房地产市场难以解读，购房也变得困难，政府推出的政策同样复杂。难以理解的房地产问题正是从这里开始。
本月末即将公布的税制改革方案轮廓逐渐清晰。目前讨论的方向有三条：一是通过提高综合房地产税的公正市场价值比率来加大持有税的负担；二是将转让税的长期持有特别扣除重心转向实际居住；三是加大对超高价、非居住和多套房的税收力度。税收重心正从单纯的住房数量转向房价和实际居住情况的综合考量。虽然尚未确定方案，但随着总统和青瓦台政策负责人发言的增多，方向愈发明确。
关于这一问题的言辞之争也已开始。政府称之为“正常化”，而在野党则反对称其为“增税”，认为这是再次通过税收来打击房价的想法。青瓦台政策室长金勇范在上月20日的Facebook上表示：“必须正常化房地产税收，合理调整持有税和转让税是必要且正确的方向。”对此，国民力量党回应称：“本质上只是针对国民钱包的增税预告。”（发言人崔宝允）预计在23日，总统将亲自与国民进行房地产公开讨论，这场争论将全国直播。言辞之争最终将转化为账单之争，此时计算器便是良药。让我们逐一分析。
关于“持有税过低”的说法
根据分母的选择，答案会有三种变化。以房地产市场价值为基准的持有税，即实际税率来看，韩国为0.15%。这一比例是OECD平均值0.33%的二分之一，在调查的30个国家中排名第20位（根据土地自由研究所，2022-2023年数据）。根据这一标准，总统的说法是正确的。然而，以国内生产总值（GDP）为基准的持有税为1.0%，与OECD平均值0.95%相近，而总税收占比为3.48%，超过平均值2.85%。根据这一标准，韩国的持有税水平高于平均。
由于经济规模较大而房地产资产占比相对较低，导致了这种矛盾。尽管实际税率较低，但持有税在整体税收中的占比并不小。最终，政府提出低实际税率，而反对方则举出高税收占比。
本月2日，OECD发布的韩国经济报告又提供了一份成绩单。房地产相关税收总额占GDP的3.0%，几乎是OECD平均值1.6%的两倍，而持有税占比为29.4%，是OECD平均值56.0%的二分之一。相反，交易税如购置税和转让税占比为50.4%。简而言之，韩国的房地产税并不是便宜，而是征收不当。
重要的是，不能单独看待持有税的提高。OECD的建议是，在交易时重税，而在持有时相对轻税。如果在提高持有税的同时，购置税和转让税的负担保持不变，那么就不是转移税收重心，而是增加了一项新的负担。如果政府想称之为“正常化”，那么交易税的降低也必须包含在同一计算中。
恢复的确是一个方面
我们来看此次改革的一个重要手段——综合房地产税的公正市场价值比率。该比率是通过乘以公告价格来确定税基，基本值为80%。文在寅政府将其提高到95%，而尹锡悦政府在2022年将其降低至60%并保持至今。现在讨论的“提高至80%”更接近于将制度恢复至起始时的基本值。
然而，恢复制度的基本值并不意味着纳税人的负担会恢复到原来的水平。因为公告价格、房价、税率和扣除条件都与当时不同。即使是80%的比率，如果乘以的公告价格提高，实际税额可能会比过去更高。对政府而言是“恢复”，但对收到账单的人来说，显然是增加。正常化与增税可以同时成立。
从纳税人的角度来看，这也是一场过山车。市价约为2.5亿韩元的麻浦雷米安普瑞修84㎡的持有税在2021年为500万韩元，2023年至2025年降至200万韩元，而今年又回升至400万韩元。随着政权更迭，税率和比率的变化，使得同一房屋的税金在五年内波动超过两倍。“正常”的标准本身就是争论的原因。
账单与计算不同
在计算之前，先来看一下这项税收由谁来承担。综合房地产税从公示价格超过12亿韩元的单一住宅开始征税。去年，个人住宅的综合房地产税征税人数为48万1000人。到2024年底，拥有住房的个人约为1597万6000人，约为100人中有3人。因此，直接收到账单的人在住房所有者中也是极少数。至少不能称其为“全民税收炸弹”。
