李素英中小企业部部长候选人在国会产业通商资源中小企业委员会的任命听证会上，阐述了监管改革、劳动市场灵活化及减轻小商户负担等政策构想。开场发言：“我将成为监管改革部长” 李素英候选人在开场发言中表示：“我将开启一个人人挑战和成长的‘国家创业时代’，如果有不合理的监管阻碍企业的新挑战，我将不分部门，站在企业和国民的立场寻找解决方案。” 她特别强调：“如果必要，我会直接说服其他部门的部长来放宽监管。”她还承诺恢复和激活作为中小企业成长资金来源的科斯达克市场的信任。她表示：“如果我成为部长，不仅要支持中小企业和小商户当前面临的困难，还要与他们一起为未来做好准备。” 顾问费7000万韩元：“具体身份无法透露” 国民力量党议员崔秀珍质疑李候选人在2023年9月至2025年4月期间，向一家咨询公司支付了总计7000万韩元的服务费，分两次（分别为7个月和10个月），每月330万至1100万韩元。该公司的法人登记地址被发现为空。 李候选人解释称：“这是关于选举前的整体咨询，包括初选准备和决赛准备。”但她回答称，登记上的代表人与实际提供咨询的顾问是不同的人，因此未透露具体身份。 房地产“差价投资”疑云与赠与税延迟缴纳 房地产相关争议围绕两个问题展开。其一是关于洪济洞公寓的“差价投资”疑云。李候选人于2016年以4亿9000万韩元购入位于首尔西大门区洪济洞的公寓，居住约4年后于2020年因参选国会而迁居至京畿道议王。 崔议员指出：“同一小区、相同面积的房屋在今年7月以11亿9000万韩元成交，获得了约7亿韩元的‘账面收益’”，并声称这是“差价投资性出租”。李候选人反驳称：“与差价投资的定义事实不符”，并表示“没有实现市价差收益”。 另一个问题是家庭间的金钱交易所引发的赠与税问题。李候选人的配偶于2022年向其岳母，即李候选人的母亲无息借款约2亿2000万韩元作为租赁保证金。李候选人解释称：“事先并未意识到。这是根据继承税及赠与税法第46条的居住费和生活费支持。”她还表示：“在11日申报并缴纳了165万韩元的赠与税。” 中小企业部主管法案代表提案“0件”争议 崔秀珍议员指出，李候选人在21、22届国会的代表提案法案（分别为51件和36件）中，与中小企业部主管的8部核心法律（如小商户基本法、中小企业基本法）相关的立法业绩为零。 李候选人回应称：“国会议员的法案提案数量多并不一定意味着立法活动积极。” 崔议员接着批评李候选人在去年9月代表提案将半导体和显示器工艺必需的三氟化氮(NF3)列为温室气体的法案，称其为“过度监管”，李候选人解释称这是为了应对国际碳贸易监管的必要性。 气候解决方案捐款激增的质疑 国民力量党议员尹汉洪指出，李候选人参与共同创立的环保组织“气候解决方案”的捐款从2017年的180万韩元激增至2025年的178亿7000万韩元，并以李候选人在国会议员任职期间与该组织共同举办的15场讨论会为依据，提出政策游说的疑虑。 李候选人回应称：“自2020年1月辞去董事职务后，仅进行了政策交流，并不清楚具体活动”，并表示不同意特定组织的委托立法的说法。 “周52小时和包罗工资制的统一监管不合适” 在政策质询中，最引人关注的部分是关于劳动时间监管的发言。李候选人表示，现行周52小时制对违反者处以两年以下有期徒刑的方式，“与当今工作的体系和多样化不符”。 她以“与过去工厂上下班型劳动不同，知识劳动往往以结果而非时间来评估”为依据。尽管如此，她承认长时间劳动和过劳死问题，表示在劳动者健康方面需要缩短工作时间，并对制度的初衷表示认同，同时提到包罗工资制的灵活化必要性。 “外卖应用程序佣金以有效方式使用” 共同民主党议员宋在奉指出，大型平台如Coupang的高佣金使小商户面临困难，并询问通过共生外卖应用程序进行市场矫正的方案。 李候选人承认：“不仅是Coupang，开放市场和外卖应用程序的佣金普遍对小商户造成负担”，并提出加强民间平台监管和信息公开，以及提升公共外卖应用程序的竞争力。