政府正在推动将空置的知识产业中心转为住宅，以扩大住房供应，因此购置价格的确定成为一项重要任务。由于折扣销售、急售和拍卖价格各不相同，且转为住宅还需额外的施工费用，目前市场价值的反映和用途变更、改造费用的考虑都被认为是实现实际供应的必要条件。 根据15日《亚洲经济》的报道，韩国土地住宅公社（LH）计划在非住宅改造租赁项目中，分别选择一家评估公司进行价格评估。LH表示：“将参考两家评估的算术平均值来决定购置价格。” 问题在于知识产业中心的价格差异较大。由于地理位置、竣工年份、楼层和配套设施比例等因素，即使在同一地区，价格也会有所不同。此外，实施公司的折扣销售、急售和拍卖价格同时形成。在这些案例中，如何筛选出能够适当反映市场价值的案例成为关键。 根据知识产业中心114的数据，今年第二季度首都圈知识产业中心的法院拍卖数量为1530件，比上一季度的1233件增加了24%。与去年同期的594件相比，增长了2.6倍。成交率为51.5%，创下自2020年以来的最低水平。 韩国评估师协会中心主任南京镇表示：“知识产业中心具有集合建筑的特性，预计将采用交易案例比较法进行评估。”他指出：“需要综合审查基准时点可确认的交易案例、拍卖和成交价格、市场价格波动等，以筛选出最能反映市场价值的案例。” 他进一步表示：“由于知识产业中心的数量较多且市场波动性大，因此需要密切关注销售价格与市场情况的变化，具体的评估方式可能因个案而异。” 购置后仍需解决改造费用和用途变更问题 根据项目方式的不同，价格比较的标准也会有所不同。LH采用直接购置方式收购建筑物并进行用途变更和改造，同时也有民间改造的建筑物由LH收购的购置协议方式。购置协议是在用途变更和改造后对建筑物进行评估，因此与现有知识产业中心的交易价格进行简单比较较为困难。 转为住宅所需的费用也会影响项目的可行性。即使以较低的价格获得现有建筑，若内部结构的改动和住宅设施的配备费用较高，价格优势可能会减小。 拍卖研究所所长姜恩贤表示：“知识产业中心因经济低迷和供应过剩，价格表现疲软，转为住宅时还需增加地暖、卫生间、厨房等额外施工费用。”他指出，当前不仅要考虑交易价格，还需考虑转为住宅的费用。 建国大学教授柳善钟也表示：“知识产业中心并非为住宅而设计的空间，因此在用途变更和改造过程中将产生相当的费用。”他强调：“不仅要考虑土地的购置成本，还需考虑转为住宅所需的额外资本支出。” 平面结构也是一个变量。将适合办公和生产设施的空间转变为住宅的过程中，可能会降低使用效率。柳教授指出：“知识产业中心的平面设计较长，可能不适合用作住宅空间，可以考虑将2至3个单元合并为公寓式酒店。” 即使价格和施工费用条件匹配，仍需满足住宅使用的安全和设施要求。LH相关人士表示：“将密切审查消防和疏散标准等安全相关事项，以确保满足住宅所需的合法用途变更要求。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

最近，刚刚竣工的知识产业中心的平均空置率超过40%，因此政府决定调控新供应，并大幅放宽入驻行业的监管。对于空置率较高的中心，将提供支持以转变为租赁住房或办公酒店等用途。产业通商部于10日召开紧急经济总部会议及结构创新关系部长会议，发布了《知识产业中心空置对策及制度改善方案》。全国已批准设立的知识产业中心共有1553个。其中，2023年至2025年竣工的中心平均空置率为43.5%，未售率为26.9%。由于贷款中断和市场价格下跌等因素，去年拍卖数量也达到了3876件，创下历史新高。政府将首先从新供应阶段开始进行供需管理。今后，地方自治团体在批准知识产业中心设立时，将综合审查附近中心的空置和未售现状、商业地产的分销和租赁市场影响，以及电力和水资源等基础设施条件。在设立批准前，将向产业部通报申请内容，并设立产业部提出意见的程序。地方自治团体将计划每半年调查并公开所管辖的知识产业中心的空置和未售率。为了减少已供应知识产业中心的空置，将推进用途转换。在首都圈，通过LH非住宅改造购置租赁住房项目，将空置中心转变为面向青年和新婚夫妇的公共租赁住房。在非首都圈，也将把空置中心纳入公共租赁型知识产业中心和休闲、停业工厂的改造项目中。