青瓦台于24日表示，关于减轻非居住一户住宅的持有税和综合房地产税负担等税制改革方案的修改可能性，"只是确认了共同民主党的请求，尚未进行具体讨论或向总统报告"。 姜裕贞首席发言人在当天的春秋馆简报中表示，"关于税制方面，目前还没有任何答复"。 姜首席发言人解释说，"在党、政、青的协商过程中，确认了党方的立场和请求，并已收到相关信息"。 她进一步指出，"目前尚未进行讨论或向总统报告，现阶段只是确认了党的立场和请求"。 根据共同民主党的说法，修订方案涉及将非居住一户住宅的基本扣除从政府方案的9亿韩元恢复到现行的12亿韩元，或提高到与实际居住者相同的14亿韩元等方案。 关于综合房地产税率，原计划将税负上限从现行的150%提高到200%，但目前有意见认为应维持在150%。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

韩国共同民主党议员黄熙提出的青年住房对策“巴士房屋”构想引发了激烈的批评和讽刺热潮。同时，江南地区高价住宅市场出现了为了减税而进行的“房地产交换”，房地产的两极分化现象愈发明显。 11日，各大在线社区和社交网络服务(SNS)上，关于“巴士房屋”的恶搞图片广泛传播。 以“e便捷巴士”为名的图片展示了改装后的巴士内部，设有卧室、浴室、厨房、客厅和驾驶舱等设施。特别是该图片中包含了“售价8800万韩元，前期税费7800万韩元，管理费8万韩元，移动式单层”等模仿真实房地产交易应用的详细信息，引人注目。 看到帖子后，网友们纷纷发表冷嘲热讽的评论：“提供停车位吗”、“善良的民主青年巴士”、“上班走后门，下班走前门吗”、“青年鼓桶住房”等等。 部分网友表示：“这些人就是把2030年的人看得这么低”、“与其花5000亿韩元供给1万户，不如直接建房”、“如果让他和女儿先入住，肯定会像某些人一样说家人别碰我”，强烈批评这一提案。 与此同时，在线社区中，最近在江南和压九井地区出现的新型避税策略“住房交换”也引起了关注。 “住房交换”是指类似市价的高价公寓持有者之间互换房产的交易方式。高价公寓持有者之间进行房屋交换后，房屋的购买基准价（取得价格）会根据当前的高市价重新调整，这样在未来再次出售房屋时，能够减少“市场差价”，从而节省资本利得税。 在青年住房政策受到批评的同时，资产聚集地的新型避税策略流行，网友们评论道：“总统亲自示范了使用旁门左道的方式，不这样做就是XX”、“作为一个国家的总统，真是以身作则，搞得一团糟”、“抵押贷款交易并不违法，难道有什么问题？这对支持民主抵押贷款的人来说是聪明的避税方法”、“总统用旁门左道出售房产，没什么好说的”、“这真是可行”。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

在政府公布税制改革方案后，一位计划实际居住的网友表示，自己意外成为了综合房地产税（综合税）的征收对象。 5日，在职场人匿名社区“盲目”上，有一篇标题为“信任政府购房却成了非居住1住宅投机者”的帖子引起了关注。 作者A先生表示：“我是一名购买了有租户房屋的无住宅者”，并称“我相信政府说的在租户合同期满之前会给予实际居住的豁免，打算在租户合同结束后立即入住，因此购买了这套房子。” 然而，A先生声称，最近公布的税制改革方案使他被归类为“非居住1住宅”，成为了综合税的征收对象。 根据A先生的说法，他所购买的房屋租户合同到期日为2027年8月，但综合税的征收基准日为2027年6月1日，因此在未实际居住的情况下，正好赶上了征税基准日。 他表示：“我相信政府的实际居住豁免政策而购房，结果在征税基准日却被视为非居住1住宅投机者，必须缴纳综合税。” 他进一步解释称，根据此次税制改革方案，直到2027年6月1日获得实际居住豁免的购房者也可能被归类为非居住1住宅，从而成为综合税的纳税对象。 