在调控区域内拥有住房的人，如果在调控区域内购入另一套住房成为临时两套房者，今后需在购入新住房后两年内出售旧住房，才能享受转让所得税的单户单套房优惠。综合房地产税的临时两套房优惠期也从原来的三年缩短至两年。 政府于29日在国务会议上审议并通过了包含上述内容的所得税法、法人税法、综合房地产税法、继承税及赠与税法实施条例修正案。此次实施条例修正案是8月发布的《2026年税制改革方案》的后续措施，将于10月1日公布并实施。 修正案中包含了对调控区域内临时两套房者的转让税和综合税优惠期的缩短。转让税方面，符合条件者可享受转让金额1200万元以下部分的免税和最高80%的长期持有特别扣除优惠。 转让税的修正规定适用于2023年8月4日后购入新住房，并在实施日10月1日后转让旧住房的情况。综合税则适用于2023年8月4日后购入新住房的情况，从明年6月1日开始成立纳税义务。 但如果在2023年8月3日之前购入住房或签订了买卖合同并支付了定金，则适用旧规定。 调控区域内购入租赁公寓的转让税中税豁免和法人税附加税豁免也设定了适用期限。目前，相关租赁住房的注册注销后仍可无限期享受优惠，但今后需在规定期限内转让才能享受该优惠。 基本上，现有优惠将维持至2027年12月31日。如果明年1月1日的强制租赁期尚未结束，则在强制租赁期结束日的注册注销日起一年内适用优惠。 在中税豁免期限内获得再开发管理处置计划批准或重建协会成立批准的情况下，适用至前公告日起一年。若同时符合两个条件，则以较晚的日期为准。 此次期限设定仅限于调控区域内的长期一般和短期购入租赁公寓。调控区域内的非公寓和调控区域外的公寓、建设租赁和公共支持租赁住房将维持现有优惠。 租赁经营者对居住住房的转让税单户单套房优惠将维持现行规定。政府决定在立法预告过程中反映意见，自注册注销日起五年内适用优惠。 共生租赁住房的居住条件免除优惠将进行调整。限制租金涨幅在5%以内的共生租赁优惠将按原计划于今年年底结束，结束后一年内转让的住房将适用转让税居住条件免除。最终适用截止日期为2029年底。今年年底之前根据共生租赁合同结束的租赁期将适用至2027年底。 非首都圈竣工后未售住房的税制支持将延长。转让税和综合税计算时从住房数量中排除的优惠适用期限将延长至2027年底一年。企业结构调整REITs购入的相关住房的综合税合并排除和法人税附加税豁免也将一并延长。 另一方面，设立于韩美战略投资公司的韩美战略投资基金将被纳入赠与税免税团体，向该基金出资的金额将不征收赠与税。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

为了将集中于房地产的家庭资产转移至资本市场，建议在未来10年内将家庭房地产持有比例从当前的约65%降低至50%，同时将金融投资产品的比例提高至20%。这一提议强调应给予长期投资税收激励，并增强资本市场的资金分配功能，以确保资金顺畅流向创新企业和战略产业。 资本市场研究院在首尔汝矣岛康拉德酒店召开了成立29周年纪念会议，讨论了资本市场在生产性金融转型中的角色和政策课题。当天，金融税制改善、股价信息性、无形资产中心经济中的金融角色、韩美战略产业风险投资结构等成为主要议题。 在首场报告中，资本市场研究院高级研究员李孝燮分析了国内家庭资产集中于房地产的背景，主要从税后收益率的角度进行探讨。反映持有税、转让税、交易税等税费及机会成本的20年税后年均收益率显示，首尔房地产的收益率为11.6%，全国房地产为7.2%，美国S&P500为7.1%，KOSPI为6.0%，公募基金为5.7%，股票挂钩证券（ELS）为2.1%。 李研究员认为，过去国内家庭将约65%的资产持有于房地产是基于收益率和风险的合理选择。应用最佳资产配置模型计算得出，房地产的适当持有比例为67.1%。实际国内家庭投资组合中，房地产占64.5%，现金和存款占16.4%，保险和养老金占10.3%，金融投资占8.5%。 然而，为了实现生产性金融转型，必须将集中于房地产的资金转移至资本市场。李研究员提出，未来10年内家庭的房地产持有比例应降低至约50%，金融投资产品的比例应从8.5%提高至20%。 为此，研究团队建议逐步正常化房地产持有税，扩大个人综合资产管理账户（ISA）的税收优惠，考虑引入先进的金融投资税制，包括损失结转扣除等。还建议扩大国内股票的股息收入分离征税范围，并给予长期持有的税收激励。为缩小产品间的税收差距，应适用“相同纳入资产、相同征税”原则，并在中长期内将税收优惠产品整合为单一账户。 资本市场的价格发现功能也被视为生产性金融的主要课题。资本市场研究院高级研究员金俊锡分析指出，企业的未来收益性和增长前景信息必须准确反映在股价中，才能降低资本筹集成本，扩大投资能力。