她重申将以“有效的方式”使用现有的优惠券发放方式，强调需要进行改革。 关于“技术盗窃、海外扩展、首都圈集中”的质询继续进行 在海外扩展方面，共同民主党议员李彦周要求从创业阶段就应以全球业务为前提进行设计，并要求改进一站式支持体系。李候选人表示赞同大企业伴随进军的战略，并透露中小企业部计划设立补充KOTRA功能的海外据点。对于民主党议员朴熙胜提出的利用在美侨胞网络的建议，李候选人回应称：“没有这样的联系。我会去了解。”承认缺乏具体方案。 在应对技术盗窃方面，朴议员指出中小企业部未能掌握59件争议调解成立的受害统计数据，李候选人表示：“将掌握下位规定范围，在国政审查中报告。”她还提出，从明年开始将支持的50%分配给非首都圈，以缓解创业支持在首都圈的集中。

李亨日经济副总理兼财政经济部部长候选人因房地产税制改革中根据居住状态不同而导致的税负差异受到执政党的批评，表示对此政策审查不够的部分感到歉意。他对自身的非居住者争议也表示歉意。在对美投资谈判中，他重申将保持每年200亿美元的投资限额。 在15日的国会财政经济计划委员会任命听证会上，民主党议员郑泰浩指出，房地产税制改革的目标并不明确。他表示，原本旨在推动房价正常化和税收公平的讨论，因居住与非居住的区分而导致政策方向混乱。 李候选人解释称，目标是建立以居住为中心的住房文化、公平的税收以及保护实际居住的单一住房者，但他也表示：“对此未能充分考虑的部分感到歉意。” 政府原计划将非居住单一住房者的综合房地产税基本扣除额从12亿韩元降低至9亿韩元，但最终决定维持现行水平。同时，原计划将税负上限从150%提高至200%的方案也被撤回。 候选人的住房持有历史与政策基调的一致性也成为争议焦点。国民力量党议员朴秀英质疑李候选人持有果川公寓17年，但实际居住仅4个月，是否符合其以居住为中心的政策信念。 对此，李候选人回应称：“因非居住问题给国民带来困扰，深感歉意。”但他解释称：“作为终身单一住房者，长期持有并希望继续居住，但条件艰难。” 李候选人表示，购入时房价约为4亿2000万韩元，租赁保证金约为1亿1000万韩元。对此，文议员表示这种方式模糊，难以视为“差价投资”，李候选人补充道：“当时是没有贷款购买的。” 在对美投资谈判中，投资限额和安全措施成为焦点。国民力量党议员尹永石提到，作为首个投资项目的发电厂投资额为223亿美元，询问是否超出年限额。 李候选人回应称：“对美投资年限额为200亿美元，总额不超过2000亿美元，正在协商范围内。”他未透露具体项目的详细内容，称仍在谈判中。 关于投资款项的支付，李候选人表示将确保至少45个工作日的时间，并提到多个项目的盈亏合并以回收本金和利息的风险池问题，称“这些部分也在协商中”。他补充道，具体的谈判内容将在未来根据法律向相关常务委员会单独报告。 在经济政策方向上，李候选人提出要确保民生稳定、新增长动力和增强对外能力。他在开场发言中指出，受益于半导体的繁荣，今年3%的增长和人均国民收入4万美元的目标已经显现。 不过，他强调：“应对当前机会而不是安于现状，必须为未来的威胁做好准备。”他表示将致力于农产品、石油价格的稳定和流通结构的改善，以及高科技产业的培育，并推动MSCI发达国家指数的纳入、韩元国际化和供应链的保障。

李亨日经济副总理兼财政经济部部长候选人就其持有住房未实际居住一事表示歉意。他解释称，自己终身只持有一套住房，并且虽然有居住意愿，但由于条件限制未能实现。 在15日的国会人事听证会上，李候选人对文振锡议员的相关提问表示：“因非居住问题给国民带来困扰，我深感歉意。” 他进一步表示：“我作为终身一套住房的持有者，长期以来一直希望继续居住，但由于条件困难。” 文议员询问李候选人之前提到的住房观念从所有权转向居住中心的看法是否有所改变，李候选人回答：“这是我一直以来的想法。” 关于购房的经过，文议员提到在野党提出的差价投资争议，并询问当时的交易价格和租赁保证金。 李候选人表示，住房的交易价格约为4亿2000万韩元，而当时租户的租赁保证金约为1亿1000万韩元，两者之间的差额约为3亿1000万韩元。 当文议员表示这种方式看起来不太像差价投资时，李候选人补充道：“当时是没有贷款的情况下购买的。” 不过，文议员指出，未在持有住房中居住的情况对国民而言是令人尴尬的事情，并要求进一步解释。对此，李候选人再次表示歉意，强调自己长期持有一套住房，并且确实希望居住。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

