政府自去年以来已发布了七次房地产政策。第一次6·27政策包括了抵押贷款、租赁贷款、政策贷款及生活稳定资金贷款等贷款限制。第二次9·7政策旨在扩大供应，提出了扩大土地交易许可区域、加强抵押贷款和租赁贷款的监管，以及在首都圈内开工135万套住房、在首尔开工33万4000套住房的供应计划。 第三次10·15政策是超强监管措施，内容比前两次更为严格，包括扩大监管区域和土地交易许可区域、提高抵押贷款和租赁贷款的限制、提高压力利率、设立房地产监管机构等。第四次1·29政策则具体化了供应计划，利用首都圈内优质国有土地、闲置土地和老旧办公楼，迅速供应约6万套新城市规模的住房。 第五次2·12政策结束了对多套房屋持有者的资本利得税中征的宽限期。第六次5·12政策则通过土地交易许可区域及实际居住相关规定，旨在促进房源上市。该政策要求在土地交易许可后的一定期限内进行登记，并对有租户的住房扩大了实际居住的宽限期。最近发布的第七次8·13政策旨在提高2026年至2030年间在首都圈开工135万套住房的执行力，并计划在首都圈内额外供应23万套以上的新住房，包括10万套新开发用地。该政策计划以适时、低价的方式满足公众对住房的需求，恢复住房梯度。 在供应方面，再开发是解决方案。8·13政策中也包含了这一内容。政策将再开发协会的成立同意率从75%放宽至70%，并规定如果小型住房占总户数的三分之二以上，将减轻公园和绿地的捐赠负担。政府还表示将大幅解除开发限制区（绿带）的限制。计划在新公共住房区宣布之前，将首尔及其周边的绿带临时指定为土地交易许可区域。 然而，绿带不能成为住房供应的核心。因为首尔的绿地已经不多，即使开发绿带，新增住房的供应效果也有限，反对开发的声音也不少。相比之下，再开发可以在老旧、居住条件差的地区提供新的居住空间。通过减少捐赠负担或调整容积率等方式，预计也能增加住房供应。 此外，由于再开发协会的成立同意率降低至70%，小型住房整治项目（摩亚镇）的同意率也应一并考虑。例如，在协会成立许可阶段，土地所有者的同意率应超过80%，而面积同意率为66.7%，有必要将其与此次政策关联，降低至70%的水平。 目前停滞的地区再开发也需要加快进度。8·13政策中也放宽了同意率要求，并规定基本计划和整治计划的制定程序并行，同时缩短项目实施许可和管理处分许可的相关程序，以提高整治项目的进度。通常情况下，再开发的整治区域指定需时2.6年，推进委员会的组成和协会成立需时3.6年，从项目实施和管理处分许可到搬迁需时8.6年，从开工到竣工需时4年，总项目周期长达18.5年。 但可以通过在整治区域指定阶段省略指定同意书，在推进委员会组成阶段调整同意率等方式缩短项目周期。在项目实施许可过程中，需提前选定评估公司，并在拆迁过程中缩短时间等，以减少各阶段所需的时间。 最后，金融问题也不容忽视。政府此次将家庭贷款总量增长率目标从1.5%提高至3%，预计每年将增加30万亿韩元的贷款。此外，政府还为了支持与整治项目及供应相关的贷款，以及青年和实际需求者的支持，例外地放宽了贷款总量限制。 1.5%的家庭贷款总量增长率反映了潜在增长率或长期增长率的结果。今年由于半导体等出口的推动，经济增长率较高，因此政府能够将家庭贷款总量增长率提高至3%，但未来的增长路径如何变化尚不可知。这意味着家庭债务比率再次上升的可能性。因此，在大规模住房供应和项目进度加快的过程中，金融方面也需要妥善调控可能出现的问题。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔西溪·清波洞地区的整治项目显示，尽管拆除旧房，住房数量仍将增加1695户。