可用于商业和便利设施的支持设施比例将在现有设立批准中心中扩大两年。产业园区内和首都圈的比例将从30%提高到50%，非首都圈的比例将从50%提高到70%。对于空置和未售率较高的中心的准住宅转换也将提供支持。将临时允许一般工业区内的办公酒店转换，并在用途变更时临时免除额外停车位的要求。办公酒店和宿舍的改造将提供每户7000万韩元的贷款，年利率在3%左右，最长可达14年，并新设准住宅转换项目的HUG抵押贷款担保。入驻行业的监管将改为“负面清单”方式。过去，入驻主要允许制造业和知识、信息通信产业中列举的行业，但今后原则上只要不包括赌博和有害设施、环境负担行业、危险物设施等限制行业，就可以入驻。因此，利用人工智能开发应用程序、城市型微型履约中心（MFC）、无人机拍摄服务等在现有产业分类中入驻情况不明确的新兴产业也将能够入驻。支持设施也将原则上允许入驻，除限制行业外，不再限制入驻企业的员工。产业园区内外的管理体系也将进行调整。产业园区内的知识产业中心将在工厂设立完成或业务开始申报前也可进行租赁，并简化现有入驻合同程序为入驻申报方式。对于产业园区外的知识产业中心，将新设入驻申报制度。政府还将就“知识产业中心”名称的变更进行公众征集，并加强分销过程的管理。计划在招募公告批准前禁止设置分销宣传馆和在使用批准前进行两人以上的转售。政府将实施知识产业中心空置缓解措施，并密切关注市场情况。如发现市场过热等意外副作用，将迅速推进必要的补充对策，如重新审查监管放宽措施。产业部部长金正官表示：“知识产业中心因供应过剩和空置积累而面临困难，因此我们将建立供需调节体系，同时大胆创新入驻监管，以应对人工智能和数字转型等产业变化。”他还表示：“将通过相关法律法规的修订，尽快落实政策，让大家切实感受到。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

全国知识产业中心的买卖市场在第二季度显著萎缩。交易量比上一季度减少了30%以上，交易金额自2022年第四季度以来再次降至2000亿韩元。 根据房地产星球于9月8日发布的2026年第二季度全国知识产业中心买卖市场动态报告，全国知识产业中心的买卖交易量统计为560件，较上一季度的858件减少了34.7%，与去年同期的837件相比减少了33.1%。 买卖交易金额为2179亿韩元，较上一季度的3690亿韩元减少了40.9%。与去年同期的3634亿韩元相比也减少了40.0%。每3.3平方米的平均价格为1522万韩元，较上一季度下降了3.7%，与去年同期相比下降了3.2%。 首都圈和非首都圈的交易均有所减少。第二季度首都圈知识产业中心的交易量为506件，交易金额为2002亿韩元，分别较上一季度减少了31.9%和34.1%。非首都圈的交易量为54件，减少了53.0%，交易金额为177亿韩元，减少了72.9%。 在首尔，知识产业中心的交易量为125件，交易金额为743亿韩元。与上一季度相比，分别减少了39.3%和45.8%。各自治区的交易量中，金川区以39件居首，江西区23件，九老区和永登浦区各20件，松坡区17件。 首尔的交易金额中，永登浦区以159亿韩元最高，金川区157亿韩元，江西区155亿韩元，九老区134亿韩元，松坡区103亿韩元。每3.3平方米的平均价格为2403万韩元，较上一季度下降了4.0%。 在京畿道，知识产业中心的交易量为349件，交易金额为1174亿韩元，分别较上一季度减少了28.6%和23.5%。交易量最多的是城南市39件，其次是汉南市36件，杨州市31件，安养市30件，华城市29件。 在高利率压力和供应过剩的担忧下，知识产业中心市场正在向以实际使用需求为主的首都圈部分地区重新调整。 房地产星球代表郑秀敏表示：“第二季度知识产业中心的交易在全国范围内显著萎缩，其中90%以上的交易发生在首都圈。”他指出：“尽管市场低迷，需求仍然更加集中于首都圈。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

