政府即将实施转让所得税加征的背景下，4月至5月期间，首尔高价公寓交易显著增加。为了规避税负，多套房者和长期持有者纷纷将房源投放市场，30亿以上超高价公寓的交易比例也创下今年以来的最高水平。 根据8月2日国土交通部的实际交易公开系统数据显示，5月首尔公寓交易（不包括公共机构购买和合同解除）共计8779件，其中15亿以上的交易有2446件，占总交易的27.9%。这是今年以来的最高比例。 15亿以上交易比例从今年1月的21.1%逐月下降至2月的18.9%和3月的16.6%。但在4月反弹至24.2%，5月接近28%。 30亿以上超高价公寓的交易也呈现相同趋势。交易量从3月的156件激增至4月的442件，5月达到514件。其在总交易中所占比例也从1月的4.0%、3月的2.84%扩大至4月的5.11%和5月的5.9%，创下年内最高。 100亿以上超高价公寓的交易同样增加。5月交易了7件，较4月的3件翻了一番以上。 这一现象被解读为在转让所得税加征和超高价住宅持有税加强等税制改革即将实施的背景下，高价住宅持有者为了规避税负而增加的卖出行为。 政府自5月10日起实施多套房者转让所得税加征，并推动超高价住宅持有税的加强，导致卖出需求集中在交易正式增加之前。 尤其是在高价小区中，急售房源增多，尽管贷款限制依然存在，买入需求仍然涌入。政府一度暂时豁免无房者的土地交易许可区实际居住义务，并决定在5月9日前申请的房源不适用转让税加征，这也对交易增加产生了影响。 然而，转让税加征实施后，市场再次向中低价位重新调整。 15亿以下交易比例从3月的83.4%降至5月的72.1%，但在6月又回升至76.5%。截至7月，目前已报告的交易中，约82%为15亿以下的公寓。 9亿以下交易比例也从3月的55.1%降至5月的44.1%，随后买入需求开始向中低价公寓转移。 30亿以上交易比例在6月降至4.6%，而7月目前为3.2%。这被解读为中低价公寓的实际需求集中在最高可贷6亿的影响。 市场上也有预测称，随着本月税制改革方案的发布，超高价住宅的房源可能会再次增加。 另一方面，根据房地产114的数据，首尔公寓的高价化进程迅速，15亿以上公寓的比例接近40%。尽管去年10月实施贷款限制后，房价仍持续上涨，截至上月，15亿以上的比例从32.83%扩大至39.70%，增加了6.87个百分点。 而15亿以下的比例则从67.17%降至60.30%。按户数计算，10亿以下公寓减少了126204户，而15亿以上公寓则增加了75547户，显示出高价公寓向非江南地区的扩散趋势。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

政府预计将全面重构房地产税制，从住房持有阶段到处置阶段都将进行调整。此前，综合房地产税和转让所得税的优惠政策广泛适用于单一住房者，现有政策面临重大变革。 为缓解集中投资于超高价住房的“聪明单一住房”现象，政府考虑提高高价单一住房的持有税负，并可能对单一家庭的转让税免税设置次数或金额限制。 根据26日政府和房地产行业的消息，政府正在为下月初发布的税制改革方案制定持有税和转让所得税的具体适用方案。李在明总统在23日举行的“房地产政策国民大讨论会”上表示，未来政策设计应聚焦于国内持有税的适用对象、提高幅度和差异化方式等问题。 中长期来看，政府将保护一般实居的单一住房，但对超高价住房、非居住住房和多住房持有者施加更重的税负，差异化征税将成为税制改革的核心方向。现行仅以住房数量为标准的税负体系，将转变为考虑住房价格和使用目的的方式。 预计将以普通价格区间的单一住房为基础设定基本的持有税负，然后根据实际居住情况、住房价格、持有目的和所在地区等因素进行税收减免或加重。