首尔公寓租赁市场压力持续上升。在月租价格不断走高的同时，月租住房押金也连续6个月上涨。业内认为，全租房源不足、半月租交易增加以及新增公寓供应趋紧，正在进一步推高租户居住成本。 韩国房地产院日前公布的数据显示，今年7月首尔公寓平均月租押金达到1.9557亿韩元（约合人民币97万元），自1月以来连续6个月上涨。 全租房源不足被认为是推动月租押金上涨的重要原因之一。去年“10·15房地产对策”出台后，首尔全境被划为土地交易许可区域，购房者原则上需实际居住两年，使部分原本可能用于全租的公寓难以进入租赁市场，全租房源供应进一步趋紧。 与此同时，介于全租和纯月租之间的“半月租”，即高额押金加少量月租的租赁方式逐渐增加，也推高了月租合同的平均押金水平。 今年7月，麻浦区一套59平方米住宅以押金7.7亿韩元、月租20万韩元续约，此前该房源全租押金为8.1亿韩元。这类交易中，租户通过将部分全租押金转换为月租，降低一次性支付的押金规模，也推动半月租交易增加。 押金上涨的同时，首尔公寓月租也升至历史高位。今年7月，首尔公寓平均月租达到162万韩元，创历史新高，较去年12月的149万韩元上涨13万韩元。 部分公寓甚至出现押金和月租同时上涨。今年1月，松坡区一套84平方米住宅以押金3亿韩元、月租200万韩元签订新租约；7月，同面积住宅成交条件已升至押金6亿韩元、月租300万韩元。 业内预计，随着新增公寓供应趋紧，首尔月租及押金上涨压力短期内仍难缓解。今年首尔公寓预计新增入住约1.94万套，明年将减少14.9%至约1.65万套，2028年进一步降至约1.33万套。 友利银行房地产研究员南赫宇（音）表示，越来越多难以承担高额全租押金的租户正在转向半月租市场。如果全租房源供应未能改善，租户住房成本压力预计仍将持续。

◆亚洲经济主要新闻 ▷‘烙印效应’超出预期，管理类别的股票最大跌幅达28% - 根据加强的上市退市标准，36家市值不足的公司被集中指定为管理类别，相关股票在13日大幅下跌。 - 在被指定为管理类别的27家KOSDAQ上市公司中，有23家股价较前日下跌，平均跌幅为8.1%。上市退市的担忧逐渐现实化，投资者情绪迅速冷却。证券市场中已有9家公司交易暂停。 - 跌幅最大的股票是诺尔，股价从12日的656韩元跌至469韩元，跌幅达28.51%。E8股价从706韩元跌至551韩元，跌幅为21.95%。SDN股价从693韩元跌至555韩元，跌幅为19.91%。我们企业（-18.87%）、东艾德（-14.67%）、夏佩龙（-14.66%）等也均录得两位数的跌幅。 - 在管理类别指定前后，这些公司纷纷采取措施以避免退市，股票合并成为主要手段。在36家管理类别公司中，有20家公司决定或实施股票合并或注销。 - 预计将有更多公司采取法律行动，已有部分公司就管理类别指定提起了临时禁令诉讼。 ◆主要报告 ▷8月13日对策：涵盖公共与民间的支持- 8月13日，政府发布了房地产后续对策。此次对策提出了全面支持公共和民间部门扩大住房开工的措施，并结合项目融资（PF）监管放宽等实际资金支持，受到积极评价。 - 包括绿色带在内的新选址将被追加。继1月29日发布的新选址（龙山、果川、太陵等）后，新增强西、南杨州、光州的新选址也被公布。 - 政府计划将公共土地发布后到开工的时间从原来的68个月缩短至37个月。 - 对民间部门的支持也包括在内，放宽了整治项目的搬迁贷款限制，并反映了首尔市提出的再开发项目同意率要求的放宽（75%降至70%）。同时，针对住宅房地产项目的PF自有资本比例限制也将被暂时放宽。 - 此次对策的最大特点是与以往的供应对策不同，涵盖了公共与民间的全方位支持。在过去10年（2016~2025年）中，民间部门的开工量占首都圈总量的80%，其重要性不言而喻。 - 由于LH（韩国土地住宅公社）社长任命时间延迟及中东战争等影响，预计2026年目标26万9000户的实现将面临一定困难。但经过政策补充，能否在2030年前实现累计开工目标135万户仍需关注。 ◆市场收盘后（13日）主要公告 ▷南光土建，金钟秀、李东哲各自代表改为李东哲、申承哲各自代表体制 ▷恩西特龙，针对CactusPE进行60亿韩元规模的第三方配售增资 ▷现代电梯，决定每股1000韩元现金分红 ▷万豪制钢，发布企业价值提升计划 ▷比投恩，决定将每股100韩元合并为500韩元 ▷帕拉塔克西斯以太坊，决定将每股100韩元合并为200韩元 ◆基金动态（截至12日，不包括ETF） ▷国内股票型：-29亿韩元 ▷海外股票型：74亿韩元 ◆今日（14日）主要日程 ▷欧元区：GDP增长率（第二季度） ▷美国：零售销售（7月）、消费者信心指数（8月）※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