同时，管理者应学习投资者的信息集中的股价，以改善投资决策。 通过比较韩国、美国和日本的上市公司发现，在美国，这种“资金筹集路径”和“管理者学习路径”有效运作，而在韩国，这两条路径均未明显发挥作用。特别是在国内大型上市公司中，资金筹集路径和研发（R&D）投资的效率得到了确认，但在中小型上市公司中，这两条路径均未有效运作。 随着产业结构向无形资产中心转变，金融系统也应相应调整。资本市场研究院研究员郑熙哲指出，知识、品牌、组织能力等无形资产已成为企业竞争力和生产力的核心因素，但依赖无形资产的企业面临信息不对称和抵押能力低的问题，可能会受到外部资金筹集的限制。 因此，建议加强金融中介能力，以便将企业的无形价值和增长潜力与金融连接，扩大长期风险资本供应基础。应改善与无形资产相关的信息环境，以便资金能够流向生产力高的企业和有前景的投资机会。 在战略产业中，“中后期投资空白”被视为核心课题。资本市场研究院研究员金镇英分析认为，深科技初创企业的开发周期较长，技术失败风险和资本投入规模较大，可能在技术开发与商业化之间经历所谓的“死亡谷”。 特别是韩国的战略产业风险投资集中在初期阶段，而中后期后续投资的转化率也低于美国。美国在后期阶段以大型风险投资（VC）为中心，发展了共同投资网络和行业投资者基础，而韩国的这种连接相对较弱。金研究员建议应培养主导中后期投资的“枢纽VC”，并扩大多样化投资者的参与。 在随后的专家讨论中，提出不仅要提供资金，还要建立投资回收与再投资的良性循环结构。Stick Investment CEO姜信宇强调，国内成长企业的回收路径过于依赖首次公开募股（IPO），应通过激活并购（M&A）等方式多样化回收路径。 韩国风险投资协会政策事业总部部长李基白强调，风险企业的成长通过KOSDAQ等渠道回收投资资金，并且回收的资金再次流向新企业的良性循环结构至关重要。他还建议应扩大风险基金的规模并延长期限，以增加对成长企业的后续投资。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

政府发布的税制改革方案后，首尔中低价公寓集中区域的注册出租经营者开始收回租赁房源并考虑出售。诺原、永登浦、城东、东大门等近期租赁房源急剧减少的中低价及实际需求区域，面临租赁市场不安加剧的风险。 根据《亚洲经济》6日对国土交通部截至6月底的注册民间出租住房原始数据的分析，首尔的4年短期民间出租、短期出租和8年长期一般民间出租、准公共出租总计为3万354套。 简单合并4年或8年的租赁义务期，预计今年下半年约有1万3500套将结束义务期。2027年约7480套，2028年约6270套也将面临义务期结束。 此次税制改革方案的核心是对注册出租公寓的转让税优惠设定出售期限并逐步取消。已结束义务期的住房需在2027年底前出售，才能享受转让税减免和长期持有特别扣除50%的现有优惠。2028年将适用转让税率的一半，扣除率也降至30%，而从2029年起，这两项优惠将全部取消。 截至2027年1月1日，正在义务出租的住房在期满后1年内出售，才能维持现有优惠。现行制度下，注册自动注销后仍可在没有出售期限的情况下享受转让税优惠，因此可以继续出租。未来，出售延迟将增加税负，因此新签的2年租赁合同可能会减少，更多房源将被腾空出售。 按地区划分，注册民间出租房源中，诺原区以3469套位居首尔之首。其次是永登浦区1877套、城东区1381套、东大门区1279套、九老区990套、城北区938套、冠岳区893套、道峰区872套、中浪区785套。 问题在于这些地区的租赁供应已经迅速减少。根据房地产大数据平台《阿实》的数据，截至当天，过去一年中，中浪区公寓的租赁房源从386套减少到76套，减少了80.4%。东大门区也从1039套减少到359套，减少了65.5%。道峰区和诺原区分别减少了64.5%和62.1%，而九老区（-59.9%）、冠岳区（-58.5%）、城东区（-48.9%）、城北区（-47.3%）、永登浦区（-41.1%）的减少趋势也十分明显。 现场也有出租经营者进行出售咨询。首尔东大门区答十里洞的莱美安威夫公寓，截至6月底注册的8年长期一般民间出租公寓有51套。其中，预计今年下半年将有30套、2027年将有13套、2028年将有8套结束义务期。 附近某房地产中介的相关人士表示：“享受税收优惠的出租经营者在义务期结束后开始考虑出售。公告发布后，有一套已实际转为出售，另一位拥有两套的经营者也在考虑处置。” 注册出租公寓的租金涨幅限制在每年5%以内，长期续签的住房租金往往低于周边市场价。另一家中介的相关人士表示：“转为出售的租赁住房通常是租金相对便宜的房源，”并指出“如果出租经营者的房源转为出售，便宜的租赁房源可能会减少。” 南赫宇我们的银行房地产研究院表示：“非居住住房持有者为了节税选择实际居住，可能导致原有租赁住房转为实际居住，从而减少租赁流通量。”并指出“在出租房源不足的地区，租赁价格波动性可能会加大。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

