一起大型租赁诈骗事件曝光，涉事方在租赁公共机构相关建筑后，与租户签订转租合同，导致租户损失高达100亿韩元的押金。租户们相信中介的说法，认为“韩国建筑技术人协会是公共机构，安全可靠”，但租赁方索伯林州却将租户的押金用于电动车充电站项目，最终导致损失。法院否认了协会作为建筑原主人的赔偿责任，使得处于法律保护缺失的租户们的损失难以得到救济。本报调查报道团队对此次转租合同缺乏法律保护的现状及其结构性风险进行了深入调查。
崔晃洙 建国大学房地产学教授同意一审判决难以认定协会的法律责任，但指出合同中包含的免责条款是问题所在。他表示：“如果出租方批准了转租，原则上应对最终承租人承担责任”，但此次合同中包含的“对于出租方与承租人之间的协商事项，协会不承担责任”的免责条款，使得责任无法追溯至协会。他指出：“承租人在存在此类免责条款的情况下，原本就不应签署合同。”
索伯林与中介使用的“公共”一词也模糊了租户的判断。严正淑 法律综合事务所房地产专业律师表示：“国土交通部管辖的法定团体作为建筑所有者，可能在租户心中产生了相当大的信任”，并指出：“租户认为‘协会的建筑是安全的’并不是不合理的判断。”然而，她也指出：“在转租关系中，原出租人与承租人之间并不存在直接的合同关系，这一现行法律原则在此次判决中得到了体现”，并指出这一法律原则对租户不利的现实。
也就是说，仅仅因为协会知晓索伯林的经营方式，便无法追究其责任，必须积极参与不当经营才能成立纵容。石律师指出：“除非出租方明知空间将被用于犯罪等特殊情况，否则不应认为出租方有义务确认转租合同的内容”，并补充道：“出租方作为公共机构或协会的事实也难以影响结论。”
不过，石律师也指出，出租方在某些情况下可能承担纵容责任。他表示，判例中仅仅批准转租是不够的，还需满足两个条件：一是出租方知晓或应知承租人无法返还押金的情况；二是出租方以其名义账户直接收取押金等积极行为，使承租人信任押金得到了安全管理。只有满足这两个条件，才能认定其承担纵容责任。
专家普遍认为，转租合同的根本脆弱性在于法律结构本身。
金大进 住房租户法律援助中心租户114运营委员会主任（律师）指出，承租人对出租人的权利有限，承租人无法直接向出租人主张权利，只能代为行使租户的权利。此外，通租公司的资金结构也存在问题。金律师表示：“这些公司在与出租人签约时，往往降低押金、提高月租，而在与承租人签约时，为了获取初始资金，往往提高押金、降低月租。”这种差额随着时间的推移不断扩大，容易导致资金困难。
金律师还指出，根据住房租赁保护法，承租人享有的对抗权和优先受偿权并不适用于承租人，且对原租赁条件向承租人告知的法律义务本身也不存在。
如果金律师指出了承租人在合同后无法得到法律保护的地方，吴元相 法律事务所代表律师则指出合同前阶段可能出现的信息不对称问题。转租人不同于出租人，未在房地产登记簿上出现，因此承租人很难确认对方是否是真正的权利人。吴律师表示：“转租人拒绝提供与出租人签订的租赁合同书时，已经是一个非常危险的信号”，并建议转租合同应根据民法第629条第1款的规定，原则上需经出租人同意，否则不应被允许，因此同意的情况必须在合同中特别注明。
为了解决这些问题，专家们的建议大致分为两类。一类是提高转租公司进入市场的门槛，加强信息提供和制裁；另一类是改变资金结构，以防止押金流失。
严正淑 律师首先建议，具有公共性的法定机构在选择转租公司时，强制要求其具备最低资本金或保证保险等条件，她认为：“无需法律修订，通过主管部门的监督指引或各法定团体的章程、内部规定的修订即可引入，现实性较高。”
关于要求转租人向租户告知财务状况和原合同条件的规定新设，严律师表示：“现行的公认中介法中的确认和说明义务并未充分反映原合同解除时承租人的地位或转租人的偿还能力，因此需要单独的立法补充。”但他对“公共机构安全”的虚假和夸大说明的惩罚加强持谨慎态度。他指出：“并非规定本身缺失，而是查处和制裁的实效性不足，因此比起新设惩罚规定，更应积极运用现有的行政制裁措施，如资格暂停和注册取消。”
石承日 律师认为，虽然资本金或经营年限等条件可以作为最低门槛，但并不是根本解决方案。他指出：“要求转租人具备资本金或经营年限等条件，虽然可以作为最低门槛，但考虑到资本金并非实际留存于公司的金额，这些条件难以成为实质性的解决方案。”
石律师建议，建立制度性措施，将风险转移出资金结构。他认为，对于此次事件等合同，应要求将部分押金存入出租人或第三方（如信托公司），或要求出具押金的保证保险单，或将合同内容向主管机构报告，这样可以在很大程度上预防承租人遭遇意外损失的情况。
吴元相 律师同样提出了类似的具体建议。他建议，在不可避免使用转租的情况下，需签署出租人、转租人和承租人三方合同，使承租人也能利用租赁权登记命令，或要求出租人与转租人连带承担责任。
另一方面，对于加强原出租人法律责任的方向也存在谨慎的看法。徐振亨 光云大学房地产法学教授表示：“如果对原出租人施加过重的转租责任，反而可能导致中间承租人的道德风险。”他担心，如果只支付部分押金并以高于实际的金额出租后失踪，责任最终可能落在拥有资产的原出租人身上。徐教授指出：“从法律上完全阻止这种形式的损失并不容易”，并强调：“最终，承租人必须彻底确认合同对方是谁，权利关系如何设定。”
最终，专家们一致认为，必须警惕转租这一合同形式本身所带来的根本风险。金仁满 房地产经济研究所所长表示：“与房东直接签约时，法律应对手段如诉讼、拍卖、查封等，但转租则是承租人引入另一个租户，问题发生时难以采取措施”，并断言：“这种形式的合同最好避免。”
金大进 律师也得出了相同的结论。他表示：“承租人作为小额承租人往往得不到保护，因此建议押金金额超过一定水平的转租合同最好不要签。”他同时指出：“如果合同不可避免，务必核实登记簿上的所有者与合同对方是否一致，并确认出租人是否同意转租。”他还建议：“如果是多户住宅，还需确认是否存在其他优先承租人及其押金规模。”但他警告：“这种信息通常很难得到。”他接着说：“由于这种信息很少得到充分提供，因此如果无法确认，合同本身应重新考虑。”
此次索伯林租赁诈骗事件暴露了转租关系中承租人与原出租人无法建立直接法律关系的现行法律局限性。不合理的免责条款与制度性漏洞交织导致了此次事件的发生，提醒租户提高对转租合同的警惕，并检查整个交易的安全机制。
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