强勋植总统秘书室秘书长近日指出，知识产业中心的空置问题日益严重，并于7日要求制定根本性的制度改善方案。 强秘书长在当天召开的第49次首席顾问及助理会议上表示，知识产业中心在2020年前后由于低利率和房地产热潮，施工公司和开发商追求过度利润，以及部分地方政府的盲目批准，导致供应量激增。他指出：“最近三年竣工的知识产业中心平均未售出率为27%，空置率达44%；部分地理条件较差的地区空置率超过70%，实际上被遗弃为‘幽灵建筑’。” 他特别提到：“由于虚假和夸大广告，国民遭受了分销诈骗和分割转售等损失。” 此外，他还指示包括产业部和中小企业部在内的相关部门，尽快制定“知识产业中心空置问题解决及制度改善综合对策”，以解决空置问题，推进用途转换，调整入驻行业和资格，并整顿管理监督体系，以打破“先销售后放置”的恶性循环。 另一方面，强秘书长提到，从2023年到去年，环境卫生工人的年均工伤达836起，并表示：“为了生存而上班的工作场所不应成为死亡现场。” 他还指出，尽管政府自2019年12月起已强制实施“3人1组工作”和“白天工作”以保障环境卫生工人的安全，但在现场却存在例外情况的滥用。他要求气候部、劳动部和行政安全部等相关部门，查明工作原则在现场未能落实的原因，并检查例外情况的滥用现象，同时迅速制定切实有效的对策。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

知识产业中心的购房者因资产价值下跌而面临贷款缩减、利率上升和本金偿还负担，正被逼入绝境。 在京畿道购得知识产业中心的A先生在30日接受本报记者采访时表示：“最近在贷款续贷过程中，利率上升和频繁的重新审查使得本金偿还负担加重。” A先生表示，他在本月续贷时，适用利率从4%中段上升至7.33%，而贷款期限也改为每三个月更新。他在2023年以4亿1000万韩元的价格购入知识产业中心，并获得3480万韩元的贷款。 原本通知的1700万韩元本金偿还额在此次续贷中调整为约1000万韩元，但三个月后将面临问题。A先生表示：“虽然有租户进驻，但连支付贷款利息都不够，还得自己追加资金。如果继续被要求偿还本金，我将难以坚持。” 问题在于，即使贷款负担加重，出售资产也难以解决问题。知识产业中心市场上，开发商持有的未售出房源以折扣价出售，使得现有购房者也难以出售。一些房源的售价比原分销价低约18%。实际上，A先生以4亿1000万韩元购入的房产，开发商现以约3亿2000万韩元出售。 租赁情况也不乐观。随着空置率上升，业主不得不降低租金以寻找租户。业内人士表示：“知识产业中心的租金有时会降低到20万至30万韩元，以吸引租户，而相对较高的管理费负担使得维持空置率也变得困难。” 实际上，金融机构也在加强对包括知识产业中心在内的商业房地产的审查。银行业内人士表示：“由于知识产业中心的市场状况不佳，银行的审查变得更加严格。过去的担保比例可达80%，但由于知识产业中心的担保价值评估不佳，可能降至50%。”他还解释道：“担保贷款比例的降低部分可能转为信用贷款。” 最终，‘知识产业价格下跌→担保价值下跌→贷款额度缩减→追加资金投入→拍卖’的恶性循环正在出现。 强恩贤律师事务所的名道拍卖研究所所长表示：“曾经备受瞩目的知识产业中心在首都圈内供应过多，加上经济衰退，需求降低。”他指出：“当时金融机构的贷款限制没有现在这么严格，许多投资者利用杠杆进行购入，但随着金融机构的贷款压力加大，进入拍卖的房源也在增加。” 进入拍卖后，恢复损失也并不容易。商业房地产的买入需求相较于住宅有限，可能会出现多次流标，急于处置时可能以低于市场价的价格出售。特别是如果中标率降低，现有购房者的损失将加大，同时也可能再次拉低知识产业中心的市场价和担保价值。 与此同时，现有知识产业中心的用途转换成为解决方案。韩国房地产开发产业研究院在今年3月的政策研究报告中提出，将未售出的知识产业中心转变为住宅设施作为替代方案，并指出为此需要LH购入协议和政策金融支持，以及金融和税制的监管放宽。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