A先生举例称，对于一套公告价格为1.4亿韩元的房屋，普通的实际居住1住宅者可以享受1.4亿韩元的免税额，而获得实际居住豁免的购房者则被归类为非居住1住宅，仅能享受9000万韩元的免税额。因此，免税差额5000万韩元将被纳入征税标准，可能需要缴纳综合税。 他还指出，如果是共同持有的情况，负担可能会更大。 A先生表示：“如果共同持有一套公告价格为1.8亿韩元的房屋，普通的实际居住1住宅者各自可以享受9000万韩元的免税额，而获得实际居住豁免的共同持有购房者各自只能享受4000万韩元的免税额，总免税额从1.8亿韩元降至8000万韩元。”他进一步解释道：“最终，差额1亿韩元将由共同持有者承担综合税。” 此外，税制改革方案中虽然包含了因特殊原因暂时非居住的情况可以被认定为居住的内容，但获得实际居住豁免的购房者并未被列入该例外对象。 A先生感慨道：“我因为政府说的实际居住豁免而购房，几个月后却变成了‘你是非居住1住宅投机者，必须缴纳综合税’的局面。”他表示：“我信任政府，结果却在一夜之间被当作投机者，面临惩罚性征税的现实让我感到无比苦恼。” 该帖子在网上迅速传播，引发了关于政府税制改革方案与实际居住豁免制度之间公平性问题的讨论。 看到该帖子后，医生B先生表示：“真是运气不好，政策变化频繁，导致了这种荒唐的情况。”他担忧道：“如果数量多可能还好，但数量少的话就会被忽视，真是让人感到无奈。” 韩国保健福利医疗公团的C先生也表示：“他们自己制造了太多例外，可能连这些都记不住，干脆就这样放任，造成了受害者，是否可以提出异议？真是太冤屈了。” 此外，网友们也指出：“随意更改规制，造成了受害者。”他们表示：“想起听文在寅的话卖房后租房，结果和妻子争吵离婚的四十岁人群。”还有人评论：“房地产政策本身就是个问题。”以及“我也是同样的情况。”、“即使批评保守政权再差，也没有像进步政权那样热衷于把国家搞得一团糟。”等。 另一方面，实际的征税情况和适用对象可能会根据未来国会立法过程和最终确定的税法及实施细则而有所变化。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

政府发布的房地产税制改革方案旨在减轻实际居住的一住房者的税负，同时加强对超高价住房和多住房者的税收政策，引发了对经济高层房地产持有情况的关注。 根据政府发布的《2026年税制改革方案》，实际居住的一住房者的综合房地产税基本扣除额将从公示价格的12亿韩元提高到14亿韩元，市价约在20亿韩元以下的实际居住一住房者预计将减轻或免除综合房地产税。相反，政府计划逐步加强对超高价住房和多住房者的综合房地产税和资本利得税的负担。 具允哲副总理兼企划财政部长在发布改革方案时表示：“房子不是买的，而是居住的地方，我们将建立以居住为中心的住房市场。” 在这一宣布之后，具副总理及其他经济政策负责人房地产持有情况再次引起关注。 根据目前公开的公职人员财产资料，具允哲副总理、李亿元金融委员会主席和金勇范总统室政策室长均持有过去购买的重建公寓，且这些公寓均产生了可观的市价差。截止2026年8月4日，公开资料显示他们并未出售相关住房或变更所有权。 具允哲副总理以配偶名义持有位于首尔江南区开浦洞的D.H.首尔公寓。该住房于2013年在重建前以约8亿9100万韩元的价格通过拍卖获得，经过重建后成为现在的公寓。公开资料显示，在重建前他并未实际居住，而是出租，目前仍在持有中。最近的市价约为50亿韩元左右。 具副总理曾最多持有4套住房，但在文在寅政府时期根据高层公职人员多住房处置的建议，出售了3套，目前仅持有该江南公寓。 李亿元金融委员会主席在同一时期也购买了同一小区的公寓。