首尔市强调，整治项目不仅替代了旧住房，还能实际扩大住房供应，并通过调整迁移需求的时机来防止因迁移而引发的租金上涨。 吴世勋首尔市长于11日上午10时视察了位于龙山区西溪·清波洞地区的整治项目，检查了项目进展情况。同时，他通过居民座谈会听取了包括龙山区合作社相关人员在内的居民意见。目前，该地区正在推进7个民间整治项目，包括快速综合规划重建和“摩亚镇”。 除尚未确定户数的清波3区外，其他6个整治项目预计将从原有的6393户增加到8088户，增加1695户。即使考虑到所有旧住房的拆除，最终仍将增加1695户，增幅为26.5%。 首尔市将此视为整治项目实际扩大供应效果的案例。清波3区的计划户数一旦确定，整体供应规模将超过8088户。 西溪·清波洞地区是距离首尔站较近的老旧低层住宅区，整治项目长期延误。该地区形成于1960年代的工业化和城市化过程中，因陡峭的丘陵、狭窄的巷道和老旧住房密集，亟需改善居住环境。 自2012年“新城出路战略”后，整治项目被搁置，转为城市再生项目，导致项目长期停滞。吴市长当天将“新城出路战略”称为“对重建和再开发的敌对政策”。 为了改善项目可行性和缩短项目周期，相关支持也在进行中。西溪综合区域应用现状容积率，预计比原计划多出约50户，而清波2区则通过支持合作社直接成立，省略了推进委员会阶段。 西溪洞116号的“摩亚镇”计划将从第三类一般居住区提升为准居住区，计划从原有的172户增加到499户，增加327户。该计划需经过后续审议后最终确定。 吴市长当天与居民一起视察了消防车难以进入的巷道、陡峭的坡道和老旧住房。随后，在清波2重建合作社办公室召开了座谈会，约30名参与者包括整治项目的合作社负责人和居民，讨论了项目可行性改善、审批和迁移贷款限制放宽等意见。 吴市长在座谈会上强调，整治项目完成后住房数量将增加。根据首尔市的数据，最近三年内完工的59个整治项目，住房数量比项目开始前增加了36.4%，约2万户。其中，重建项目增加约7000户（27.4%），再开发项目增加约13000户（44.2%）。 首尔市计划到2031年在253个整治项目中开工总计31万户。即使考虑到旧住房的拆除，预计仍将增加约8万7000户，分析显示这占整体供应计划的39.2%。其中，计划提供4万8000户的租赁住房。首尔市表示，将扩大普通销售和租赁住房的供应，以保障青年、新婚夫妇和无房市民的居住稳定。

随着首尔市长吴世勋连任五届，摩亚镇等整治项目的推进期望增加，但实际开工仍面临诸多挑战。由于施工费用上涨、融资压力和居民冲突等因素，132个摩亚镇目标区域中，实际开工的仅有1处。 根据整治行业的消息，尽管吴市长连任减少了首尔市整治项目的政治不确定性，但摩亚镇项目在开工阶段仍未能加速。业内人士认为，解决开工前的瓶颈问题比扩大指定区域更为重要。 自2022年起，首尔市开始推进针对老旧低层住宅区的摩亚镇项目。摩亚镇是将多处多户住宅集中开发为大型社区的整治模式。 根据首尔市的数据，截至3月，132个目标区域中，已完成管理计划审批的有73个，51个处于管理计划制定阶段，8个正在进行目标区域选定程序。 在管理计划批准后，项目实施许可、管理处置许可、搬迁和拆除等后续程序仍需进行。目前，唯一开工的区域位于江北区的429-114号地块。首尔市相关人士表示：“该项目自2022年开始选定目标区域，因此许多地方仍在进行计划制定和行政程序。” 最大的变量是项目的可行性。由于建筑成本上升，重建和再开发现场的施工费用争议持续，而摩亚镇项目因规模较小，难以吸收成本增加的影响。 项目目标区域主要集中在首尔外环的中低价住宅区，这也增加了负担。