知识产业中心面临空置和未售的困境，贷款缩减和抵押价值下降使得购房者的金融负担加重。随着知识产业中心的资产价值下降，金融机构对抵押贷款价值比率（LTV）的评估变得更加保守，导致贷款额度减少，购房者面临额外的本金偿还或信用贷款转化的压力。 根据30日韩国房地产开发产业研究院的数据，截至今年2月，首都圈知识产业中心的空置率已达到55%。2022年至2024年间，首都圈内65个项目的平均未售率为37%，而在首尔这一比例更是高达43%。随着空置率的上升，尽管有些业主降低租金以吸引租户，但管理费用的负担使得恢复盈利变得困难。 金融机构也在对知识产业中心的抵押价值进行保守评估，贷款审核变得更加严格。过去，购房者在LTV达到80%的情况下购买知识产业中心，但由于抵押价值下降，贷款额度减少，部分贷款不得不转为信用贷款。这种价格下跌导致抵押价值下降，贷款缩减和额外偿还的压力又加剧了资金紧张。 在拍卖市场上，投资环境也不容乐观。房地产行业人士表示：“商业地产的买入需求相较于住宅有限，因此可能会出现多次流标或以低于市场价的价格出售的情况。”并指出：“低拍卖价将进一步压低知识产业中心的市场价和抵押价值。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

全国知识产业中心的交易市场仍未走出低迷。今年第一季度的交易量和交易金额较去年同期大幅下降，与两年前相比更是减半，市场冷却现象持续加剧。 6月9日，房地产星球发布了《2026年第一季度全国知识产业中心交易市场动态报告》，报告显示全国知识产业中心的交易量为561件，交易金额为2423亿韩元。 今年第一季度的交易量较上一季度（747件）下降了24.9%，较去年同期（861件）下降了34.8%。交易金额也较上一季度（2988亿韩元）下降了18.9%，较去年同期（3894亿韩元）下降了36.3%。特别是与2024年第一季度（1014件·4427亿韩元）相比，交易量下降了44.7%，交易金额下降了45.3%，几乎减半。 自2024年第三季度记录到1024件交易后，知识产业中心的交易量已连续六个季度下降。 然而，价格略有上升。全国知识产业中心的每3.3平方米平均价格为1599万韩元，较上一季度（1552万韩元）上涨了3.1%，较去年同期（1573万韩元）上涨了1.6%。 首都圈市场的萎缩尤为明显。首尔、京畿和仁川等地第一季度的交易量为495件，交易金额为1913亿韩元，分别占总量的88.2%和79.0%。但与上一季度相比，交易量下降了19.0%，交易金额下降了27.4%；与去年同期相比，分别下降了35.3%和45.2%。 相比之下，非首都圈的交易量和交易金额则呈现出不同的趋势。交易量为66件，较上一季度下降了51.5%，但交易金额为509亿韩元，同期增长了44.0%。与去年同期相比，交易量下降了31.2%，但交易金额增长了63.4%。 在首尔，第一季度的交易量为132件，交易金额为893亿韩元，分别较上一季度下降了19.5%和22.6%。各自治区中，金川区以43件交易量居首，随后是永登浦区（33件）和九老区（20件）。 按交易金额计算，永登浦区以264亿韩元位居第一。特别是永登浦区的交易量较上一季度增长了57.1%，交易金额增长了95.9%，显示出在首尔内最明显的复苏迹象。 京畿道的交易萎缩也在持续。第一季度的交易量为331件，较上一季度下降了18.5%，较去年同期下降了38.4%。交易金额为937亿韩元，较上一季度下降了29.5%，较去年同期下降了52.0%。 在市区中，城南市的交易量为62件，交易金额为188亿韩元，均位居第一。特别是城南市的交易量较上一季度增长了72.2%，交易金额增长了22.5%，在首都圈主要地区中表现相对强劲。 房地产星球的代表郑秀敏表示：“第一季度全国知识产业中心的交易市场因需求萎缩而连续六个季度下降，交易规模也与两年前相比缩减至一半。”他还指出：“由于宣布允许在2027年前将一般工业区内的知识产业中心等转为公寓，实际政策效果需观察未来的供需趋势和空置率。” 此外，韩国房地产开发协会（KODA）下属的韩国房地产开发产业研究院在5月发布的知识产业中心用途转换审查报告中指出，首都圈知识产业中心的空置率已达到约55%。在高空置率持续的背景下，交易不振、未售出库存和价格下跌等因素交织，使得知识产业中心市场的低迷现象加剧。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。