随着首尔公寓的租房供应减少，月租和房价同时上涨，2030年轻人的居住不安日益加剧。 MBC《PD手册》将在25日播出的《租房灭绝时代-悬崖边的2030》一集中，聚焦在租房减少、月租上涨和贷款限制下，年轻人购房的现实。 2026年7月，首尔公寓的平均租金已超过7亿韩元，平均月租首次达到162万韩元。由于租房诈骗的影响，公寓租房的安全感下降，加上为了防止投机和“差价投资”而加强的租房贷款限制，年轻人的居住选择愈发狭窄。 根据房地产大数据平台Ashi的数据，截至4月21日，首尔公寓的租房供应量为15105件，创下近三年来的最低水平。自去年6月以来，首尔公寓的平均月租也持续上涨，至今年7月达到了最高点。 《PD手册》介绍了亲身感受到租房供应不足的年轻人的案例。 即将于今年12月结婚的严妍（音）在考虑购买公寓和租房时，前往实地考察。然而，在电梯里，她得知一名刚看过房子的租客已经决定签约剩下的唯一租房。虽然她知道租房资源稀缺，但眼睁睁看着机会溜走让她感到不安。 在公寓市场上，租房诈骗的后遗症依然存在。 30岁的准新郎郑敏彩（音）在两处公寓中分别以1亿6300万韩元和2亿5000万韩元的押金签约，却遭遇了两次租房诈骗。房东伪造了与保证保险相关的文件，欺骗了包括郑在内的约160名租客。郑在失去毕生积蓄后，未来的居住计划变得不明朗。 准备购房的年轻人也面临贷款限制的困境。 在京畿道九里市的公寓抽签中获胜的30岁姜志汉（音）因预期的贷款被拒，面临支付尾款的困难。由于银行的家庭贷款额度已用尽，无论收入水平如何，贷款额度都减少。如果在尾款到期前无法筹集资金，将面临失去定金的风险。 租房供应减少、月租上涨和房价上涨交织在一起，年轻人之间出现了“拼命购房”甚至“生存购房”的说法。 《PD手册》选取了今年上半年在首尔交易量最大的公寓，全面调查了3830份登记簿。制作组通过此调查了解了2030年轻人为购房所承担的贷款规模和资金筹集情况。 节目还讨论了年轻人对政府房地产政策的不满。 在房价和投机行为受到一系列监管的同时，实际上无房年轻人的居住机会却在减少。最近，一名国会议员提出利用废弃公交车作为青年住房政策的建议，引发了争议。 尽管政府随后推出了贷款限制放宽和公共住房供应扩大的青年住房政策，但年轻人感受到的居住负担依然很大。 《PD手册》将于今天（25日）下午10时20分播出，聚焦在租房减少、月租上涨和贷款限制下，2030年轻人的居住现实。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

在政府公布税制改革方案后，一位计划实际居住的网友表示，自己意外成为了综合房地产税（综合税）的征收对象。 5日，在职场人匿名社区“盲目”上，有一篇标题为“信任政府购房却成了非居住1住宅投机者”的帖子引起了关注。 作者A先生表示：“我是一名购买了有租户房屋的无住宅者”，并称“我相信政府说的在租户合同期满之前会给予实际居住的豁免，打算在租户合同结束后立即入住，因此购买了这套房子。” 然而，A先生声称，最近公布的税制改革方案使他被归类为“非居住1住宅”，成为了综合税的征收对象。 根据A先生的说法，他所购买的房屋租户合同到期日为2027年8月，但综合税的征收基准日为2027年6月1日，因此在未实际居住的情况下，正好赶上了征税基准日。 他表示：“我相信政府的实际居住豁免政策而购房，结果在征税基准日却被视为非居住1住宅投机者，必须缴纳综合税。” 