政府计划通过购买被称为“乐透申购”的首都圈管制区域民间分配未签约房源，将其转为公共租赁住房。此举旨在增加中产阶级能够长期居住的高品质公共租赁住房。 国土交通部于13日通过“8·13对策”宣布，将新设一种“普遍型公共租赁住房”，以满足不同收入阶层的长期居住需求。 这一措施被解读为李在明总统在房地产政策国民大讨论会上表示：“如果在交通枢纽附近优先建设高品质的中产阶级长期租赁公寓，很多人就能受益。”的后续行动。 政府计划在第三期新城交通枢纽和首尔市中心等优质地段供应普遍型公共租赁住房。预计供应量包括南阳州王宿S-10区883户、仁川桂阳AC2-1区793户、汉南交山公共综合用地364户等。 住房质量将提升至民间住房水平。设计将从原有的2房型改为3房型，装修材料也将升级，以提高租赁住房的吸引力。 供应对象分为无房青年和一般无房者。整体供应量的50%以上将分配给租赁需求较大的无房青年，其余则分配给一般无房者。 居住期限基本设定为6年，但每次生育可额外延长。若有3名以上未成年子女，最长可居住20年。 公共支持的民间租赁也将新设20年长期租赁类型。除了现有的10年租赁外，还将引入“法人型长期租赁”模式，运营超过20年。 为此，住房城市保障公司（HUG）将新设有担保的“租赁住房抵押长期按揭产品”。此举旨在支持长期租赁期间的商业融资，鼓励民间参与长期租赁。 最引人注目的是将民间无顺位申购未签约部分转为公共租赁的方案。政府计划在年底前推动法律修订，允许韩国土地住房公社（LH）购买首都圈管制区域内部分未签约房源，并将其供应为普遍型公共租赁住房。 为此，考虑赋予LH优先购买权。过去，由于无顺位申购房源的价格与周边市场价差异，常常吸引“捡漏”需求，但未来部分房源将有可能转为公共租赁资金来源。 然而，若公共部门购买热门地区的未签约房源，可能引发分配市场公平性争议，以及LH的购买标准、价格评估方式和资金负担等问题。 业内人士表示：“LH所购买的所谓‘捡漏’房源大多位于优质地段。”

서울市对政府在13日发布的住房供应对策表示，部分要求如移居贷款放宽、再开发协会成立同意率放宽、租赁住房收购价格上调得到了反映。然而，核心要求如成员地位转让限制放宽和民间整治项目容积率扩大等则未被纳入。 서울市在下午2时举行的新闻发布会上表示，名弼俊 서울市住房局局长指出：“서울市持续向政府提出的部分内容得到了反映，政府部分采纳了서울市的建议，并为扩大住房供应进行制度改善，这是有意义的进展。” 서울市此前向政府提出的主要要求包括：△再开发协会成立同意率从75%放宽至70% △移居贷款LTV上调至70% △再开发租赁住房强制比例调整 △民间整治项目容积率扩大 △成员地位转让限制三年内暂时豁免等。 其中，政府将再开发协会成立同意率从75%降低至70%，公共再开发和重建项目实施者指定同意率也从67%降低至60%。此举旨在降低整治项目初期阶段居民的同意负担，加快项目推进速度。 移居贷款LTV维持40%…承认“终后资产”以扩大贷款能力 移居贷款的监管也将部分放宽。虽然서울市要求的住房抵押贷款比例（LTV）上调至70%并未完全反映，但通过改变贷款限额的计算标准来增加贷款能力。 此前，移居贷款LTV是基于整治项目前土地和建筑物价值的评估额来计算的。今后，将根据整治项目后新建住房的估算价值与评估额中较大的金额来计算LTV。 서울市认为这一措施将增加移居贷款的能力，但对未能将移居贷款视为项目贷款而非家庭贷款的要求表示遗憾。名局长指出：“为了放宽移居贷款的监管，要求将其转为项目贷款的内容未被反映，需采取额外措施以确保整治项目的顺利移居和快速推进。” 成员地位转让和容积率放宽未纳入…서울市称“需进一步改善” 另一方面，서울市为改善项目成果和交易条件而核心要求的成员地位转让限制放宽未被纳入此次对策。서울市曾要求对投机过热地区内的重建和再开发项目的成员地位转让限制进行三年内的暂时豁免。因公事费和分摊费负担等原因，需为难以参与项目的成员打开交易的通道，以加快项目推进速度。 民间整治项目容积率扩大至法定上限的1.2倍的方案和再开发租赁住房强制比例调整也未被反映。서울市主张，在可用土地不足的情况下，提高整治项目的经济性是扩大供应的关键，因此这些课题需进一步改善。 名局长表示：“此次对策未反映直接影响项目成果和交易条件的核心课题，需进一步改善制度以提高住房供应的效果。” 公共贡献租赁住房收购价格的现实化则反映了서울市的要求。서울市认为这将对提高整治项目的经济性和供应速度产生积极影响。 但其立场是，适用期限不应仅限于临时。名局长强调：“不仅要在2028年前开工，还需在此后持续提供一定的供应量，서울市的建议是要持续放宽。” 