李亿元于2013年在派驻日内瓦联合国代表团前夕，以8亿5000万韩元的价格购买了开浦公寓1单元（58.08㎡），自购房以来至2018年拆迁开始前，他从未实际居住。李委员的实际居住地为大治洞、道谷洞的租赁房或龙仁水枝的公寓，而开浦公寓1单元目前已重建为“D.H.首尔公寓”，市价在47亿至50亿韩元之间。 金勇范总统室政策室长与配偶共同名义持有位于首尔西草区西草莱美安的公寓。他在重建推进期间获得了入驻权，现持有该公寓，完工后因国际机构工作等原因未实际居住，而是出租。该公寓目前仍在持有中，市价约为30亿韩元。 此前，首尔公寓价格在各届政府间差异显著。根据经济正义实践市民联盟（经实联）和EBS的资料，首尔公寓的平均价格在诺穆亨政府时期从约3亿韩元上涨至5亿3000万韩元，涨幅约为80%；在李明博政府时期约下降10%；随后在朴槿惠政府时期上涨约21%；在文在寅政府期间从5亿8000万韩元上涨至12亿6000万韩元，涨幅约为119%；而尹锡悦政府期间仅上涨约1%，李在明政府在成立约一年后上涨约23%。 以首尔江南区的压珠现代公寓为例，在文在寅政府期间，即2017年约为15亿韩元，至2022年上涨至约75亿韩元，涨幅约为60亿韩元，达400%。

在政府发布房地产税制改革方案的背景下，金勇范总统府政策室长过去关于“租赁住房”的言论再次受到关注。尤其是金室长在国会对租赁住房相关问题表现出激动反应的场景被重新传播，引发了更大的批评舆论。 最近，各种在线社区和社交网络服务(SNS)上，流传着去年11月18日国会运营委员会上金勇范政策室长的国会答辩视频。 当时，国会运营委员会的金恩惠国民力量议员在询问公共租赁住房政策时，向金室长提问：“你能让你的女儿住在租赁住房吗？” 对此，金室长回应道：“别这么说”，“怎么能把家人牵扯进来呢”，并突然提高了音量。随后，金室长表现出激动的反应，甚至指着对方，金议员则反击道：“换位思考一下。” 这一场景当时就引发了争议，但随着金室长的房地产持有历史被提及，争议愈演愈烈。 根据政府公职人员伦理委员会的财产公开资料，金室长与配偶共同持有位于首尔西大门区西大门丽安公寓（使用面积146㎡）。该公寓是于2000年以约4亿韩元购入的半浦洞极东公寓重建入驻权，现已转移至西大门丽安，当前市值约为30亿韩元左右。 因此，在职场人匿名社区“盲区”上也出现了批评帖子。 一位自称在西英工程工作的作者表示：“问他是否愿意让自己的孩子住在租赁住房时，他却发怒并如此激动，为什么普通社会新生代可以获得的支撑和垫脚石贷款预算却全部削减了呢？”并表示：“我因此无法支持民主党到死。这样的双重标准太令人厌恶。” 接着，他还提出：“居住稳定的人往往会变得保守，因此在国民力量被夺走的青年群体中，依赖租赁住房可能会使未来的选举格局变得有利。” 其他网友也纷纷表示：“对年轻人推荐租赁，而一提到自己家人就发怒”，“言行比言辞更重要”，“制定政策的人首先要符合国民的期待”等等，继续进行批评。

李在明总统提到加强对超高价单一住宅的持有税可能性时，‘超高价住宅’的标准成为房地产税制改革的核心议题。数据显示，首尔已有超过30亿元的公寓占到10套中的1套，预计根据标准的设定，征税对象可能会大幅扩大。 根据16日《亚洲经济》委托房地产R114提供的数据，截至上个月12日，首尔公寓总数为146万8824套，其中市价超过30亿元的公寓有16万6554套，占整体的11.3%。也就是说，首尔每10套公寓中就有超过1套的市价已超过30亿元。 按价格区间划分，10亿元以下的公寓有56万5291套（占38.5%），10亿元至15亿元的公寓有32万440套（占21.8%），15亿元至20亿元的公寓有22万3354套（占15.2%）。此外，20亿元至25亿元的公寓有11万3854套（占7.8%），25亿元至30亿元的公寓有7万9331套（占5.4%），超过30亿元的公寓则有16万6554套（占11.3%）。 