我们希望更进一步。阿久经济调查报道团队‘发力’由20至30岁的记者组成，他们深入现场，见人、记录声音。我们追踪与生活息息相关的经济、产业、政治、社会、房地产和文化等各个领域的问题。这些问题一直存在，但并未得到充分揭示，也未能传达至最后。‘发力’将揭示那些未被看见的事物，传递那些未被听见的声音，我们将再次确认并执着追问。我们将走到读者无法触及的地方。 一起大型租赁诈骗事件曝光，涉事方在租赁公共机构相关建筑后，与租户签订转租合同，导致租户损失高达100亿韩元的押金。租户们相信中介的说法，认为“韩国建筑技术人协会是公共机构，安全可靠”，但租赁方索伯林州却将租户的押金用于电动车充电站项目，最终导致损失。法院否认了协会作为建筑原主人的赔偿责任，使得处于法律保护缺失的租户们的损失难以得到救济。本报调查报道团队对此次转租合同缺乏法律保护的现状及其结构性风险进行了深入调查。 合同中的陷阱与共谋争议 崔晃洙 建国大学房地产学教授同意一审判决难以认定协会的法律责任，但指出合同中包含的免责条款是问题所在。他表示：“如果出租方批准了转租，原则上应对最终承租人承担责任”，但此次合同中包含的“对于出租方与承租人之间的协商事项，协会不承担责任”的免责条款，使得责任无法追溯至协会。他指出：“承租人在存在此类免责条款的情况下，原本就不应签署合同。” 索伯林与中介使用的“公共”一词也模糊了租户的判断。严正淑 法律综合事务所房地产专业律师表示：“国土交通部管辖的法定团体作为建筑所有者，可能在租户心中产生了相当大的信任”，并指出：“租户认为‘协会的建筑是安全的’并不是不合理的判断。”然而，她也指出：“在转租关系中，原出租人与承租人之间并不存在直接的合同关系，这一现行法律原则在此次判决中得到了体现”，并指出这一法律原则对租户不利的现实。 租户们声称：“协会实际上纵容了索伯林的经营不善”。但在法律上，证明“纵容”是困难的。石承日 索鲁真法律事务所首席律师表示：“法律意义上的‘纵容’不仅仅是消极的旁观，还需要积极行为以便利犯罪的实施”，并认为“在此次事件中，出租方并不能被视为纵容。” 也就是说，仅仅因为协会知晓索伯林的经营方式，便无法追究其责任，必须积极参与不当经营才能成立纵容。石律师指出：“除非出租方明知空间将被用于犯罪等特殊情况，否则不应认为出租方有义务确认转租合同的内容”，并补充道：“出租方作为公共机构或协会的事实也难以影响结论。” 不过，石律师也指出，出租方在某些情况下可能承担纵容责任。他表示，判例中仅仅批准转租是不够的，还需满足两个条件：一是出租方知晓或应知承租人无法返还押金的情况；二是出租方以其名义账户直接收取押金等积极行为，使承租人信任押金得到了安全管理。只有满足这两个条件，才能认定其承担纵容责任。 承租人为何得不到保护 专家普遍认为，转租合同的根本脆弱性在于法律结构本身。 金大进 住房租户法律援助中心租户114运营委员会主任（律师）指出，承租人对出租人的权利有限，承租人无法直接向出租人主张权利，只能代为行使租户的权利。此外，通租公司的资金结构也存在问题。金律师表示：“这些公司在与出租人签约时，往往降低押金、提高月租，而在与承租人签约时，为了获取初始资金，往往提高押金、降低月租。”这种差额随着时间的推移不断扩大，容易导致资金困难。 金律师还指出，根据住房租赁保护法，承租人享有的对抗权和优先受偿权并不适用于承租人，且对原租赁条件向承租人告知的法律义务本身也不存在。 如果金律师指出了承租人在合同后无法得到法律保护的地方，吴元相 法律事务所代表律师则指出合同前阶段可能出现的信息不对称问题。转租人不同于出租人，未在房地产登记簿上出现，因此承租人很难确认对方是否是真正的权利人。吴律师表示：“转租人拒绝提供与出租人签订的租赁合同书时，已经是一个非常危险的信号”，并建议转租合同应根据民法第629条第1款的规定，原则上需经出租人同意，否则不应被允许，因此同意的情况必须在合同中特别注明。 