他进一步解释称，根据此次税制改革方案，直到2027年6月1日获得实际居住豁免的购房者也可能被归类为非居住1住宅，从而成为综合税的纳税对象。 A先生举例称，对于一套公告价格为1.4亿韩元的房屋，普通的实际居住1住宅者可以享受1.4亿韩元的免税额，而获得实际居住豁免的购房者则被归类为非居住1住宅，仅能享受9000万韩元的免税额。因此，免税差额5000万韩元将被纳入征税标准，可能需要缴纳综合税。 他还指出，如果是共同持有的情况，负担可能会更大。 A先生表示：“如果共同持有一套公告价格为1.8亿韩元的房屋，普通的实际居住1住宅者各自可以享受9000万韩元的免税额，而获得实际居住豁免的共同持有购房者各自只能享受4000万韩元的免税额，总免税额从1.8亿韩元降至8000万韩元。”他进一步解释道：“最终，差额1亿韩元将由共同持有者承担综合税。” 此外，税制改革方案中虽然包含了因特殊原因暂时非居住的情况可以被认定为居住的内容，但获得实际居住豁免的购房者并未被列入该例外对象。 A先生感慨道：“我因为政府说的实际居住豁免而购房，几个月后却变成了‘你是非居住1住宅投机者，必须缴纳综合税’的局面。”他表示：“我信任政府，结果却在一夜之间被当作投机者，面临惩罚性征税的现实让我感到无比苦恼。” 该帖子在网上迅速传播，引发了关于政府税制改革方案与实际居住豁免制度之间公平性问题的讨论。 看到该帖子后，医生B先生表示：“真是运气不好，政策变化频繁，导致了这种荒唐的情况。”他担忧道：“如果数量多可能还好，但数量少的话就会被忽视，真是让人感到无奈。” 韩国保健福利医疗公团的C先生也表示：“他们自己制造了太多例外，可能连这些都记不住，干脆就这样放任，造成了受害者，是否可以提出异议？真是太冤屈了。” 此外，网友们也指出：“随意更改规制，造成了受害者。”他们表示：“想起听文在寅的话卖房后租房，结果和妻子争吵离婚的四十岁人群。”还有人评论：“房地产政策本身就是个问题。”以及“我也是同样的情况。”、“即使批评保守政权再差，也没有像进步政权那样热衷于把国家搞得一团糟。”等。 另一方面，实际的征税情况和适用对象可能会根据未来国会立法过程和最终确定的税法及实施细则而有所变化。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

政府发布的房地产税制改革方案旨在减轻实际居住的一住房者的税负，同时加强对超高价住房和多住房者的税收政策，引发了对经济高层房地产持有情况的关注。 根据政府发布的《2026年税制改革方案》，实际居住的一住房者的综合房地产税基本扣除额将从公示价格的12亿韩元提高到14亿韩元，市价约在20亿韩元以下的实际居住一住房者预计将减轻或免除综合房地产税。相反，政府计划逐步加强对超高价住房和多住房者的综合房地产税和资本利得税的负担。 具允哲副总理兼企划财政部长在发布改革方案时表示：“房子不是买的，而是居住的地方，我们将建立以居住为中心的住房市场。” 在这一宣布之后，具副总理及其他经济政策负责人房地产持有情况再次引起关注。 根据目前公开的公职人员财产资料，具允哲副总理、李亿元金融委员会主席和金勇范总统室政策室长均持有过去购买的重建公寓，且这些公寓均产生了可观的市价差。截止2026年8月4日，公开资料显示他们并未出售相关住房或变更所有权。 具允哲副总理以配偶名义持有位于首尔江南区开浦洞的D.H.首尔公寓。该住房于2013年在重建前以约8亿9100万韩元的价格通过拍卖获得，经过重建后成为现在的公寓。公开资料显示，在重建前他并未实际居住，而是出租，目前仍在持有中。最近的市价约为50亿韩元左右。 具副总理曾最多持有4套住房，但在文在寅政府时期根据高层公职人员多住房处置的建议，出售了3套，目前仅持有该江南公寓。 李亿元金融委员会主席在同一时期也购买了同一小区的公寓。