对于实际居住的低收入和中产阶级的单一住房或地方住房将减轻负担，而对豪华、超高价住房、多住房和投资目的的非居住住房则加重税负。 如果政府正式实施这种差异化征税，现行的综合房地产税计算体系也将面临重大变化。预计将从以住房数量为基础转向以持有住房的总价值为中心的征税体系，超高价单一住房的综合房地产税负担将增加，而持有多套中低价住房的人的负担结构可能会发生变化。 目前，综合房地产税对单一家庭的基本免税额为1200万韩元，其他个人为900万韩元。现行结构根据住房数量适用不同税率，因此持有房地产的总价值和拥有数量对税率的影响较大。 单一住房者的长期持有和老年人税额减免也将成为改革的主要议题。目前的制度下，单一家庭在满足长期持有和老年人条件时，可以将两项减免合并，最高减免达应纳税额的80%。即使适用相同的减免率，住房价格越高，实际减免金额也越大。 因此，可能会考虑对超高价单一住房设定减免上限，或对实际不居住的住房降低减免率。讨论中还可能会更加强调居住时间在减免条件中的作用。尽管如此，细化减免对象的过程中，制度可能会变得过于复杂，纳税人与税务机关之间的争议也可能增加。 出售住房时征收的转让税也预计将发生重大变化。在最近的大讨论会上，提出了将单一家庭的转让税免税优惠限制为一生一次，或对终身适用的免税总额设定上限的建议。李总统也表示，现行无限制的优惠结构可能存在问题，需考虑次数或金额限制的方案。 目前，单一家庭原则上在持有住房超过两年后，转让金额在1200万韩元以内免征转让税。如果在购入时属于调控区域，还需满足两年居住的条件。只要符合条件，每次更换住房时都可以再次享受免税优惠，且没有次数限制。 然而，普遍限制免税次数的方案可能会阻碍正常的居住流动，反对声音也很强烈。有人指出，这可能会过度限制国民的居住权，抑制生命周期内的换房需求。 还提到可能导致对中大型住房的居住需求集中。限制免税机会可能使得实际需求集中在价格较高、面积较大的住房上。因此，政府试图抑制的“聪明单一住房”现象可能会加剧。 专家们担心，如果在没有精细区分持有目的和纳税能力的情况下，统一加强征税，可能会重演过去的房源锁定和核心区域集中等副作用。 韩国建设政策研究院研究员李恩亨表示：“如果持有税、交易税和贷款限制等需求抑制措施加强，交易可能会萎缩，但房价受到供应、地段、流动性等多种因素的影响，因此短期内是否能实现价格稳定仍不确定。尤其是如果仅提高持有税而不同时调整交易税，可能会加剧房源锁定，因此需要考虑持有与交易的平衡税制设计。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

随着多套房产转让所得税重税豁免即将结束，房地产税制进入调整阶段。政府计划从5月10日起恢复重税政策，预计将讨论包括长期持有特别公制在内的税制改革。根据财政经济部的消息，政府将按计划结束自2022年5月10日起实施的多套房产转让税重税豁免，恢复重税。对于调控地区内的房产转让，基本税率（6%至45%）基础上，持有两套房产者加征20个百分点，三套及以上者加征30个百分点。此次措施是恢复原有税制的步骤，但作为现政府上台后的首次房地产税制调整，可能预示未来政策方向。长特公制是改革讨论的核心，现行所得税法规定，持有3年以上的房产转让时，根据持有年限给予6%至30%的减免。对于一户一宅，持有和居住年限合计可享受最高80%的转让收益减免。例如，持有并居住10年以上的一宅，持有和居住年限各40%的减免可使转让收益的80%免税。非居住房产则仅按持有年限享受最高30%的减免。围绕长特公制的争议在于非居住资产的减免合理性。李在明总统曾表示需重新调整以居住为中心的减免结构，可能会缩小非居住持有期的减免，扩大居住期的减免。