5月4日，青瓦台政策室长在房地产市场简报中表示，5月9日后房价不会暴涨，预计将会有温和上涨。
虽然强调不会暴涨，但也有声音批评这种上涨的表述过于仓促。尹锡悦总统通过社交媒体表达了强烈的意愿，表示一定会实现首尔房价的正常化，并发布了关于房价预期逆转和下跌论的相关内容。
从调查结果来看，调查时点和对象范围值得关注，因为调查对象的立场和调查时点的市场氛围会对结果产生很大影响。调查时点为3月31日至4月3日，调查对象为全国的中介。4月初时，江南三区仍在下跌趋势中，2月的恐慌气氛尚未消散。自4月中旬以来，首尔江南地区的急售房源减少，出现反弹迹象。如果调查时点是在5月初，预期可能会大相径庭。
调查对象的差异也很明显。大多数专家位于首都圈，而中介则分布在全国，因此也反映了地方房地产的低迷气氛。如果将调查对象缩小到首都圈，专家对房价上涨的预期从1月的93%降至4月的72%，而中介则从84%降至66%。虽然4月的上涨预期较1月有所降低，但首都圈的专家和中介仍然对上涨的预期较高。
在5月10日实施的多套房者资本利得税加征后，首尔房价将如何变化？5月10日后，规定区域的两套房者将面临最高71.5%的税率，三套房及以上则为82.5%的高税率。假设一位拥有三套房的业主，市值差价约为1000万韩元，那么他需要支付约750万韩元的资本利得税，考虑到持有期间支付的贷款利息和持有税，实际上几乎没有收益。
从未见过有人愿意在高税率下出售房产。必须出售的多套房者在3月中旬之前就已急于抛售。5月10日后，多套房者可能会收回已挂牌的房源，或提高挂牌价格。没有人会傻到在高税率下急于出售，愿意保留房源的人即使暂时无法交易，也会提高挂牌价格。
空置待售的房子可能会重新出租，导致租赁房源略有增加，但考虑到租赁市场的紧张和未来持有税可能上涨的压力，租金可能会进一步上涨。有观点认为房源被锁定可能导致房价暴涨，但预计在8月之前，市场将经历激烈的博弈，交易将会消失，但暴涨的可能性不高。
想要购房的买家在2至3月尝试过急售房源后，贷款也不容易获得，因此不太可能勇敢地再次入市。然而，如果在9月中秋节之前没有出台能够改变房地产市场走势的有效政策，FOMO（错失恐惧症）可能会蔓延，再次引发市场波动。
目前的讨论主要集中在资本利得税加征对高价公寓市场的影响，而15亿韩元以下的中低价公寓市场，最严重的租赁危机难以轻易解决，且入驻量不足，可能会导致价格上涨的趋势扩展到首尔以外的京畿道和仁川。
政府将在9月中秋节之前通过税收管制再次强力抑制需求。根据青瓦台政策室长的简报，目标可能集中在多套房者、非居住的一套房者和超高价房产。
已经遭受资本利得税加征冲击的多套房者和超过50亿韩元的超高价房产，将面临税率上调和公平市场价值比例从60%提高到80%，增加综合房地产税负担，而非居住的一套房者则可能会减少长期持有特别扣除的优惠。
政府的意图是通过施压多套房者和非居住的一套房者，抑制投资需求，促使市场上房源释放，从而实现双重目标。
然而，房地产市场是否会如政府所愿发展，可能性不大。江南等高价公寓市场仍有一些能够承受的买家，而如果减少非居住一套房者的长期持有特别扣除优惠，非居住房主可能会选择居住，从而使租赁市场更加不稳定。
将持有税的增加目标锁定在超高价房产上，是因为在2028年总选举前，执政党不愿意大幅提高30亿韩元以下公寓的持有税负担。
因此，首尔房价稳定的出路似乎并不明朗，这是因为将不当得利和公平的标准应用于房地产，反而限制了政策的灵活性。与其在提高资本利得税的同时也提高持有税，不如提高持有税的同时降低资本利得税，反而能更容易释放房源。
如果不当得利的争议让人感到困扰，可以考虑出售首尔的公寓，购买地方的未售房源，或者以低于市场价出售，从而减免资本利得税。让不愿学习的孩子重新学习，并不是通过体罚，而是创造出让他们想学习的环境。
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