李亿元于2013年在派驻日内瓦联合国代表团前夕，以8亿5000万韩元的价格购买了开浦公寓1单元（58.08㎡），自购房以来至2018年拆迁开始前，他从未实际居住。李委员的实际居住地为大治洞、道谷洞的租赁房或龙仁水枝的公寓，而开浦公寓1单元目前已重建为“D.H.首尔公寓”，市价在47亿至50亿韩元之间。 金勇范总统室政策室长与配偶共同名义持有位于首尔西草区西草莱美安的公寓。他在重建推进期间获得了入驻权，现持有该公寓，完工后因国际机构工作等原因未实际居住，而是出租。该公寓目前仍在持有中，市价约为30亿韩元。 此前，首尔公寓价格在各届政府间差异显著。根据经济正义实践市民联盟（经实联）和EBS的资料，首尔公寓的平均价格在诺穆亨政府时期从约3亿韩元上涨至5亿3000万韩元，涨幅约为80%；在李明博政府时期约下降10%；随后在朴槿惠政府时期上涨约21%；在文在寅政府期间从5亿8000万韩元上涨至12亿6000万韩元，涨幅约为119%；而尹锡悦政府期间仅上涨约1%，李在明政府在成立约一年后上涨约23%。 以首尔江南区的压珠现代公寓为例，在文在寅政府期间，即2017年约为15亿韩元，至2022年上涨至约75亿韩元，涨幅约为60亿韩元，达400%。

青瓦台表示，李在明总统夫妇在京畿道分当公寓交易过程中设定了17亿7000万韩元的抵押贷款，并称“交易主体不同，但与银行贷款相同”。 青瓦台特别指出，卖方决定不向买方收取尾款的利息，虽然卖方充当了银行的角色，但出于对买方的考虑，决定不收取利息。由于是无息贷款，因此在税务上可能被视为一种“赠与”，对此青瓦台表示“将按相关规定处理”。 青瓦台当天通过自有YouTube频道“事实工厂”对近期引发争议的公寓处置问题进行了说明。 此前，李总统以低于市场价的29亿韩元出售了分当公寓，并在此过程中向买方设定了17亿7000万韩元的抵押权。卖方以公寓作为抵押，允许买方在名义转移后延迟支付尾款。 在青瓦台副发言人安贵玲的主持下，名为韩文度的名知大学研究生院兼职教授出现在节目中，积极澄清此次争议。该教授在最初的公告中被称为延世大学教授，但在节目中字幕显示为名知大学研究生院兼职教授。其他媒体则称其为首尔数字大学教授，造成了一定的混淆，并被认为是亲政府倾向的YouTuber。 韩教授表示：“总统似乎是对买方表示了关怀”，“（延迟期间）并不是1~2年，而是3~4个月的差距，如果买方在尾款日未支付，利息将根据民法进行计算。” 对于所谓的“差价投资”疑虑，韩教授强调：“该地区是土地交易许可区域，必须经过地方政府的实际居住审查，若在支付尾款后6个月内未入住，则每年需支付相当于公寓价格10%的履约强制金（罚款），因此差价投资本身是不可能的。” 此外，李总统在决定出售住房时表示：“如果像总统一样持有住房10年、居住5年，并且符合一户一宅的条件，那么在联合体成立许可后出售也能转让联合体成员资格”，并称“因此，不必急于出售，也不必考虑买方的感受。” 与此同时，青瓦台在前一天的媒体公告中表示：“抵押权的设定是针对10月底未支付尾款的抵押，考虑到买方的情况进行了登记前的处理，抵押权的设定是根据交易双方的民事协议透明进行的。” 青瓦台还强调：“总统的住宅是总统夫妇在28年间实际居住的唯一住房，为了显示对房地产市场正常化的意愿，放弃了低于市场价的重建预期收益而进行了处置。” 关于买方亲属及私人关系的疑虑，青瓦台表示：“交易是通过正常方式进行的，买方与卖方之间存在私人关系或特殊关系的说法完全不实。”