综合来看，超过20亿元的公寓总数为35万9739套，占整体的24.5%。这意味着，首尔每4套公寓中就有1套的市价已超过20亿元。 按价格区间的平均交易价格来看，10亿元以下的公寓为6610万元，10亿元至15亿元的公寓为1亿23470万元，15亿元至20亿元的公寓为1亿72800万元。20亿元至25亿元的公寓为2亿21973万元，25亿元至30亿元的公寓为2亿73785万元，超过30亿元的公寓则为4亿55897万元。 在此之前，李在明总统于14日在国务会议上询问民众意见时，‘30亿元’作为超高价住宅的标准被选中最多，他表示：“这是不是太苛刻了？”并指出：“市价30亿元的公寓，公示价格却只有十几亿元。”他还补充道：“我原本以为是50亿元左右。” 李总统的发言暗示，市价30亿元的住宅在公示价格上仅为10亿元后半段，如果将其一律归类为超高价住宅，征税对象可能会大幅增加。 市场普遍认为，政府可能会将超高价单一住宅的标准设定在市价40亿至50亿元之间。然而，目前具体标准尚未确定。如果标准设定在这个水平，江南地区主要新建小区和汉江沿岸的高价公寓将成为优先征税对象。 政府计划于当天开始税制公开讨论会，并在23日举行国民大讨论会，预计在本月底发布的税法修正案中将包含超高价单一住宅相关的税制改革方案。 现行的综合房地产税对1户1住宅的纳税人适用基本扣除和高龄者、长期持有的税额扣除，但相对资产价值较低的多套住宅持有者可能承担更高的税负，这一问题一直受到关注。因此，讨论将超高价单一住宅作为单独征税区间进行管理的方案，但根据标准金额的设定，征税对象范围可能会有很大变化。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

房地产市场难以解读，购房也变得困难，政府推出的政策同样复杂。难以理解的房地产问题正是从这里开始。 本月末即将公布的税制改革方案轮廓逐渐清晰。目前讨论的方向有三条：一是通过提高综合房地产税的公正市场价值比率来加大持有税的负担；二是将转让税的长期持有特别扣除重心转向实际居住；三是加大对超高价、非居住和多套房的税收力度。税收重心正从单纯的住房数量转向房价和实际居住情况的综合考量。虽然尚未确定方案，但随着总统和青瓦台政策负责人发言的增多，方向愈发明确。 关于这一问题的言辞之争也已开始。政府称之为“正常化”，而在野党则反对称其为“增税”，认为这是再次通过税收来打击房价的想法。青瓦台政策室长金勇范在上月20日的Facebook上表示：“必须正常化房地产税收，合理调整持有税和转让税是必要且正确的方向。”对此，国民力量党回应称：“本质上只是针对国民钱包的增税预告。”（发言人崔宝允）预计在23日，总统将亲自与国民进行房地产公开讨论，这场争论将全国直播。言辞之争最终将转化为账单之争，此时计算器便是良药。让我们逐一分析。 关于“持有税过低”的说法 李在明总统在上月8日的就职一周年记者会上表示：“我国的持有税总体上较低，因此即使大量购置也不会有太大负担。”这句话是否正确？ 根据分母的选择，答案会有三种变化。以房地产市场价值为基准的持有税，即实际税率来看，韩国为0.15%。这一比例是OECD平均值0.33%的二分之一，在调查的30个国家中排名第20位（根据土地自由研究所，2022-2023年数据）。根据这一标准，总统的说法是正确的。然而，以国内生产总值（GDP）为基准的持有税为1.0%，与OECD平均值0.95%相近，而总税收占比为3.48%，超过平均值2.85%。根据这一标准，韩国的持有税水平高于平均。 由于经济规模较大而房地产资产占比相对较低，导致了这种矛盾。尽管实际税率较低，但持有税在整体税收中的占比并不小。最终，政府提出低实际税率，而反对方则举出高税收占比。 