房地产市场难以解读。购房也很困难。政府推出的政策同样复杂。这就是我们从“难”字出发看待房地产的原因。 李在明总统在4日的国务会议上表示，劳动所得超过1亿韩元的部分，地方所得税最高可达49.5%；而房地产即使转让收益达到100亿韩元，实际缴税却仅为几亿韩元。他指出，虽然可以对偶然上涨的自住住房给予减免，但投资性房地产即使赚取数十亿韩元却几乎不缴税，这显然不符合公平原则。 公众的印象很简单：通过劳动赚取100亿韩元，几乎要交一半的税；而通过房地产赚取100亿韩元，实际只需缴几亿韩元。这种税制给人一种偏向房地产的印象。 简单来说，特定的超高价长期自住一套房可能会如此。但如果通过投资房地产赚取100亿韩元，并不意味着每个人只需缴几亿韩元。总统的比较将不同的房屋和不同的税务放在了一起。 数字条件如何变化 总统提到的数字与今年3月经济正义实践市民联盟的计算相似。根据该分析，如果以25亿韩元购入首尔狎鸥亭的公寓，并以127亿韩元出售，转让收益为102亿韩元，但未考虑附加费用的转让所得税计算额约为7亿6000万韩元，地方所得税另算。在另一案例中，若15年内劳动所得为42亿5000万韩元，所得税约为12亿韩元，而同一期间内相同金额的公寓转让收益则需缴纳2亿4000万韩元的税。 经济正义实践市民联盟的102亿韩元案例假设为一户家庭持有并居住超过10年的住房，享受最高80%的长期持有特别扣除。劳动所得的比较则是以每年2800万韩元计算15年。然而，标题中突出“102亿韩元的收益和7亿6000万韩元的转让税”这一超高价案例。 当时，经济正义实践市民联盟的土地住房委员会主席赵正勋在总统主持的房地产政策国民大讨论会上也提到，1户家庭的自住住房优惠助长了公寓的集中现象，提出了缩减的必要性。他甚至强烈表示，几乎所有的房地产购买都应视为“投机”。虽然他的发言主要针对1户家庭的税制优惠，但实际上模糊了自住住房和投资性住房的界限。 更直接的联系是南企业土地+自由研究所所长南某。在同一讨论会上，他声称，若在居住10年的住房中获得10亿韩元的转让收益，转让税平均约为1000万韩元，而10年内劳动所得10亿韩元的税则为2亿5000万韩元。总统立即回应称，他在担任议员和成南市长期间也曾遵循南某的主张。至少，总统的发言确认了他参考了南某过去的税务主张，但并不意味着此次的“100亿”这一具体数字也是来源于南某。 南某解释称，转让税为1000万韩元，即实际税率为1%。然而，这1000万韩元是基于什么购入价和转让价，以及适用的必要费用和扣除条件，单凭公开发言难以确认。劳动所得10亿韩元的税为2亿5000万韩元的计算也未提供收入的年度分布和扣除条件。如果这些数字是推动政策的专家所提供，那么不仅要说明实际税率，还应解释其基础税额的计算公式和前提。 经济正义实践市民联盟的7亿6000万韩元是适用1户家庭的免税和长期持有、居住所获得的最高80%特别扣除的结果。高价1户家庭的转让收益中，12亿韩元以下的部分是免税的，超过部分才需纳税。比较的单位也不相同。劳动所得的49.5%是包含地方所得税的最高边际税率，而7亿6000万韩元则是扣除地方税、免税和特别扣除后的计算税额。 然而，仅凭这一差异也不能认为总统夸大了劳动所得的税负。因为100亿韩元的劳动所得实际负担率也接近最高税率。关键不在于税率的形式，而在于10年累计的长期自住一套房的税额被呈现为投资性房地产的一般税负。 股票转让税为零吗 如果劳动所得与资产所得的公平性问题存在，那么房地产不能单独看待。国内上市股票的非大股东在法律上不需承担转让所得税。如果现行制度下，分散投资于多只上市股票且不符合大股东的条件，即使总收益达到100亿韩元，也可以假设不需缴纳转让所得税。 当然，税收并非完全不存在。出售价格上会附加证券交易税。这并不意味着总统提到房地产没有理由。然而，若要提出劳动与资产所得的公平性这一一般原则，就不能仅仅以房地产为结论。 公平性是特例的边界问题 对长期自住一套房给予免税和扣除的原因在于保障居住稳定和顺畅的居住迁移。将非大股东的上市股票转让收益排除在征税范围内，也有资本市场活跃的政策理由。仅仅因为与劳动所得的征税方式不同，便不能直接断定其中任何一项是不当的特权。 问题在于特例与免税的存在及其边界。是否应以居住保护为理由，对超过100亿韩元的收益适用最高80%的扣除，而不设金额上限；或者以资本市场活跃为理由，将超高额股票收益排除在征税范围内，这些都应以相同的原则进行考量。