在首尔租赁市场中，租户们相对容易进入的中低价区域的房源正在迅速消失。与江南地区的高价租赁相比，诺原、中浪、九老等外环自治区的租赁房源短缺现象更为明显，导致无房者的居住选择变得更加狭窄。 根据房地产平台Ashi的数据，截至16日，中浪区的公寓租赁房源仅为84套，较去年同期的412套减少了78.7%。同一时期，诺原区的房源从1086套减少至304套，减少幅度为72.1%；九老区也减少了71.5%。 金川区的租赁房源减少了71.2%。东大门区减少了65.6%，观岳区减少了65.0%，道峰区减少了62.3%。考虑到首尔整体公寓租赁房源在一年内减少约16%的情况，中低价居住区的减少幅度尤为显著。 问题在于，这些地区一直以来在首尔租赁市场中扮演着“缓冲区”的角色。根据首尔房地产信息广场的数据，上个月首尔公寓的平均租赁交易金额为6亿6015万韩元。而诺原区的平均租赁价格为3亿4060万韩元，九老区为4亿2323万韩元，中浪区为4亿3871万韩元，均远低于首尔的平均水平。 诺原区的平均租赁价格仅为首尔平均水平的一半，九老区也仅为首尔平均的64.1%。对于无法承担江南或市中心租金的新婚夫妇、年轻人和无房家庭而言，这些区域的房源本是可选择的价格区间，但现在却在迅速减少。 最终，租赁困难并不是从高价区域扩散，而是从中低价区域开始显现。对于租户来说，在同一首尔内，降低价格的选择越来越少。中低价租赁房源的消失将不可避免地增加转向月租或迁往京畿道、仁川等外环地区的压力。 租赁房源减少的一个原因是土地交易许可区域的扩大带来的实际居住义务。政府通过去年10月15日的住房市场稳定化对策，将土地交易许可区域扩大至首尔全境。因此，新指定的自治区的购房者在两年内必须实际居住。 由于租赁房源的“差价投资”几乎变得不可能，购房者直接入住的案例增多，而原本可以出租的房源数量也在减少。尤其是在投资需求和实际居住需求共同存在的中低价区域，租赁供应的减少更为明显。 现有租户的续约增加也加剧了租赁房源的短缺。根据Zigbang对国土交通部实际交易公开系统的分析，首尔公寓租赁合同中新合同的比例从今年1月的52.6%降至上个月的45.0%。相反，续约的比例则从47.4%上升至55.0%。 房地产行业人士表示：“在租金上涨的情况下，租户们更倾向于延长现有合同，而不是寻找新的租赁房源。”他解释道：“新合同的价格会立即反映上涨的市场价格，而续约则往往以现有保证金为基础进行谈判。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

房地产市场难以解读，购房同样困难。政府推出的政策也同样复杂。 2017年6月，文在寅政府启动了控制房价的计划。通过8·2政策将首尔全境划为投机过热地区，加大对多套房持有者的转让税，并预告实施重建超额收益回收制度。同时，大幅降低贷款额度以抑制杠杆。官方理由是“保护实际需求和抑制短期投机需求”。 然而，四个月后，政府却向多套房持有者开放了登记出租的激励措施。这意味着在施压出售的同时，提供了合法的逃避途径，形成了利益冲突的设计。 随后，政策以“精准施策”的名义变得更加细致。9·13政策提高了综合房地产税，进一步收紧了多套房贷款，并对租赁经营者的贷款也进行了限制。12·16政策则禁止对市值超过1.5亿韩元的公寓进行住房抵押贷款，并进一步降低了9亿韩元以上部分的贷款价值比。税收、贷款、申购、重建、转让、租赁经营者管理等监管范围不断扩大。 然而，在文在寅政府上任三年后，首尔公寓的中位数交易价格从6亿600万韩元飙升至9亿2000万韩元。根据实际交易价格指数，三年累计涨幅超过45%。在此期间，国土交通部长并未更换，金贤美前国土交通部长创下了历任部长中任期最长的记录。 这一记录并非成就，而是一种枷锁。 错误导致的长期留任 再次提及金贤美前部长的名字，并非为了审判过去，而是因为新政府再次选择了强有力的房地产监管，现在有必要回顾金贤美体制的失误。金允德国土交通部长是否能够摆脱金贤美曾陷入的陷阱？他能否完成自己肩负的任务？ 金贤美体制的问题并不在于政策不足，反而是政策过于繁多。问题在于未能修正诊断。当时国土部的判断相对明确，长期的住房供应不足在很大程度上得到了缓解，住房普及率也提高，首尔及首都圈的入驻量并不低于历史平均水平。房价上涨的原因被认为是投机需求、多套房持有、差价投资、流动性和对不动产收益的期待。 在这一判断基础上，政策方向固化为监管。通过税收加紧、贷款限制、提高重建门槛和限制交易的方式不断重复。