解决方案的分歧 为了解决这些问题，专家们的建议大致分为两类。一类是提高转租公司进入市场的门槛，加强信息提供和制裁；另一类是改变资金结构，以防止押金流失。 严正淑 律师首先建议，具有公共性的法定机构在选择转租公司时，强制要求其具备最低资本金或保证保险等条件，她认为：“无需法律修订，通过主管部门的监督指引或各法定团体的章程、内部规定的修订即可引入，现实性较高。” 关于要求转租人向租户告知财务状况和原合同条件的规定新设，严律师表示：“现行的公认中介法中的确认和说明义务并未充分反映原合同解除时承租人的地位或转租人的偿还能力，因此需要单独的立法补充。”但他对“公共机构安全”的虚假和夸大说明的惩罚加强持谨慎态度。他指出：“并非规定本身缺失，而是查处和制裁的实效性不足，因此比起新设惩罚规定，更应积极运用现有的行政制裁措施，如资格暂停和注册取消。” 石承日 律师认为，虽然资本金或经营年限等条件可以作为最低门槛，但并不是根本解决方案。他指出：“要求转租人具备资本金或经营年限等条件，虽然可以作为最低门槛，但考虑到资本金并非实际留存于公司的金额，这些条件难以成为实质性的解决方案。” 石律师建议，建立制度性措施，将风险转移出资金结构。他认为，对于此次事件等合同，应要求将部分押金存入出租人或第三方（如信托公司），或要求出具押金的保证保险单，或将合同内容向主管机构报告，这样可以在很大程度上预防承租人遭遇意外损失的情况。 吴元相 律师同样提出了类似的具体建议。他建议，在不可避免使用转租的情况下，需签署出租人、转租人和承租人三方合同，使承租人也能利用租赁权登记命令，或要求出租人与转租人连带承担责任。 另一方面，对于加强原出租人法律责任的方向也存在谨慎的看法。徐振亨 光云大学房地产法学教授表示：“如果对原出租人施加过重的转租责任，反而可能导致中间承租人的道德风险。”他担心，如果只支付部分押金并以高于实际的金额出租后失踪，责任最终可能落在拥有资产的原出租人身上。徐教授指出：“从法律上完全阻止这种形式的损失并不容易”，并强调：“最终，承租人必须彻底确认合同对方是谁，权利关系如何设定。” “尽量避免转租合同” 最终，专家们一致认为，必须警惕转租这一合同形式本身所带来的根本风险。金仁满 房地产经济研究所所长表示：“与房东直接签约时，法律应对手段如诉讼、拍卖、查封等，但转租则是承租人引入另一个租户，问题发生时难以采取措施”，并断言：“这种形式的合同最好避免。” 金大进 律师也得出了相同的结论。他表示：“承租人作为小额承租人往往得不到保护，因此建议押金金额超过一定水平的转租合同最好不要签。”他同时指出：“如果合同不可避免，务必核实登记簿上的所有者与合同对方是否一致，并确认出租人是否同意转租。”他还建议：“如果是多户住宅，还需确认是否存在其他优先承租人及其押金规模。”但他警告：“这种信息通常很难得到。”他接着说：“由于这种信息很少得到充分提供，因此如果无法确认，合同本身应重新考虑。” 此次索伯林租赁诈骗事件暴露了转租关系中承租人与原出租人无法建立直接法律关系的现行法律局限性。不合理的免责条款与制度性漏洞交织导致了此次事件的发生，提醒租户提高对转租合同的警惕，并检查整个交易的安全机制。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