总统需要问的不是为何通过房地产投资赚取100亿韩元只需缴几亿韩元，而是拥有居住保护和资本市场活跃名义的税制优惠是否应以同样的力度适用于超高额资产收益。 100亿韩元的房地产收益是否总是比100亿韩元的劳动所得缴税少？并非如此。只有在超高价长期自住一套房的特例重叠时，才可能出现这种结果，而投资性房地产的税负并非如此。 总统对超高额资产收益的税制优惠边界的质疑是合理的。然而，总统的解释中，长期自住一套房的税额被呈现为投资性房地产的案例，这样就无法找到公平的答案。 税收公平并不是简单地将最极端的数字进行对比，而是要验证是谁的收入、在什么条件下产生的，以及每种资产所附带的特例和免税应允许到何种程度。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

房地产市场难以解读，购房也变得困难，政府推出的政策同样复杂。难以理解的房地产问题正是从这里开始。 本月末即将公布的税制改革方案轮廓逐渐清晰。目前讨论的方向有三条：一是通过提高综合房地产税的公正市场价值比率来加大持有税的负担；二是将转让税的长期持有特别扣除重心转向实际居住；三是加大对超高价、非居住和多套房的税收力度。税收重心正从单纯的住房数量转向房价和实际居住情况的综合考量。虽然尚未确定方案，但随着总统和青瓦台政策负责人发言的增多，方向愈发明确。 关于这一问题的言辞之争也已开始。政府称之为“正常化”，而在野党则反对称其为“增税”，认为这是再次通过税收来打击房价的想法。青瓦台政策室长金勇范在上月20日的Facebook上表示：“必须正常化房地产税收，合理调整持有税和转让税是必要且正确的方向。”对此，国民力量党回应称：“本质上只是针对国民钱包的增税预告。”（发言人崔宝允）预计在23日，总统将亲自与国民进行房地产公开讨论，这场争论将全国直播。言辞之争最终将转化为账单之争，此时计算器便是良药。让我们逐一分析。 关于“持有税过低”的说法 李在明总统在上月8日的就职一周年记者会上表示：“我国的持有税总体上较低，因此即使大量购置也不会有太大负担。”这句话是否正确？ 根据分母的选择，答案会有三种变化。以房地产市场价值为基准的持有税，即实际税率来看，韩国为0.15%。这一比例是OECD平均值0.33%的二分之一，在调查的30个国家中排名第20位（根据土地自由研究所，2022-2023年数据）。根据这一标准，总统的说法是正确的。然而，以国内生产总值（GDP）为基准的持有税为1.0%，与OECD平均值0.95%相近，而总税收占比为3.48%，超过平均值2.85%。根据这一标准，韩国的持有税水平高于平均。 由于经济规模较大而房地产资产占比相对较低，导致了这种矛盾。尽管实际税率较低，但持有税在整体税收中的占比并不小。最终，政府提出低实际税率，而反对方则举出高税收占比。 本月2日，OECD发布的韩国经济报告又提供了一份成绩单。房地产相关税收总额占GDP的3.0%，几乎是OECD平均值1.6%的两倍，而持有税占比为29.4%，是OECD平均值56.0%的二分之一。相反，交易税如购置税和转让税占比为50.4%。简而言之，韩国的房地产税并不是便宜，而是征收不当。 重要的是，不能单独看待持有税的提高。OECD的建议是，在交易时重税，而在持有时相对轻税。如果在提高持有税的同时，购置税和转让税的负担保持不变，那么就不是转移税收重心，而是增加了一项新的负担。如果政府想称之为“正常化”，那么交易税的降低也必须包含在同一计算中。 恢复的确是一个方面 我们来看此次改革的一个重要手段——综合房地产税的公正市场价值比率。该比率是通过乘以公告价格来确定税基，基本值为80%。文在寅政府将其提高到95%，而尹锡悦政府在2022年将其降低至60%并保持至今。现在讨论的“提高至80%”更接近于将制度恢复至起始时的基本值。 然而，恢复制度的基本值并不意味着纳税人的负担会恢复到原来的水平。因为公告价格、房价、税率和扣除条件都与当时不同。即使是80%的比率，如果乘以的公告价格提高，实际税额可能会比过去更高。对政府而言是“恢复”，但对收到账单的人来说，显然是增加。正常化与增税可以同时成立。 从纳税人的角度来看，这也是一场过山车。市价约为2.5亿韩元的麻浦雷米安普瑞修84㎡的持有税在2021年为500万韩元，2023年至2025年降至200万韩元，而今年又回升至400万韩元。随着政权更迭，税率和比率的变化，使得同一房屋的税金在五年内波动超过两倍。“正常”的标准本身就是争论的原因。 账单与计算不同 在计算之前，先来看一下这项税收由谁来承担。综合房地产税从公示价格超过12亿韩元的单一住宅开始征税。去年，个人住宅的综合房地产税征税人数为48万1000人。