本月2日，OECD发布的韩国经济报告又提供了一份成绩单。房地产相关税收总额占GDP的3.0%，几乎是OECD平均值1.6%的两倍，而持有税占比为29.4%，是OECD平均值56.0%的二分之一。相反，交易税如购置税和转让税占比为50.4%。简而言之，韩国的房地产税并不是便宜，而是征收不当。 重要的是，不能单独看待持有税的提高。OECD的建议是，在交易时重税，而在持有时相对轻税。如果在提高持有税的同时，购置税和转让税的负担保持不变，那么就不是转移税收重心，而是增加了一项新的负担。如果政府想称之为“正常化”，那么交易税的降低也必须包含在同一计算中。 恢复的确是一个方面 我们来看此次改革的一个重要手段——综合房地产税的公正市场价值比率。该比率是通过乘以公告价格来确定税基，基本值为80%。文在寅政府将其提高到95%，而尹锡悦政府在2022年将其降低至60%并保持至今。现在讨论的“提高至80%”更接近于将制度恢复至起始时的基本值。 然而，恢复制度的基本值并不意味着纳税人的负担会恢复到原来的水平。因为公告价格、房价、税率和扣除条件都与当时不同。即使是80%的比率，如果乘以的公告价格提高，实际税额可能会比过去更高。对政府而言是“恢复”，但对收到账单的人来说，显然是增加。正常化与增税可以同时成立。 从纳税人的角度来看，这也是一场过山车。市价约为2.5亿韩元的麻浦雷米安普瑞修84㎡的持有税在2021年为500万韩元，2023年至2025年降至200万韩元，而今年又回升至400万韩元。随着政权更迭，税率和比率的变化，使得同一房屋的税金在五年内波动超过两倍。“正常”的标准本身就是争论的原因。 账单与计算不同 在计算之前，先来看一下这项税收由谁来承担。综合房地产税从公示价格超过12亿韩元的单一住宅开始征税。去年，个人住宅的综合房地产税征税人数为48万1000人。到2024年底，拥有住房的个人约为1597万6000人，约为100人中有3人。因此，直接收到账单的人在住房所有者中也是极少数。至少不能称其为“全民税收炸弹”。 那么这3人将需要支付多少税呢？根据国会预算政策处的估算，今年住宅部分的综合房地产税将从1.4763万亿韩元增至2.8425万亿韩元，几乎翻倍，而与财产税合并的住宅部分持有税将从8.6995万亿韩元增至10.658万亿韩元。仅在首尔，增幅为21.1%。从数字上看，“炸弹”一词似乎是合适的。 然而，账单并不等于计算。由于税负上限的存在，现行综合房地产税法规定，今年财产税与综合房地产税的总和超过前一年总税额的150%部分将被减免。新韩银行的专家吴炳卓对首尔主要高价单一住宅的10个案例进行了模拟，即使将比率提高至80%，所有案例也都达到了上限。反坡宅84㎡在未应用上限前的税额为2426万韩元，但实际账单为1843万韩元，降低了。 如果保持上限不变，计算出的税额并不会全部反映在第一年的账单中。然而，这并不意味着没有冲击。税额最多可比前一年总税额增加50%。超出上限的部分不会结转到下一年，但由于上限每年重新计算，因此如果税基和制度保持不变，后续的账单可能会接近计算出的税额。因此，需要关注的是是否会同时调整上限，如果调整的话，幅度有多大。在文在寅政府时期，多套房者的上限曾高达300%。 如何界定实际居住 也有迹象表明这并不是全面增税。政府内外讨论的方向是，保持或降低中低价实际居住单一住宅的负担，集中对超高价、非居住和多套房的征税。总统在今年1月表示：“通过税收来控制房价的做法尽量不做。”同时表示：“如果我住得久了，就应该给予保护。”在6月，他又表示：“拥有多套房并无关系，但要承担相应的负担。”这两次发言之间的关系可能存在不同解读，但政策重心显然正在向保护实际居住与加重非居住和多套房的负担方向转移。 长期持有特别扣除的改革也朝着同一方向。