并非没有供应政策，推出了首都圈30万套、第三期新城、首尔市中心闲置土地、公共设施综合利用、交通枢纽及准工业区的利用等措施。然而，这些措施更像是对外环公共用地和几千至几万套的部分供应，而非直接满足首尔核心需求的大规模市中心供应。 市场信号却截然不同。首尔核心地区的需求并未减少，受欢迎地区新公寓的稀缺性愈发加剧。随着监管的增加，房源被锁定，需求则转向更安全的资产。然而，政府在一段时间内并未承认供应不足的论调。2020年7月，金贤美前部长甚至表示不认为住房供应不足。问题不在于数量，而在于是否能有效供应给实际需求者。直到同年11月，才承认了公寓供应减少的情况。 更换的时机已经出现过多次。政策出台数十次，价格依旧未能回落，随着监管的增加，房源被锁定，供应不足的争论逐渐成为市场的焦点。2019年后继任者被提名时，2020年大选胜利后，2020年夏季供应转型被提及时，机会都曾出现。然而，金贤美前部长却被继续留任。留任并非决定，而是默认。在什么都不做的情况下，留任成为一种结构，换人则需要名分、候选人和时机的三重成本。 如果诊断错误，就必须修正。然而，修正诊断的前提是首先承认错误。承认意味着更换，换人则意味着失败的正式化。在这一等式成立的情况下，部长更换成为政策修正的手段，而非政权失败的宣告。文在寅政府成为了这一等式的囚徒。 最终，换人是在2020年12月底进行的，距政权任期还有1年4个月。继任的变昌洙部长在上任五周后推出了规模为83万6000套的2·4供应政策。虽然数字庞大，但时机已晚。然而，作为供应政策核心执行主体的LH公司随即卷入了光明·始兴新城的提前投机疑云。政权缺乏处理的时间和政治资本。迟来的转型不仅是方向问题，更是时机问题。 不能将金贤美前部长的失败归咎于变昌洙。变昌洙体制几乎是迟到转型的结果。金贤美体制应更早承认供应不足的诊断，并更快修正监管单一的框架。更换部长本可以是修正的一个方法，但却被解读为承认失败，因此被推迟。在此期间，市场已走得更远。 相似的起点，再次积累的压力 五年过去了，李在明政府成立。 起点奇妙地相似。口号是“根除房地产不当收益，转变为生产性经济结构”。通过10·15政策将首尔全境和京畿道12个地区划为监管区域和土地交易许可区，并在今年5月重新启动了对多套房的重税政策。这是对多套房持有者的退路进行收紧的设计。 然而，市场却朝着意想不到的方向发展。在交易萎缩的情况下，少量房源以高价交易，这一悖论在监管后再次熟悉地重演。李在明政府成立后的一年，首尔公寓价格根据房地产院的统计也出现了两位数的涨幅，超过了文在寅政府初期一年的涨幅。 租赁市场也不容乐观。多套房的监管减少了租赁房源，减少的租赁供应导致租赁不安，而租赁不安又转向了购房需求，这一链条并不陌生。这是2020年租赁法实施后曾经经历过的一次循环。2026年和2027年将是因开工量骤降而导致入驻量进一步减少的时期，租赁市场的压力将在短期内持续积累。 不久前，关于内阁改组的传闻也浮出水面。在首尔市长选举失利后，围绕房地产政策全面修正的讨论与国土部部长更换的传闻交织在一起。金允德部长上任不到一年，通常的更换时机来看显得过早。然而，围绕首尔房地产市场的房源锁定、过热和租赁供需不安的责任论也难以回避。 李在明总统在就任一周年的记者会上并未否认改组的可能性，但也表示尚未对哪个部门进行多么细致的审查。虽然并未直接提及金允德部长的留任，但也不容易被解读为立即更换的言论。 金允德部长似乎也意识到了这种责任论。他在6月4日地方选举次日的晚上在Facebook上发布了与韩国住宅协会讨论住房供应推进方案的消息，并表示“国民主权政府对住房供应的意志坚定而明确”。他还表示，在实现9·7政策住房供应目标之前，将与供应现场保持沟通，打通堵塞的部分，并迅速补充必要的部分。 在首尔市长选举失利的原因中，房地产被提及，国土部部长再次确认了供应的决心。国土部部长对房价和租金的责任是不可避免的领域。 