我们希望更进一步。阿朱经济调查报道团队‘发力’由20至30岁的记者们走入现场，接触人们，记录声音开始。我们追踪与生活息息相关的经济、产业、政治、社会、房地产和文化等各个领域的问题，这些问题一直存在，但并未充分暴露，未能传达至最后。‘发力’将揭示那些不为人知的事物，传递那些未被听见的声音，我们将再次确认并执着追问。我们将代替读者走到他们无法触及的地方。 成立仅两个月的初创公司索伯林州通过不透明的程序与韩国建筑技术人协会签订了租赁合同。随后，该公司挪用了租户的押金约100亿韩元，并用这笔钱开展其他业务，最终耗尽了押金。 上个月24日，仁川松岛丽池中央大厦停车场的电动车充电器已不翼而飞。索伯林EPS曾宣传的国内最大规模电动车充电站‘梅加瓦特’的地点，所有包括快速充电器在内的60个充电设施已被全部拆除，停车场一角仅剩下一张皱巴巴的开业横幅。停车场的一侧正在进行电气设备的拆除工作。 索伯林州的代表崔某也是索伯林EPS的代表。2022年10月，他在此地举行了梅加瓦特的开业仪式，并豪言“将在全国主要节点扩展大型充电站网络”。 索伯林州与索伯林EPS名义不同，但实际上是一体的。两家公司的登记簿上，代表董事崔某和审计员李某的名字均被共同列出。负责与租户签订合同的索伯林州董事尤某，实际上是索伯林EPS的登记董事。他曾向崔某借款9500万韩元，并获得了索伯林EPS的3%股份。 从租户处汇入索伯林州账户的押金约100亿韩元中，相当一部分通过崔某的个人账户或直接转入索伯林EPS账户。流失的押金被推测用于松岛房地产的购买等。索伯林EPS于2022年夏季以3689万韩元的价格购买了丽池中央大厦内的停车场和洗车场。所有权转移登记完成当天，该房地产整体被设定了最高债权额为27600万韩元的共同担保权，而债务人并非法人，而是崔某个人。 在索伯林EPS强行扩展业务的同时，公司的债务迅速增加。一位了解公司情况的相关人士表示：“当时公司的总债务已超过300亿韩元”，“是用租户的押金和外部投资资金来偿还债务的结构。”在每月需向协会支付最多9500万韩元的租金的情况下，这种结构难以维持。自2023年4月起，需向协会支付的租金开始逾期。根据一审判决书，崔某在那时已知资金流动性已枯竭。尽管如此，他仍通过索伯林州与新租户签订转租合同，继续收取押金。 在逾期五个月的情况下，2023年9月21日，协会向索伯林州发送了合同解除的内容证明，并于次日向居民发出了退租的公文。此后，崔某向调查机构和债权人声称：“如果出售松岛资产，可以全额偿还押金。”然而，由于亲属方面的停车场保全等债权债务纠纷，出售计划最终破裂，这一承诺未能兑现。最终，索伯林EPS于2025年11月被宣告破产，租户的押金约100亿韩元实际上已无法追回。 首尔中央检察院刑事8部（部长金周炫）于今年4月以诈骗及伪造公文、使用伪造公文的罪名对代表崔某进行了不拘留起诉，对董事尤某以诈骗罪起诉，对审计员李某以伪造公文、使用伪造公文的罪名起诉。检察机关掌握的受害者有28名，受害金额为100亿3000万韩元，伪造的转租合同多达23份。崔某在调查过程中因表示有偿还意愿而维持不拘留身份。然而，承担债务后，即使处置资产，偿还押金的结构本就不可能。 尽管在民事诉讼一审中胜诉，租户们要收回押金的道路依然渺茫。唯一可能获得资金的索伯林EPS正在进行破产程序，实际上已进入清算阶段。相关房地产和其他资产已被转入强制拍卖，清算结束后，租户的份额因优先债权人的存在而难以期待。 阿朱经济调查报道团队多次联系崔某以了解其立场，但崔某始终未作回应。尤某在通话中否认了与财务或管理的关系，并表示与伪造公文毫无关系。李某在通话中表示将稍后联系，但之后未再回复。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

我们将更进一步。亚洲经济调查报道团队‘发掘’由20至30岁的记者组成，他们深入现场，与人们见面并记录声音。我们追踪与生活息息相关的经济、产业、政治、社会、房地产和文化等各个领域的问题。这些问题一直存在，但往往未能充分显现，未能传达给公众。‘发掘’将揭示那些不为人知的事实，传递那些未被听见的声音，我们将再次确认并执着地提问，走到读者无法触及的地方。 “国家相关事务的协会做的，应该没问题，我从未怀疑过。” 受害者A先生之所以与位于首尔江南区三星洞的一处办公楼签订租赁合同，正是出于这样的信任。该建筑的所有者是国土交通部管辖的法定团体——韩国建筑技术人协会。