的RA（阿尔斯奎尔分析）在14日分析了国土交通部的实际交易数据，显示5月份全国工厂及仓库交易规模为1.1428万亿韩元，交易笔数为260笔。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

代币证券（STO）的时代即将来临。尽管仍需制度化，但市场的期待感很高。目前，房地产被认为是STO投资的主要对象。优质商业房地产将由多个投资者共同拥有，分享租金收益和资产增值的新投资模式正在兴起。PIECO也是为即将到来的STO时代做准备的公司之一。 金航周PIECO代表在22日接受《亚洲经济》采访时表示：“STO将成为一种新的房地产拥有方式。”他指出：“PIECO的核心战略不仅是将房地产代币化，而是将国内优质商业房地产资产与全球连接起来。” PIECO是一个将房地产实物资产与全球投资者连接起来的房地产STO平台。其目标是通过代币证券的方式连接江南大楼、酒店、旅游型住宿设施以及与K美妆、K食品相关的特许经营商铺等产生现金流的商业房地产。 金代表利用自己创办的房地产P2P金融平台“共同融资”和艺术品STO平台“共同艺术”的经验，进入了房地产碎片投资市场。他表示：“在运营共同融资期间，我募集了近1万亿韩元的投资资金，通过共同艺术，我感受到许多投资者对实物资产投资的浓厚兴趣。”他补充道：“尤其是我在房地产行业有近20年的经验，因此对房地产的信心特别强。” 他关注房地产STO的原因在于，房地产作为实物资产比艺术品更容易让投资者理解。金代表解释道：“艺术品和房地产都是普通投资者难以直接拥有的典型资产。”他进一步指出：“高价艺术品的价值评估对普通投资者来说并不容易，而房地产则有实交易价格、周边市场价格、租金收益、评估等多个参考指标。” PIECO关注的资产是商业房地产，而非住宅房地产。尤其是酒店、生活型住宿设施、Airbnb、特许经营等能够实现消费与投资结合的空间。金代表表示：“如今，江南、钟路、明洞等主要地区因K文化热潮，外国游客增多，住宿资源紧缺。”他还补充道：“我们正在与Airbnb的顶级房东合作，考虑吸引全球投资者关注的住宿型资产。” PIECO还在构思利用特许经营企业的参与型STO模型。该模型允许投资者持有店铺股份，并参与消费和推广活动，共享收益。金代表表示：“例如，如果通过STO拥有一家啤酒特许经营店，投资者可以使用自己投资的店铺。品牌方面，众多投资者自然可以扮演市场推广者的角色。”他形容这是“消费者与投资者共同成为市场推广者的参与型结构。” 然而，金代表指出，房地产STO市场的成长需要投资者的信任。他表示：“过去，币圈市场也曾让投资者感到不安，但在进入制度化后迅速发展。”他强调：“STO也需要与证券公司合作、投资者资金分离、内部控制等系统的建立，以增强投资者信任并推动市场扩展。” 目前，PIECO正在为STO制度化的业务要求做准备。关于非货币信托收益证券发行的资本市场法和电子证券法修订案仍在国会审议中。金代表表示：“一旦STO制度化完成，我们将不再处于监管沙盒中，而是在法律框架内开展房地产STO业务。”他强调：“确保符合制度内开展业务所需的要求是我们的首要任务。”同时，他还表示：“我们也在讨论与证券公司等必要合作伙伴的合作。” 金代表指出，市场竞争力在于“优质资产的获取”。他强调：“房地产STO业务的核心在于能否获取优质资产，投资者必须能够以有吸引力的价格投资优质资产。”他解释道，尤其是商业房地产STO，企业必须先获取资产，因此资金实力至关重要。他表示：“急售或优质房源一旦进入市场，必须迅速购买，这需要充足的资金筹措能力。”他补充道：“PIECO最近与新加坡金融集团签署了合作备忘录（MOU），以确保优质资产的获取。” PIECO的最终目标是为年轻投资者提供新的投资体验。金代表表示：“我希望20至40岁的投资者不仅仅是看数字的投资，而是能够体验到在我投资的酒店住宿、在我投资的地方消费，并与其他投资者在社区中分享信息。”他强调：“我想创建一个让投资者能够有趣参与的平台。” 最后，金代表强调：“我们将打造一个全球投资者与韩国K文化共同成长的新投资生态系统。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。