到2024年底，拥有住房的个人约为1597万6000人，约为100人中有3人。因此，直接收到账单的人在住房所有者中也是极少数。至少不能称其为“全民税收炸弹”。 那么这3人将需要支付多少税呢？根据国会预算政策处的估算，今年住宅部分的综合房地产税将从1.4763万亿韩元增至2.8425万亿韩元，几乎翻倍，而与财产税合并的住宅部分持有税将从8.6995万亿韩元增至10.658万亿韩元。仅在首尔，增幅为21.1%。从数字上看，“炸弹”一词似乎是合适的。 然而，账单并不等于计算。由于税负上限的存在，现行综合房地产税法规定，今年财产税与综合房地产税的总和超过前一年总税额的150%部分将被减免。新韩银行的专家吴炳卓对首尔主要高价单一住宅的10个案例进行了模拟，即使将比率提高至80%，所有案例也都达到了上限。反坡宅84㎡在未应用上限前的税额为2426万韩元，但实际账单为1843万韩元，降低了。 如果保持上限不变，计算出的税额并不会全部反映在第一年的账单中。然而，这并不意味着没有冲击。税额最多可比前一年总税额增加50%。超出上限的部分不会结转到下一年，但由于上限每年重新计算，因此如果税基和制度保持不变，后续的账单可能会接近计算出的税额。因此，需要关注的是是否会同时调整上限，如果调整的话，幅度有多大。在文在寅政府时期，多套房者的上限曾高达300%。 如何界定实际居住 也有迹象表明这并不是全面增税。政府内外讨论的方向是，保持或降低中低价实际居住单一住宅的负担，集中对超高价、非居住和多套房的征税。总统在今年1月表示：“通过税收来控制房价的做法尽量不做。”同时表示：“如果我住得久了，就应该给予保护。”在6月，他又表示：“拥有多套房并无关系，但要承担相应的负担。”这两次发言之间的关系可能存在不同解读，但政策重心显然正在向保护实际居住与加重非居住和多套房的负担方向转移。 长期持有特别扣除的改革也朝着同一方向。总统在X（前推特）上表示，这一制度是“无论居住与否，仅因长期持有而大幅减免转让税的制度”。这意味着将持有的优惠重心转向居住方面。 问题在于如何界定实际居住。是仅看户籍地址，还是考虑实际居住时间？还需明确因调动、长期出差、家庭照顾等原因未能进入自己房屋的时间应当被承认的范围。周末夫妻等夫妻工作地点不同的情况，户籍与实际居住地也可能存在差异。 如果标准过于狭窄，不可避免的非居住情况将与投机需求混为一谈；如果例外过于宽泛，则难以防止虚假居住和形式上的地址变更。虽然保护实际居住的原则看似简单，但一旦转化为税收标准，便变得复杂。保护对象、证明方式和例外标准也必须一并提出。 打击与正常化各占一半 因此，判断如下：“正常化”这一政府用语只有一半是正确的。尹锡悦政府所做的恢复措施，确实与OECD的建议重叠，即将税收重心从交易税转向持有税。然而，OECD国家分析室主任道格拉斯·萨瑟兰也指出：“这一转变需要相当长的时间，逐步进行。”如果缺少降低交易税的那一半，结构转变将变成总量增税。 “打击”这一在野党用语也只有一半是正确的。只要税负上限和差别设计存在，计算出的税额并不会全部反映在第一年的账单中。如果保护中低价实际居住单一住宅，并将负担集中在超高价、非居住和多套房上，那么就难以视为针对所有住房持有者的统一增税。然而，如果在提高公正市场价值比率的同时提高税负上限，或在不降低交易税的情况下单独提高持有税，并且将实际居住的例外设计得过于狭窄，那么口号就会变为现实。 最终，在发布的文件中需要确认的不是税率数字，而是三个设计要素：是否保持税负上限不变；在提高持有税的同时是否降低交易税；在户籍、实际居住时间和不可避免的非居住原因中，如何界定实际居住。只有在这三个方面明确之前，打击与正常化都只是各自阵营的口号而已。

拥有三套房产的50岁A先生最近在考虑出售位于首尔的一套公寓。由于多套房者的转让所得税再度加重，他打算出售一套房产以减轻税负。然而，税费成了问题。若赠与给子女，赠与税负担较重；若出售，转让税负担也不容小觑。他该如何选择？随着多套房者转让税加重政策在四年后重新实施，家庭间的赠与交易迅速增加。由于转让税负担加重，许多人选择将房产转让给子女等，而不是直接出售。税务专家强调：“赠与并不一定是最佳选择。”因为不仅要考虑赠与税，还要考虑购入税和未来的处置计划。 赠与比转让更好？房地产信息应用“집품”分析了大法院登记信息，结果显示，今年上半年首尔的赠与所有权转移登记申请数量为13518件，比去年同期增加了82.9%（6127件）。特别是在转让税加重实施前的4月，申请数量达到3916件，成为上半年最多。这被解读为由于预计转让税负担加重，选择赠与的多套房者增多的影响。问题在于转让税加重后，必须出售房产的多套房者。在调控区域内出售房产时，拥有两套房的税率增加20个百分点，三套及以上则增加30个百分点。