协会员工在建筑地下室举办研讨会，管理人员在出现问题时会亲自上门解决。因此，他在没有任何问题的情况下，续签合同，住了五年。 然而在2023年9月，突然收到了一封内容证明。租赁公司因数月未支付租金而解除合同，要求他在一周内搬出，否则将提起诉讼。由于临近中秋假期，他无法联系律师。大多数是2030岁的上班族的租户们瞬间陷入恐慌。几天后，法院执行官强行打开门，开始翻找他们的财物。噩梦就这样开始了。 租户们已获得确认日期并完成了入境登记。公认中介也曾安慰他们这是安全的房源。然而，租赁押金却没有归还。受害家庭多达28户，损失金额高达100亿韩元。而吞噬这笔巨款的，竟是一家注册资本仅1000万韩元的公司。 这家公司名为索伯林州（以下简称索伯林），主要从事租赁和管理业务。索伯林从协会那里整栋租赁了建筑的别馆，然后与个别租户重新签订租赁合同，采用“转租”的结构运营。租户们实际签约的对象并不是建筑的所有者协会，而是索伯林，租赁押金也进入了索伯林的法人账户。 在这种结构下，即使索伯林拖欠协会的租金导致合同解除，租户们也没有法律依据要求原所有者协会返还押金。甚至协会与索伯林之间的合同中还有“合同内容不得向第三方透露”的保密条款。租户们甚至没有机会意识到这种风险的存在。 公共记录也支持了索伯林的地位。协会为索伯林办理了租赁权设定登记，登记簿上索伯林被正式公示为租赁权人。租赁合同的特别条款也增加了信任。合同特别条款第三条明确写道：“本合同为所有者韩国建筑技术人协会同意并批准的租赁权人㈜索伯林州的租赁合同。”这给人一种协会直接担保合同的印象。 然而，紧接着的第四条却写道：“如有出租人与承租人之间的意见协调或协商事项，韩国建筑技术人协会不承担责任。”这在建立协会名义信任的同时，也排除了协会在争议发生时的法律责任。 受害者中，有人因曾经遭遇押金被扣的经历而选择了公信力较强的协会所有建筑。参与民事诉讼的25户中，包含3名外国国籍者。这些人认为转租结构与他们在国外熟悉的租赁管理代理方式相似，难以产生怀疑，并且对租赁合同的法律结构不够熟悉，处于相对弱势的地位。 协会于2014年与索伯林签订了租赁合同，自2016年建筑完工以来，租金从每月8000万韩元起，最高涨至9500万韩元。在此过程中，索伯林向协会提交的转租合同中，实际为100亿韩元的押金被大幅缩减。 协会与索伯林之间的合同中有一条规定：“从租户处可收取的租赁押金总额不得超过索伯林向协会支付的押金的80%。”由于租赁押金为20亿韩元，因此索伯林可收取的租赁押金上限仅为16亿韩元。然而，如果超过80%，索伯林需向租户提供保证保险。随后，协议中该条款被修改为“超出押金部分需向协会支付额外押金”。然而，索伯林在收取高达100亿韩元的租赁押金后，并未向协会支付额外押金。协会在过去7年收取租金的过程中，既未确认协议的履行情况，也未核实实际的租赁押金规模。 2023年9月，因租金拖欠5个月，协会向索伯林及租户发出了租赁合同解除的内容证明。内容证明中称：“索伯林提供了与事实不符的合同，所获得的同意无效，与租户的合同为未经同意的无授权转租。”协会于同年10月对索伯林代表崔某提起了伪造文书及使用伪造文书、妨碍业务、租赁诈骗的刑事控诉。 然而，受害者的立场却不同。协会在保持合同的同时，通过“保密条款”禁止将租赁合同内容告知第三方，而在此期间，索伯林以协会的同意为名招揽租户。受害者们认为协会也应对这一结构的放任负责，提起了民事诉讼，但一审法院并未承认协会的赔偿责任。法院认为，协会有权确认实际的转租押金规模或协议的履行情况，但并无义务。 在国土交通部管辖的法定团体建筑的公信力之下，租户们聚集在一起，而这家注册资本仅1000万韩元的租赁公司则在约7年间收取了100亿韩元的押金。法院在一审中承认了索伯林的赔偿责任，但由于其没有偿还能力，实际上押金的回收没有希望。受害者的日常生活完全被打乱，但以法定团体建筑的公信力为基础的100亿韩元的欺诈性转租结构仍然被置于盲区之中。