那么这3人将需要支付多少税呢？根据国会预算政策处的估算，今年住宅部分的综合房地产税将从1.4763万亿韩元增至2.8425万亿韩元，几乎翻倍，而与财产税合并的住宅部分持有税将从8.6995万亿韩元增至10.658万亿韩元。仅在首尔，增幅为21.1%。从数字上看，“炸弹”一词似乎是合适的。
然而，账单并不等于计算。由于税负上限的存在，现行综合房地产税法规定，今年财产税与综合房地产税的总和超过前一年总税额的150%部分将被减免。新韩银行的专家吴炳卓对首尔主要高价单一住宅的10个案例进行了模拟，即使将比率提高至80%，所有案例也都达到了上限。反坡宅84㎡在未应用上限前的税额为2426万韩元，但实际账单为1843万韩元，降低了。
如果保持上限不变，计算出的税额并不会全部反映在第一年的账单中。然而，这并不意味着没有冲击。税额最多可比前一年总税额增加50%。超出上限的部分不会结转到下一年，但由于上限每年重新计算，因此如果税基和制度保持不变，后续的账单可能会接近计算出的税额。因此，需要关注的是是否会同时调整上限，如果调整的话，幅度有多大。在文在寅政府时期，多套房者的上限曾高达300%。
如何界定实际居住
也有迹象表明这并不是全面增税。政府内外讨论的方向是，保持或降低中低价实际居住单一住宅的负担，集中对超高价、非居住和多套房的征税。总统在今年1月表示：“通过税收来控制房价的做法尽量不做。”同时表示：“如果我住得久了，就应该给予保护。”在6月，他又表示：“拥有多套房并无关系，但要承担相应的负担。”这两次发言之间的关系可能存在不同解读，但政策重心显然正在向保护实际居住与加重非居住和多套房的负担方向转移。
长期持有特别扣除的改革也朝着同一方向。总统在X（前推特）上表示，这一制度是“无论居住与否，仅因长期持有而大幅减免转让税的制度”。这意味着将持有的优惠重心转向居住方面。
问题在于如何界定实际居住。是仅看户籍地址，还是考虑实际居住时间？还需明确因调动、长期出差、家庭照顾等原因未能进入自己房屋的时间应当被承认的范围。周末夫妻等夫妻工作地点不同的情况，户籍与实际居住地也可能存在差异。
如果标准过于狭窄，不可避免的非居住情况将与投机需求混为一谈；如果例外过于宽泛，则难以防止虚假居住和形式上的地址变更。虽然保护实际居住的原则看似简单，但一旦转化为税收标准，便变得复杂。保护对象、证明方式和例外标准也必须一并提出。
打击与正常化各占一半
因此，判断如下：“正常化”这一政府用语只有一半是正确的。尹锡悦政府所做的恢复措施，确实与OECD的建议重叠，即将税收重心从交易税转向持有税。然而，OECD国家分析室主任道格拉斯·萨瑟兰也指出：“这一转变需要相当长的时间，逐步进行。”如果缺少降低交易税的那一半，结构转变将变成总量增税。
“打击”这一在野党用语也只有一半是正确的。只要税负上限和差别设计存在，计算出的税额并不会全部反映在第一年的账单中。如果保护中低价实际居住单一住宅，并将负担集中在超高价、非居住和多套房上，那么就难以视为针对所有住房持有者的统一增税。然而，如果在提高公正市场价值比率的同时提高税负上限，或在不降低交易税的情况下单独提高持有税，并且将实际居住的例外设计得过于狭窄，那么口号就会变为现实。
最终，在发布的文件中需要确认的不是税率数字，而是三个设计要素：是否保持税负上限不变；在提高持有税的同时是否降低交易税；在户籍、实际居住时间和不可避免的非居住原因中，如何界定实际居住。只有在这三个方面明确之前，打击与正常化都只是各自阵营的口号而已。
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