因此，最高税率为两套房65%，三套及以上则高达75%。包括地方所得税在内，最高税率可达82.5%。长期持有的特别扣除也无法适用，持有时间越长，感受到的税负越重。因此，多套房者需要进行更复杂的计算。他们不仅要比较转让税，还需考虑赠与税和购入税，评估哪种方式更有利。 购入价和转让收益更重要亚洲经济委托新韩银行的副总监李点玉进行模拟分析，假设对象为在首尔江南区拥有135平方米的青潭乐天公寓的多套房者。该房产于2016年以14亿5000万韩元购入，假设目前市值为34亿5000万韩元。分析结果显示，仅从税负来看，转让比赠与更有利。若简单赠与给子女，赠与税为12亿280万韩元，购入税为4亿6230万韩元，总税负为16亿6510万韩元。而若出售，拥有两套房的总税负为13亿5568万韩元，三套房的为15亿7540万韩元。仅比较转让税，转让比简单赠与分别少约3亿900万韩元和9000万韩元，显然转让更有利。然而，若将子女再次购入时需承担的购入税纳入家庭整体税负比较，结果则有所不同。对于三套房者而言，转让后因购入产生的总负担为16亿9615万韩元，较简单赠与多出约3100万韩元，反而赠与更有利。对于两套房者而言，转让更有利。再看另一个案例。拥有84平方米的中区约水高地公寓的多套房者，该房产于2006年以2亿5000万韩元购入，假设目前市值为16亿6000万韩元。在适用多套房者加重税的情况下，简单赠与比转让更有利。若简单赠与给子女，赠与税为4亿6948万韩元，购入税为2亿584万韩元，总税负为6亿7532万韩元。而若出售，转让税对于两套房者为9亿3383万韩元，三套房者为10亿8865万韩元，急剧增加。分别比简单赠与多出约4亿6400万韩元和6亿1900万韩元。即使将子女再次购入时需承担的购入税纳入家庭整体税负比较，结果显示两套房者为9亿8861万韩元，三套房者为11亿4343万韩元，简单赠与仍更有利。最终，决定节税的关键在于房价本身，而非购入价和转让收益、持有时间。早期以较低价格购入并且市值大幅上涨的房产，赠与税负担可能更重；而购入价相对较高或转让收益不大的房产，转让税加重的影响可能更显著。再加上持有房产的数量和未来的继承计划，利弊也会有所不同。李点玉副总监指出：“转让税加重并不意味着赠与一定更有利，反之亦然。必须综合考虑购入价、持有时间和持有房产数量等因素来做出决定。”那么，有没有减少赠与税负担的方法呢？税务界表示，在父母与子女之间的交易中，利用“低价转让”的案例并不少见。根据《继承税及赠与税法》，特殊关系人之间的交易价格如果低于最近三个月内的实际交易价的30%或3000万韩元中的较小者，也会被视为正常交易，不会征收赠与税。如果子女能够筹集购房资金，这种方式可以减少税负，成为节税方案。然而，过度的低价交易反而可能增加税负。父母与子女等特殊关系人之间的交易，税务机关会仔细审查实际资金来源和交易经过。无支付能力的亲属或朋友仅名义转让后高价房产免税的“假交易”等是被查处的典型案例。 持有也是策略……下半年的税制改革是变数如果难以选择转让和赠与，则需要考虑未来的税制改革方向。政府已预告将调整交易税与持有税的平衡，持有策略的利弊可能会发生变化。政府计划在本月底前公布房地产税制改革方案，主要方向是引导以自住为主的住房市场。正在考虑同时调整交易税和持有税的方案。市场关注可能会包含降低交易税负担、同时增加持有税比例的方案。经济合作与发展组织（OECD）在今年的韩国经济报告中指出，韩国房地产税收中持有税比例为29.4%，低于OECD平均水平（56.0%），建议应降低交易税并提高持有税。然而，如果持有税加强，未来多套房者的负担可能会加重。特别是对于退休世代，资产大部分被房地产占据的情况下，可能会面临缴纳税款的现金不足。公示价格上涨将导致综合房地产税和财产税负担增加，如果税制改革中包含持有税加强的方案，税负可能进一步增加。专家建议，选择持有时应考虑房价上涨的同时，也要关注未来的现金流。转让和赠与一旦决定就难以逆转，因此应综合考虑当前的转让税和赠与税、未来的持有税负担、继承计划以及子女的资金能力等，制定合理的节税策略。金钟弼税务师表示：“在市场上期待房价上涨以弥补税款的想法，实际上并不容易。”他解释道：“例如，当前价值为12亿韩元的房产，如果要获得与适用一般税率相同水平的净收益，拥有两套房者需达到约23亿韩元，三套房者需达到约36亿韩元。”他进一步指出：“这个水平在现实中难以期待，因此在选择持有时，不应仅仅期待房价上涨，而应综合考虑各种情况下的税负。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

