人们对房地产市场的关注总是集中在房价上。首尔公寓的价格上涨了多少，哪个地区创下了新高，供应是否短缺等，成为了主要新闻。然而，从房地产市场的历史来看，有一个比房价更重要的变量，那就是利率。房价会涨也会跌，但利率决定了一个社会的资产市场、消费、投资和债务结构的整体情况。
最近，美国联邦储备系统（Fed）虽然维持了基准利率不变，但暗示未来可能会加息。考虑到物价和家庭债务问题，韩国银行也面临着加息的压力。市场上甚至出现了年内可能加息一两次的声音。原本期待降息的气氛，转眼间又变成了对紧缩的担忧。
事实上，在过去十多年里，韩国社会已经习惯了低利率。无论是购房、投资股票，还是扩展业务，低利率都被视为理所当然。由于贷款负担不重，资产价格上涨，利用债务进行投资也被视为自然选择。房地产价格的急剧上涨也是低利率环境下的结果之一。
然而，一旦利率开始上升，情况就会发生变化。即使房价保持不变，利息负担也会增加。拥有一套价值10亿韩元的公寓并不是问题，问题在于为购买该房产而借款的成本在增加。实际上，资产市场的危机往往是从现金流恶化开始的。房地产市场动荡的时刻，往往是当本金和利息的偿还负担达到难以承受的水平时出现的。
这不仅是家庭的问题，企业同样如此。在低利率时期能够维持的商业模式，在高利率环境下会暴露出局限性。盈利能力低的企业无法承受借款成本的增加，面临结构调整的压力。房地产项目融资（PF）问题最终也是由于资金成本上升而产生的现象。市场总是谈论房地产景气，但实际上往往是金融成本的问题。
更大的问题是，韩国经济承受着世界最高水平的家庭债务。债务较少的经济体中，利率上升可能仅导致增长放缓。然而，在债务较多的经济体中，消费减少、投资萎缩和资产市场调整可能同时出现。经济的体力并不是问题，而是债务的重负制约了增长。
因此，现在需要的不是对房价前景的无休止争论。重要的是要建立能够承受利率上升的经济体力。家庭应减少对过度杠杆的消费和投资的依赖，企业应通过生产力和技术竞争力而非借款来实现增长。政府也应考虑财政健康，而不是短期的经济刺激政策。
许多人询问未来房价是会上涨还是下跌。然而，真正的问题在于：在利率上升的时代，我们是否能够承受这些利息。房价由市场决定，但利息由现实决定。而始终让人们感到最艰难的，不是资产的价格，而是每月流出的现金。
最终，比房价更可怕的，还是利息。
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