目标区域包括中浪区18个，江南区、江北区、广津区和城北区各9个，主要为非江南地区的老旧低层住宅。分销价格和一般分销收益受限的地区，施工费用上升和业主分担费用的压力可能会减缓项目进度。 融资条件也不容乐观。房地产项目融资市场萎缩和利率压力持续，使得项目资金和搬迁费用的筹集条件变得更加严格。在可行性较低的地区，融资成本的上升可能会直接转嫁给业主。 行政程序也是一个变量。整治项目在首尔市审议后，还需经过自治区的协会成立许可、项目实施许可和管理处置许可等程序。由于各自治区的行政能力和居民意见收集过程不同，项目之间的进度可能会出现差异。 首尔市正在针对延迟或缺乏推进动力的摩亚镇项目，扩大SH公社的参与，以作为补救措施。若SH参与，区域面积的扩大将成为可能，并通过与民间银行的合作，最多可获得总施工费用的70%的项目贷款。 首尔市相关人士表示：“通过公私合作的摩亚镇，支持可行性不足地区的项目推进，并将通过放宽租赁住房的相关规定等多种制度改进，提升项目进度。” 一位要求匿名的房地产专家表示：“摩亚镇是整治老旧住宅区所需的政策，但在扩大指定区域的同时，也应考虑实际项目的可行性和市场条件。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

韩国土地住宅公社（LH）正在加快推进小规模住宅整备管理区域项目，以扩大城市住房供应。通过展示制度优势和具体项目时间表，吸引民间建筑公司的积极参与。 据业内消息，LH最近召开了针对民间建筑公司的小规模住宅整备管理区域座谈会，分享了项目结构和未来施工公司选择计划。所谓的“摩亚镇”模式是将老旧低层住宅区按区块开发。 座谈会上，明确了施工公司选择的主要项目地点和时间表。目标地点共8处，约7300户。LH计划今年在冠岳南谷、西大门弘济、江西花谷、衿川始兴2等4地选择施工公司，明年扩展到铜雀鹭梁津、城北钟岩、钟路九基、仁川家庭等4地。 管理区域项目的核心竞争力在于提高项目经济性的制度措施。项目面积可扩大至4万平方米，提高了规模和收益性，弥补了小规模整备项目的经济规模不足问题。 项目推进方式也有差异化。设计与施工可一体化招标，缩短项目周期，简化复杂程序。与一般重建项目相比，初期行政负担减少。 金融支持也是重要优势。基于LH的信用度，可利用住房城市基金低息贷款，降低初期项目资金压力，确保资金筹措稳定性，降低项目风险，增加民间建筑公司参与意愿。 部分整备计划制定程序的省略也加快了项目速度。通常整备项目从计划制定到审批需耗费大量时间，但管理区域可缩短这些过程，实现快速供应。 在城市住房供应方面意义重大。传统大规模整备项目因居民冲突或经济性问题常被延迟，而管理区域可按小规模单位推进，被视为现实替代方案。 特别是在首尔为中心的老旧低层住宅密集地区，管理区域方式有望填补供应空白。实际上，摩亚镇是首尔市主导扩大的政策，通过LH参与，公共性和项目稳定性得到加强。 LH预计在此次座谈会后将积极扩大民间参与。计划在设计、金融、运营等多个领域加强合作，提高项目完成度。 业内关注公共支持与民间参与结合的管理区域项目，可能成为未来城市供应政策的重要支柱。然而，居民同意的获取和项目经济性验证等初期阶段的变量仍是待解决的问题。 LH首都圈整备事业特别本部长朴贤根表示：“小规模住宅整备管理区域是城市内快速住房供应的核心项目。”他强调，将通过座谈会广泛宣传项目规模扩大和公共支持政策，努力吸引具备优秀能力的中大型建筑公司积极参与。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。