总统在X（前推特）上表示，这一制度是“无论居住与否，仅因长期持有而大幅减免转让税的制度”。这意味着将持有的优惠重心转向居住方面。 问题在于如何界定实际居住。是仅看户籍地址，还是考虑实际居住时间？还需明确因调动、长期出差、家庭照顾等原因未能进入自己房屋的时间应当被承认的范围。周末夫妻等夫妻工作地点不同的情况，户籍与实际居住地也可能存在差异。 如果标准过于狭窄，不可避免的非居住情况将与投机需求混为一谈；如果例外过于宽泛，则难以防止虚假居住和形式上的地址变更。虽然保护实际居住的原则看似简单，但一旦转化为税收标准，便变得复杂。保护对象、证明方式和例外标准也必须一并提出。 打击与正常化各占一半 因此，判断如下：“正常化”这一政府用语只有一半是正确的。尹锡悦政府所做的恢复措施，确实与OECD的建议重叠，即将税收重心从交易税转向持有税。然而，OECD国家分析室主任道格拉斯·萨瑟兰也指出：“这一转变需要相当长的时间，逐步进行。”如果缺少降低交易税的那一半，结构转变将变成总量增税。 “打击”这一在野党用语也只有一半是正确的。只要税负上限和差别设计存在，计算出的税额并不会全部反映在第一年的账单中。如果保护中低价实际居住单一住宅，并将负担集中在超高价、非居住和多套房上，那么就难以视为针对所有住房持有者的统一增税。然而，如果在提高公正市场价值比率的同时提高税负上限，或在不降低交易税的情况下单独提高持有税，并且将实际居住的例外设计得过于狭窄，那么口号就会变为现实。 最终，在发布的文件中需要确认的不是税率数字，而是三个设计要素：是否保持税负上限不变；在提高持有税的同时是否降低交易税；在户籍、实际居住时间和不可避免的非居住原因中，如何界定实际居住。只有在这三个方面明确之前，打击与正常化都只是各自阵营的口号而已。

政府提出“实际居住·实际使用原则”，开始进行大规模的房地产税制改革。政府计划减少仅因资产持有时间长而获得的税收优惠，转而对实际居住或使用的资产给予选择性优惠。 根据9日财政经济部等的消息，政府正在审查下月将公布的税法修正案，意在降低通过房地产持有所产生的预期收益，营造以实际需求为中心的市场环境。 此次税制改革中，最大的变化之一是对资本利得税“长期持有特别扣除”的调整。现行制度规定，持有房地产超过一定期限即可享受资本利得的扣除优惠。政府指出，这种结构导致了不实际居住而进行的“差价投资”等行为，造成了长期持有资产的副作用。 市场普遍认为，如果长期持有特别扣除转向以居住为中心，多套房者和投资目的持有者的税负将加重。 与农业用地相关的税制也在调整范围之内。以自耕农地的资本利得税减免制度为例，目前满足一定条件的自耕农地可享受资本利得税减免，但改革方案将更细致地审查实际耕作情况。 预计土地税收也将加强，尤其是对地方林地及非商业用地等投资性质的资产将加大征税力度。 持有税的改革同样是主要关注点之一。目前，调整公正市场价值比例等方案正在讨论中。过去，房地产价格水平本身是税收讨论的中心，而未来将更侧重于限制房地产带来的不劳而获和预期收益率。 最终，税收优惠将根据实际居住和使用情况进行差异化，而非仅仅依据持有时间。过去“聪明的单一房产”长期持有的策略可能在未来受到实际居住情况的影响。 特别是长期持有特别扣除的改革和非商业用地的税收加强，可能会对资产持有者造成负担。因为持有没有实际居住或使用计划的资产将面临更大的税收压力。因此，税制改革方案公布前后，市场上可能会出现非居住住房和闲置土地的交易。 部分人士指出，税制改革带来的税负增加可能引发租金转嫁、税收反弹等副作用，因此需要设置缓冲措施。 韩国建筑政策研究院研究员李恩亨表示：“考虑到去年大选承诺中不将建筑和房地产作为议题的方针取得了显著效果，现在将房地产作为抑制需求的议题突出，令人感到遗憾。我们需要思考如何同时处理供给扩大与需求抑制。”