在政府即将于7月进行房地产税制改革之际，光云大学房地产法务学教授徐振亨建议，应降低交易税并加强持有税。他强调，持有税的强化应以高价住宅为中心，且在改革长期持有特别扣除（长特扣）时需考虑到现有住房持有者的政策信任。 徐教授在30日于首尔诺原区光云大学接受本报记者采访时表示：“7月的税制改革可能会侧重于调整取得税和持有税，而非转让税。”他指出：“持有税应主要针对高价住宅进行强化。”他还提到：“如果将负担扩大到低价住宅，可能会导致‘硬掏’购房者和收入不稳定群体的房源增加，从而加剧市场两极分化。” 徐教授认为，当前房地产税制的最大问题在于以交易税为中心的结构。他表示：“我国的交易税比例过高。”他认为，长期来看，应提高持有税并降低交易税，使房地产成为以使用为中心的资产，而非单纯的所有权资产。 他进一步指出：“降低取得税和转让税的负担，创造一个交易顺畅的市场是非常重要的。”他补充道：“如果交易税负担过重，房源将被锁定，市场的价格调整功能也必然会减弱。” 不过，他认为持有税的提高应限于高价住宅。徐教授指出：“如果持有税负担转嫁到租金上，可能会导致租赁和月租价格上涨。”他表示：“在国内大部分租赁住房由民间提供的现实下，如果民间供应受到抑制，可能会加剧租赁市场的不安。” 关于目前讨论中的长特扣改革，他强调需要保护现有购房者。政府内部和外部正在讨论缩小或取消持有期间的扣除，并加强居住期间的扣除。 徐教授表示：“引导实际居住是可取的，但如果追溯适用于已经期待长特扣的购房者，可能会破坏政策信任。”他认为：“长特扣的改革应从新购房者开始适用。” 他补充道：“不能将所有非居住的单一住房者视为投机者。”他认为需要考虑子女教育或工作调动等多种原因的例外标准。 对于转让所得税加征的豁免结束后出现的房源锁定现象，他表示担忧。徐教授指出：“如果加征转让税，推迟出售是自然现象。”他分析道：“交易壁垒最终可能导致现有住房价格上涨。” 徐教授指出，市场上影响最大的政策是贷款限制。他表示：“在抑制房地产需求的政策中，最有效的是贷款限制。”但他也指出：“过度的贷款限制会限制首次购房者和实际需求者的购房机会。” 对于下半年的房价，他预测将有上涨的可能性。徐教授表示：“由于市场流动性和施工成本上升等因素，房价在短期内可能会持续上涨。”他指出：“因贷款限制而转移到首尔郊区的需求，最终可能会拉动核心区域的价格。”

自李在明政府上任以来，虽然加强了贷款限制和扩大了土地交易许可区域等需求抑制措施，但首尔及首都圈的核心地区房价上涨势头依然难以遏制。尽管接连出台了减少住房抵押贷款额度和扩大调控区域的政策，市场却出现了交易萎缩、房源锁定以及区域价格差异化的现象。 据政府和房地产行业消息，政府正在考虑于7月底发布房地产综合对策。除了扩大供应的方案外，持有税和转让税等税制改善方案也在讨论之中。财政经济部、国土交通部、金融委员会等相关部门在综合对策发布之前，正在考虑召开“房地产国民大讨论会”。 政府在去年6月27日的政策中，将首都圈和调控区域的住房购买目的的住房抵押贷款额度限制在最高6亿韩元。随后在10月15日的政策中，将首尔全境及京畿道的果川、光明、城南的盆唐、修正、中原区，水原的永通、长安、八达区，安养的东安区，龙仁的水枝区，议政府和汉南等12个地区指定为调控区域和投机过热地区。这些地区的公寓交易也适用了土地交易许可制度。 高价住房的贷款限制也得到了加强。在首都圈和调控区域，市价在15亿韩元以下的住房，住房抵押贷款额度维持在6亿韩元，但15亿至25亿韩元的住房额度降至4亿韩元，25亿韩元以上的住房额度降至2亿韩元。这一政策旨在降低高价住房的购买能力，以抑制投机需求。 然而，尽管实施了调控措施，首尔核心地区和首都圈部分地区的挂牌价格依然没有明显下降。根据KB房地产的数据，自李在明总统上任以来的2025年6月至2026年5月，首尔的住房成交价格上涨了8.59%。相对不受贷款限制影响的现金持有者的购买能力依然存在，而在租赁市场不稳定和开发预期较强的地区，卖家纷纷撤回房源，限制了价格下行压力。 从历届政府的案例来看，房价并非仅由调控强度决定。经济正义实践市民联盟分析了首尔25个区75个小区30平米的平均市价，发现诺穆亨政府期间，首尔公寓价格上涨了80%；文在寅政府期间上涨了119%。这两个政府都实施了综合房地产税、转让税加征、贷款限制、重建限制等强有力的需求抑制措施，但在首尔核心地区，需求和供应的不安依然没有得到遏制。 相反，在李明博政府时期，尽管放宽了调控和扩大了保障性住房的供应，首尔公寓价格却下降了10%。全球金融危机和经济衰退、购房心理萎缩使市场受到更大压力。在朴槿惠政府时期，贷款放宽和低利率的结合使得首尔公寓价格上涨了21%；而在尹锡悦政府时期，尽管放宽了调控，但由于高利率和交易壁垒的影响，涨幅仅为1%。 最终，房地产市场对政府政策的方向反应并不如对利率、流动性、供应信任、租赁市场和开发预期敏感。即使在调控加强的时期，如果利率较低且供应不安，价格仍可能上涨；而在调控放宽的时期，如果利率负担和经济衰退压力较大，购房需求也难以恢复。 光云大学教授徐振亨表示：“虽然为了价格稳定而实施调控，但如果过度抑制需求调整机制，就会出现副作用。他指出：“如果不进行供应，单纯的需求抑制政策可能会导致价格上涨的副作用。”他还表示：“应根据年度和地区预测需求，进行供应，以帮助价格稳定。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