统计数据显示，长特公制的减免主要集中在首都圈，其中首尔占约90%。高价房产的转让收益大部分通过减免免税，这成为制度改革讨论的背景。国会已提出修改长特公制的法案，独立议员崔赫镇提出的修正案建议取消非居住持有的减免，仅对满足一定持有和居住条件的一宅适用减免。进步党议员尹钟五提出的法案建议废除长特公制，转为在一定限度内的税额减免方式。这些法案尚未经过政府正式协商，是否反映在政策中尚不确定。税制改革需立法过程和政府政策方向同时反映，推进过程中可能会有调整。持有税改革也可能成为变量。李总统曾表示需谨慎对待持有税，但也曾提到可能加强对非营业用房地产的负担，可能会讨论提高投资性资产的持有负担。尤其是前政府放宽的综合房地产税制调整可能性也在市场上被提及。持有税对市场影响较大，预计政策优先顺序和时机调整将一并考虑。政府目前正在审查房地产税制的整体方向，具体改革方案尚未确定。相关部门计划在重税重启后检查市场动向，再决定是否进行进一步调整。预计税制改革方案最早可能在7月前后公布。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

随着转让所得税加重的豁免期即将结束，首尔公寓市场出现了明显的两极分化。汉江带和外围地区的房源被快速消化，而江南地区则陷入交易停滞。根据房地产大数据平台的统计，截至28日，首尔的公寓挂牌量为72699套，比3月第三周的80080套减少了9.22%。外围和中等价位地区的房源减少尤为明显。中浪区减少16.9%，芦原和江北区各减少13.4%，九老区减少12.9%，铜雀区减少11.5%，城东区减少11.1%。这主要是由于新婚夫妇和首次购房者集中购买6亿至10亿韩元的房源。相反，江南地区由于土地交易许可区的限制、贷款限制和居住义务等因素，交易几乎停滞。根据国土交通部和大数据平台的数据，3月汉江带7个区的房源吸收率为36.9%，而江南、瑞草、松坡和龙山等4个核心区仅为16.6%。从各区来看，阳川区的房源吸收率为54.4%，而瑞草区仅为7.3%。这种市场分化主要源于价格和政策的差异。汉江带的中位价格为10亿至13亿韩元，受贷款限制影响较小，而江南地区的价格在30亿至40亿韩元之间，只有少数资金充裕的买家能够进入市场。虽然江南地区交易不活跃，但价格并未大幅下跌，部分地区甚至出现小幅反弹。城市与经济公司代表宋承贤表示，政府应根据各地区的供需条件采取差异化政策，外围地区需要增加供应，而江南地区则需要缓解交易瓶颈。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

距离转让所得税重税豁免结束还有十天，市场分析显示，房主们更倾向于持有而非出售。面对高达80%的实际税率，多套房持有者可能会选择赠与或长期持有。 政府虽然暗示可能调整长期持有特别扣除和持有税，但市场普遍认为这不足以缓解供应紧张。市场关注是否会通过提高“持有成本”的税改来应对。 据业内消息，5月10日起，调控地区内多套房持有者出售房产时，基本税率（6%至45%）将增加20%至30%的附加税，再加上地方所得税（10%），最高税率将接近80%。豁免期间的长期持有特别扣除（最高30%）也将取消。 若在5月9日前完成交易合同和定金支付，江南三区和龙山区可获得4个月的豁免，新调控地区则可延长至6个月。然而，多套房持有者的选择有限，市场反映中长期房源锁定将加剧。 根据房地产大数据，李在明总统在4月6日内阁会议上暗示延长转让税豁免后，首尔公寓挂牌量在4月第一周短暂回升，但两周后又下降。 如果交易停滞，政府可能会加强持有税。去年10月，副总理兼财政经济部长具允哲表示，持有税低而转让税高导致房源锁定，暗示可能加强持有税和放宽交易税。政府也在考虑6月地方选举后缩减长期持有特别扣除和加强非居住住房持有税。 