随着商业房地产市场结束了利率下行阶段，进入融资成本上升的时期，资产间的竞争力差异化趋势开始显现。
阿尔斯奎尔于21日发布了《2026年商业房地产抵押贷款报告：利率下行期的终结，融资寒潮中的优劣分化》，指出由于近期基准利率上升，商业房地产市场已进入“贷款利率再上升期”。
根据阿尔斯奎尔的数据，今年第二季度，首尔及分当地区的优先抵押贷款利率为4.03%。包括金融机构手续费在内的实际总融资成本（All-in Cost）已上升至4.43%，投资者的融资成本负担加重。
不同资产的贷款条件差异也愈加明显。今年第一季度，写字楼的优先抵押贷款利率为4.04%，而物流中心为4.74%，两者之间的利率差距扩大至70个基点（0.70个百分点）。现金流稳定的资产能够以更低的利率获得资金的结构正在加强。
投资收益性也逐渐受到压力。今年第一季度，写字楼的资本化率（Cap Rate，投资金额与预期收益率的比率）为4.36%，与优先贷款利率（4.04%）的差距缩小至32个基点。如果未来利率继续上升，可能会出现贷款利率超过资产收益率的“负杠杆”现象。
阿尔斯奎尔预测，未来商业房地产市场中优质资产与非优质资产之间的融资条件差异将进一步扩大。拥有稳定租金收入和现金流的资产将维持相对较低的利率和有利的融资条件，而其他资产则可能面临更大的融资成本压力。
阿尔斯奎尔研究员崔圭正表示：“此次基准利率上升将使新贷款和再融资的利率上行压力在一段时间内持续，保守的入场价格评估、前瞻性的流动性管理以及确保稳定现金流的优质资产投资策略将显得尤为重要。”
另一方面，今年工厂及仓库投资市场中，以物流中心为中心的10亿韩元以上的大型交易频繁发生，市场复苏的预期正在增强。实际上，阿尔斯奎尔的RA（阿尔斯奎尔分析）在14日分析了国土交通部的实际交易数据，显示5月份全国工厂及仓库交易规模为1.1428万亿韩元，交易笔数为260笔。
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