民间租赁金融支持也需“税制和实际居住限制一并放宽” 在民间租赁领域，扩大项目融资（PF）担保、放宽购买新建住房的买卖和租赁经营者的LTV、对即将拆除的住房购买的贷款限制放宽等措施被纳入。서울市对金融支持的扩大持积极态度，但指出如果税制和实际居住要求保持不变，民间租赁供应的扩大效果可能会受到限制。 尤其是，购买租赁经营者的LTV放宽仅适用于新建住房，且如果限制区域的综合房地产税合并征税仍然存在，扩大供应的效果可能不大。서울市请求对包括3日发布的税制改革方案在内的税制和实际居住要求进行全面重新审视，以确保市场稳定和居住流动。 对绿色带和龙山供应持谨慎态度…“优先考虑市中心整治项目” 서울市强调，政府对正在审议的서울地区绿色带利用和公共住房供应需采取谨慎态度。关于绿色带的解除，尚未公开具体的目标地点，因此需充分考虑서울的城市规划和居住条件。市中心公共住房综合项目的候选地是否反映了서울市提出的需排除的地区尚不明确，需在候选地确定前进行充分协商。 龙山国际商务区也需在考虑国际商务功能和居住条件的基础上，先行确定适当的住房数量、学校等基础设施的扩充以及地区社区的接受度。关于龙山儿童公园，由于根据龙山公园建设特别法限制住房开发，实际住房供应需进行法律修订等额外程序。 서울市表示将与政府合作，但将持续要求未反映的监管改善。特别是对未与서울市充分协商而直接关系到서울住房政策的对策发布表示遗憾。 名局长指出：“作为韩国住房市场的核心，서울的供应政策仅靠中央政府或서울市单方面的努力难以取得成效，若在政策制定过程中未进行协商，事后仅请求合作，难以期待实质性的合作。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

欧世勋首尔市长对李在明总统关于再开发和重建的言论进行了逐一反驳，称其为“与事实不符的认知”。他特别指出，承认首尔新建土地开发的困难现实，同时否认整治项目的供应效果是“前后不符的矛盾”。 欧市长在24日的Facebook上发表了一篇题为“如果在遮蔽答案的情况下做考试，结果必然不及格”的文章，强烈批评了李总统在前一天举行的“房地产政策国民大讨论会”上所表达的房地产政策认知。 他指出：“总统表示在首尔几乎找不到可开发的土地，但又说重建的面积增加，供应效果并不显著，而再开发的总入住户数反而减少。”他强调：“承认首尔再也没有可建房的土地的现实，同时否认实际上唯一的大规模供应手段——再开发和重建的供应效果，这是什么逻辑？” “首尔整治项目净增8万7000户……是政府对策的2.7倍” 欧市长还主张总统的发言与客观数据不符。他表示，首尔市正在推进的整治项目目标是在2031年前开工超过31万户，预计在此过程中将净增约8万7000户住房。 这比政府“1·29房地产对策”预计的首尔地区供应净增量3万2000户多出约2.7倍。 他还强调，重建项目平均能带来约40%的供应增加，而再开发则通过用途区域上调和容积率放宽等方式，平均能带来约15%的供应增长效果。 欧市长解释称：“首尔市持续向政府建议将民间整治项目的法定上限容积率放宽至1.2倍，正是因为这种供应效果。” “将个别案例普遍化是对事实的误导” 他还指出，总统提到的个别再开发案例被扩大解读为整体整治项目的做法也是问题所在。他承认在一些多户住宅密集区的再开发项目中，确实可能出现根据原有户数计算而导致供应户数减少的情况，但强调：“这仅限于个别项目，不能将其视为再开发的普遍现象。” 他补充道：“如果某些项目供应不足，可以通过分户型住宅等制度性补充来增加住房供应。” “再开发是生活的希望……错误信号加剧市场不安” 欧市长还强调，再开发和重建的意义不仅仅是住房供应数字。他指出：“在即将进行再开发的钟路区昌信洞等环境落后的地区，老人们连外出都困难，消防车也难以进入。”他表示：“对这些居民来说，再开发不仅仅是房地产项目，而是生活的希望。” 他进一步指出：“每个人都希望住在比现在更安全、更舒适的家中，这是基本需求。”他强调：“充分供应人们想要的住房是提升生活质量的最重要政策。” 欧市长特别指出：“每当总统公开这样的认知时，国民就会认为‘在这个政府下，通过整治项目的供应将变得困难’，这会刺激人们现在就要买房的焦虑心理，从而加剧市场的不安。” 他表示：“总统承认整治项目的供应效果是解决问题的唯一途径。”并批评道：“如果在上次考试中暴露出的错误政策不断重复，结果只能再次不及格。” 欧市长最后表示：“首尔市将很快向总统办公室提交有关整治项目的详细报告，并将不遗余力地为市民的居住安全而努力。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。