“转让税中征收的延期结束后，首尔公寓的挂牌量增加了约4000套。然而，实际实施中未售出的房源又被撤回。这表明税制加强的效果只能是短期的。” 乌炳卓，信韩银行首席顾问，24日在首尔韩国新闻中心举行的‘2026房地产政策论坛’上如是表示。 乌委员在当天以‘保护实际需求和解决市场扭曲的房地产税制改革方向和建议’为主题的演讲中，回顾了过去一年主要税制政策，指出“市场并不会仅按政策预期反应”。 他以今年5月10日结束的多住房者转让税中征收延期为例。政府在1月27日宣布不再延长延期后，首尔公寓的挂牌量在短时间内增加了约4000套。然而，实际价格的下降幅度未能达到预期，乌委员对此进行了说明。 乌委员表示：“市场心理并不会仅因税额差异而降低报价”，“现实是，业主并不会理性地按政策预期反应。”他分析称，虽然提高税负以诱导房源的政策在短期内可能会增加挂牌量，但如果交易未能达成，可能会再次导致房源被锁定。 实际上，自5月10日中征收实施后，未能出售的房源迅速被撤回，报价也再次上涨。乌委员指出，今年4月之前，首尔公寓价格上涨了4.72%，并认为下半年的走势可能会进一步加大上涨幅度。 对于高价单住房者长期持有特别扣除的缩减方案，乌委员也提出了谨慎的看法。他指出，虽然减少居住时间短的高价单住房者的转让税优惠，但与多住房者转让税中征收相比，税额差异相对较小，价格稳定效果也可能有限。 他还指出，租赁市场的影响也是一个变量。如果希望维持税制优惠的高价住房者将现有租户驱逐并直接入住，可能会导致首尔热门地区的租赁房源减少和租赁需求增加。 乌委员承认加强持有税和重新推进公示价格现实化的必要性，但强调需要调整速度和综合设计。他表示：“不仅要看房价与持有税的比例，还要结合继承、赠与税和转让税等整体房地产税收结构，以及与国内生产总值（GDP）相比的房地产税负率。” 关于综合房地产税的加强，乌委员解释说，市场并不会简单地因税负增加而反应。他指出，在2018年至2022年税负急剧增加的时期，一些多住房者将房产赠与配偶或子女以降低税负的案例就是典型。 对于公示价格现实化，乌委员表示同意其方向，但警惕急剧推进。他指出：“在20至30年积累的差距在7至10年内回归的过程中，与市场价格急剧上涨相结合，税收抵抗加大，导致制度本身的倒退形成恶性循环。” 乌委员强调，房地产税制改革的核心并非简单地提高或降低税负。他表示：“应在保护实际需求的同时，减少市场扭曲的方向设计制度，并考虑政策效果以及市场参与者的实际反应和副作用。”

韩国银行（央行）23日发布的《消费者动向调查》显示，6月消费者信心指数（CCSI）为106.6，环比上升0.5点，连续第二个月改善。 央行表示，尽管物价上涨仍对居民生活造成压力，但出口持续增长和股市上涨提振了消费心理。与此同时，居民对未来房价上涨的预期明显升温。 CCSI由当前生活状况、生活状况预期、家庭收入预期、消费支出预期、当前景气判断及未来景气展望六项指标构成。指数高于100，表明消费心理较长期平均水平（2003年至2024年）偏乐观，低于100则意味着偏悲观。 数据显示，6月住房价格预期指数为120，环比上升8点，创下今年1月以来最高水平。该指数高于100意味着预计未来一年房价上涨的消费者占多数。分析认为，多套住房持有者转让税重税政策恢复后，房主惜售现象加剧，首尔及京畿地区房价涨幅扩大，推动居民对未来房价走势更加乐观。 与此同时，反映居民收入预期的工资水平预期指数升至124，为去年7月以来最高水平。韩国银行指出，半导体行业景气改善、信息技术（IT）企业绩效奖金增加，对居民收入预期和住房市场信心产生积极影响。 此外，6月利率水平预期指数升至126，环比大幅上升12点，创下2016年12月以来最大涨幅，显示市场对未来利率走势的上行预期增强。 不过，未来经济展望指数为92，环比下降1点。尽管市场对中东局势缓和抱有期待，但贷款利率上升和股市高位运行带来的不确定性，仍对经济前景形成一定压力。 调查显示，韩国消费者预计未来一年物价平均上涨2.8%，与上月持平。韩国银行认为，物价上涨和韩元贬值带来的压力，与货币紧缩预期及中东地缘风险缓和等因素相互抵消，使居民对未来物价走势的预期整体保持稳定。