金允德的另一考验，均衡发展 尤其是金允德作为部长的特质并不仅限于房地产市场的管理。考虑到他是首位来自全罗北道的国土部部长，其均衡发展和国土空间重组的任务超出了简单的部门事务。公共机构第二次地方迁移和第五次国家铁路网建设计划便是典型例子。缓解首都圈的集中，重新建立地方支点是新政府国土政策的核心。 这些任务已经超出了部长个人的兴趣，进入了国家治理的时间表。在总统的工作报告中，均衡发展和公共机构迁移的重要性也被公开讨论，国土部将公共机构第二次迁移视为均衡发展的首要任务。金允德部长也表示将在9月之前明确轮廓，表明不再将其视为长期任务。 公共机构迁移是地区间利益直接冲突的问题。在总选举前夕提出会产生巨大影响，若推迟过久则后续程序难以处理。倒推2028年4月的总选举，必须在今年内确定大框架是自然而然的计算。第五次国家铁路网建设计划也是地方选举后积压的全国铁路民怨的集合体。某些线路的加入与否，瞬间将引发地方政治和地方政府的同时行动。 在此，金贤美前部长与金允德部长的决定性差异显现出来。 金贤美前部长被束缚于单一的房地产任务中。随着这一任务的失败，部长更换变得愈发困难。更换部长意味着承认失败，而不更换则意味着失败的积累。在无法修正错误、无法执行转型、无法承认失败的结构中，政策越多，失败也越大。 金允德部长则有所不同。这并不意味着更容易。他的任务不仅仅是一个，而是两个。一个是管理房价和租金的不安。如果在监管市场的同时，租赁不安和房源锁定加剧，金允德部长同样难以逃避责任。另一个是将均衡发展和法定计划转化为实际成果。这将不可避免地被评估为金允德部长的成就。 最终，金贤美前部长的案例表明，部长的评价不在于坚持了多久，而在于是否按时实现了所承担的责任。在管理房地产不安的同时，均衡发展的时间表也要落实。这是金允德部长需要证明的责任。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

政府提出“实际居住·实际使用原则”，开始进行大规模的房地产税制改革。政府计划减少仅因资产持有时间长而获得的税收优惠，转而对实际居住或使用的资产给予选择性优惠。 根据9日财政经济部等的消息，政府正在审查下月将公布的税法修正案，意在降低通过房地产持有所产生的预期收益，营造以实际需求为中心的市场环境。 此次税制改革中，最大的变化之一是对资本利得税“长期持有特别扣除”的调整。现行制度规定，持有房地产超过一定期限即可享受资本利得的扣除优惠。政府指出，这种结构导致了不实际居住而进行的“差价投资”等行为，造成了长期持有资产的副作用。 市场普遍认为，如果长期持有特别扣除转向以居住为中心，多套房者和投资目的持有者的税负将加重。 与农业用地相关的税制也在调整范围之内。以自耕农地的资本利得税减免制度为例，目前满足一定条件的自耕农地可享受资本利得税减免，但改革方案将更细致地审查实际耕作情况。 预计土地税收也将加强，尤其是对地方林地及非商业用地等投资性质的资产将加大征税力度。 持有税的改革同样是主要关注点之一。目前，调整公正市场价值比例等方案正在讨论中。过去，房地产价格水平本身是税收讨论的中心，而未来将更侧重于限制房地产带来的不劳而获和预期收益率。 最终，税收优惠将根据实际居住和使用情况进行差异化，而非仅仅依据持有时间。过去“聪明的单一房产”长期持有的策略可能在未来受到实际居住情况的影响。 特别是长期持有特别扣除的改革和非商业用地的税收加强，可能会对资产持有者造成负担。因为持有没有实际居住或使用计划的资产将面临更大的税收压力。因此，税制改革方案公布前后，市场上可能会出现非居住住房和闲置土地的交易。 部分人士指出，税制改革带来的税负增加可能引发租金转嫁、税收反弹等副作用，因此需要设置缓冲措施。 韩国建筑政策研究院研究员李恩亨表示：“考虑到去年大选承诺中不将建筑和房地产作为议题的方针取得了显著效果，现在将房地产作为抑制需求的议题突出，令人感到遗憾。我们需要思考如何同时处理供给扩大与需求抑制。”