6月3日地方选举已结束。无论结果如何，有一点是明确的：未来近两年内将没有全国性选举。下次国会选举将在2028年4月举行。至少，房地产政策不再可以隐藏在选举日程之后。
条件已经具备。执政党民主党在国会拥有166个席位，单独过半。处理一般法案的数量条件对执政党并不不利。总统的支持率在上任一年之际保持在60%左右。因此，现在的问题不是“能否做到”，而是“做什么，如何做”。在没有遮掩的情况下显露出来的，才是政府真正的房地产能力。
上任第一年是方向转变的时期
第一张牌不是税收，而是贷款。将首都圈和限制区域的住房抵押贷款上限锁定在6000万韩元，并全面禁止多套房者的住房抵押贷款。9月7日的供应扩大方案出台，随后将整个首尔及部分京畿道地区划为限制区域和土地交易许可区域。阻止了多套房者在首都圈限制区域的贷款到期延长，并于5月9日结束了对多套房者的资本利得税减免。总统在此期间出售了自己的住宅，并指示政策审批线排除非居住高价住房的持有者，上个月的国务会议上还直接询问是否正在制定应对房价再次上涨的对策。方向从一开始就很明确。
实际上，最强的武器被留到了最后。综合房地产税、公平市场价值比率和长期持有特别扣除均保持不变。原因在于4月的情况暴露出来。当关于调整长期持有特别扣除的讨论开始时，执政党迅速划清了界限，认为这会对地方选举造成负担。持有税和资本利得税对市场是强烈信号，但对选举来说却是负担。虽然使用了压制市场的手段，但触动选民心态的手段却被推迟。选举成为了加强持有税的制动器。
选举结束后，持有税是最迫近的手段
制动器已经解除。总统在过去一年中划定的界限是“保留实际居住，压制非居住”，而这个界限现在可以通过税率和评估价来实现。
杠杆就在触手可及之处。综合房地产税征收的核心公平市场价值比率目前为60%，将其提高到80%不需要国会，只需修改总统令即可。虽然调整综合房地产税率和长期持有特别扣除需要法律修订，但在单独过半的情况下，数量障碍并不大。市场也为此提供了理由。自5月9日结束对资本利得税的减免后，首尔房价仍未停止上涨。这并不是因为需求突然爆发，而是因为房源减少和挂牌价格坚挺的影响更大。房源减少，挂牌价格上涨的“物量干涸”局面依然存在。这是压制的手段未能控制市场的信号，也是更强手段出现的理由。
但在这里还需要更进一步。改变方向需要意志，但让市场承受住则需要能力。提高税收是否会导致房源增加，非居住持有者的成本如何转嫁到租金上，这些都需要计算。提高持有税并不是能力，而是要精确区分实际居住的单套住房者和非居住的多套住房者，并设计出防止副作用的机制才是能力。压制的手段在第一年已经充分展现，问题在于之后。
持有税是压制政策，而不是填补政策
真正的考验在于持有税无法触及的地方。税收可以抑制需求，但无法复苏停滞的供应。
特别是在市场不安的震中首尔，供应的先行指标已经开始下滑。根据国土交通部的统计，今年1月至4月，首尔的住房许可数量为12760套，比去年减少了24.0%，开工数量为7023套，减少了16.0%。仅就首尔公寓而言，许可数量下降了32.6%，开工数量下降了33.4%。在压制房价的同时，新建住房的减少并没有解决问题，而是将问题推迟到了2至3年后。提高持有税并不会使减少的开工再次增加。
地方则面临相反的问题。尽管非首都圈的开工数量在增加，但4月的未售房源却增加到47881套，比上月增加了2.6%。釜山、大田、蔚山均有所增加。被列为恶性未售房源的竣工后未售房源在全国达到29504套。尽管首尔的供应先行指标在下降，但地方却在升温，地方即使建造也无法出售。一方需要压制，另一方需要复苏。压制江南的税收并不能解决釜山和蔚山的空置房问题。
租赁市场转向月租。1月至4月累计月租交易比例为68.5%，比去年增加了8.1个百分点。若压迫非居住持有者，可能会导致租赁房源减少，而这种负担可能转嫁到月租和押金上。如果针对多套房者的政策最终反映到租户的月租账单上，那就不是能力，而是失败。
李在明政府的能力不仅仅在于持有税
实际上，填补市场的能力更令人担忧。李在明政府的公共住房构想仍处于构思与制度设计之间。虽然从基本住房开始，许多名称被提及，但如何筹集资金以及用什么法律和项目结构来支持仍不明确。执行主体也尚未确定。总统一再强调“由LH直接供应”，但实际上负责这项工作的LH在选举前夕仍然空缺。
在此期间，LH能立即做的只是收购现有住房和地方未售房源的租赁。可是，租赁购买只是搬动现有房屋的方式，而不是新建房屋的方式。蓝图仍在绘制中，而将蓝图变为现实的手段也尚未到位。即使迟迟得到补充，也难以立即弥补空白的时间。方向已经喊出，但真正的填补准备仍然不足。
是否提高持有税只是第一道考验。真正困难的是之后的工作。恢复中断的开工，减少地方的空置房，留住被迫转向月租的租户。在没有选举的两年里，政府的房地产能力将通过填补市场的手段而非压制市场的手段来检验。而填补市场的引擎，尚未完全预热。
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