但由于今年公告价格上涨，持有税预计已增加30%至50%，若再提高可能引发税收抵制，持有税负担加重可能促使更多多套房持有者选择赠与或共同持有以避税。法院数据显示，今年第一季度江南三区赠与案例约650件，显示税改下赠与趋势持续。 这将加剧首尔房地产市场的脱钩现象。首尔外围地区多套房持有者减少挂牌，租赁市场紧张，实际需求者吸收低价房源。 专家关注实际需求可能扩散至邻近的京畿道地区。由于非公寓供应不足，替代选择有限，若不安情绪蔓延至整个首都圈，外围地区强势可能扩展至京畿道。 我们银行房地产研究院的南赫宇表示：“政府政策带来的房源多为二手房，尽管总量增加，但可立即入住的房源仍然不足，中低价地区的供应效果有限。当前首尔中低价地区的价格强势可能扩散至邻近的京畿道地区。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

韩国国税厅长林光贤在多房产者转让所得税减免即将结束之际，针对日益增多的“赠与偏好”现象表示：“大多数情况下，转让比赠与的税负更轻”，并警告不要考虑通过赠与来逃避税收。林光贤在29日通过社交媒体发文指出，预计市场上会有更多人在减免结束前赠与房产，但实际税负计算显示，赠与往往更不利。今年第一季度，首尔的房产赠与案例达到3075件，同比增加94.4%。他通过模拟案例说明，以持有10年的首尔大峙洞市价30亿韩元的公寓（购入价10亿韩元）为例，5月9日前转让需缴纳约6.5亿韩元税款，而赠与则需约13.8亿韩元，税负增加一倍以上。他还强调，如果代缴赠与税，可能会产生额外税收，需仔细考虑赠与是否为经济上合理的选择。林光贤警告称，涉及贷款的赠与或低于市价的赠与可能被视为逃税行为，国税厅计划进行全面核查，违规者可能面临最高40%的罚款。他补充道：“税收公平是非常重要的价值”，并表示将在减免结束前为纳税人提供指导和咨询。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

尽管多套房转让所得税的延期政策已延长，但首尔公寓市场仍然处于观望状态，交易量未见明显增加。急售房源消耗后，报价上涨，买卖双方的价格博弈加剧。根据房地产中介行业的消息，政府将转让税延期的适用标准从“5月9日合同”扩大到“土地交易许可申请”，但首尔公寓市场仍未出现明显交易增长，市场依旧平静。在松坡区蚕室等主要地区，上月低价急售房源消耗后，报价上涨，交易明显放缓。蚕室Els专用84㎡在本月初以31亿韩元成交后，目前仅剩32亿至34亿韩元的房源，Lecents的报价也从30亿韩元初期上涨至33亿至35亿韩元。江东区屯村洞的奥林匹克公园Foreon也呈现类似趋势。专用59㎡在16亿韩元成交后，报价升至17亿韩元，专用84㎡则从27亿韩元合同后升至28亿至29亿韩元。中介表示，延期政策使卖家提高价格，买卖双方的差距扩大。相对而言，价格负担较低的江北地区则出现了新高交易。诺园区上溪洞的Boram公寓专用68㎡最近以6.8亿韩元成交，创下新高，实际需求为主的买盘涌入。租赁房源短缺导致的“租赁替代需求”也被认为是支撑市场的因素。然而，这并未导致整体房源增加。根据房地产大数据公司Asil的数据，截至当天，首尔公寓房源为75,447套，比一个月前减少了4,000多套。市场关注随着延期期限临近，一些多套房持有者可能会急售。然而，由于市场上已有大量房源，交易能否重启的关键在于现有房源的价格调整。专家认为，4月底前围绕卖出期限的最后博弈将持续。若卖家为避开转让税负担而降低价格，买家寻找低价房源的差距缩小，交易可能重启。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。