房地产市场难以解读，购房也变得困难。政府出台的政策同样复杂。困难的房地产问题正是从这里开始。
让我们从一个数字开始。2018年，民间租赁住房新注册达15万套。到2020年，每年约有10万套进入制度范围。然而，自2020年7月10日的政策取消了公寓注册租赁和短期租赁后，新注册数量急剧下降。2023年为4万7000套，2024年为4万套，去年为2万9000套，已降至峰值的五分之一。根据国土交通部的统计，截至今年3月底，注册租赁的存量为95万8000套，这一数字仍在减少。
在存量减少的同时，租赁市场却相反地升温。首尔公寓的租赁供需指数达126.7，创下2021年初以来的最高水平。今年1至5月，首尔住宅的月租金涨幅为统计以来最高。全国847万租赁家庭中，公共租赁所占比例为23.2%。其余则由民间租赁支撑，但民间租赁已连续三年失去存量。
今年年初，总统曾表示将逐步取消对注册租赁的转让税减免优惠，相关部门甚至考虑了非公寓租赁经营者制度的存续问题。然而，最近在部门和执政党之间，气氛发生了变化。
在8日国会举行的民间租赁住房讨论会上，国土部表示：“公共租赁和民间租赁应当双轨并行。”曾考虑取消优惠的政府开始重新寻找激活方案。
方向的改变并不值得指责。市场数据将政府再次拉回了谈判桌。问题在于接下来的步骤。在讨论会上，提出的方案中频繁出现“恢复”一词。恢复早期的分配转变，并延长自动注销的注册地位。然而，恢复与简单回归是不同的。
两种犹豫，以及租户
政府在民间租赁面前犹豫不决是有原因的。这源于2017年注册租赁激活的记忆。当时，政府通过减免购置税、财产税、综合房地产税和转让所得税，试图将多套住房纳入制度。然而，税收优惠被批评为成为了投机和避税的渠道，三年后制度被推翻。经历过一次教训的政府自然对再次推出优惠持谨慎态度。
房东的情况也是如此。被要求注册后注册了，却在三年后制度被废除，并收到了意想不到的综合房地产税通知。现在再次注册，未来的政府，甚至同一政府内部，条件是否会改变都没有保障。在几个月内，从取消优惠到激活的方向变化，已经让人失去了对制度承诺的信任。
租户的处境则截然不同。过去的注册租赁虽然给予房东税收减免，但并未真正保障租户能以更低的价格安全居住。注册租赁并不等同于便宜和安全的租赁住房。因此，租户对此次激活的优惠是否能惠及自己充满疑虑。
政府担心特权争议，房东害怕政策变动，租户则怀疑优惠是否会与自己无缘。在各自的犹豫中，最终承受高涨的月租负担的却是租户。现在需要的不是判断谁的犹豫是正确的，而是重新激活三方的设计。
回归将带来缺陷
2017年制度的真正问题不仅在于优惠过大。问题在于优惠仅依赖于“注册”这一开关。只要注册，即使租金按市场价收取，减免也相同。租户得到的保护仅是每年5%的涨幅上限，但这并未降低租金水平。
优惠是根据注册与否而给予的，而租户是否能真正以低价居住并未被考虑。如果将这一结构完全恢复，缺陷也将随之而来。
类似的失败在其他民间租赁中也曾发生过。一个是企业型租赁，新闻居住。2015年，政府通过提供土地、低利贷款、容积率和税制来诱导供应，但未设定初始租金标准，仅适用涨幅上限。义务期结束后，是否转为销售也未作规定。虽然投入了公共资金，但租户能否以低价居住、开发收益归谁却未作明确。
2017年底，公租民间租赁改为限制初始租金为市场价的90%至95%。现在全国约有1万8000套新闻居住正等待义务期结束后的销售转变。最初未设定条件的代价在8年后显现。
另一个是首尔市青年安心住房。首尔市向民间企业提供了用地上调、容积率放宽和金融支持，以换取低于市场价的租赁住房。将优惠与租赁条件交换的想法是正确的。高竞争率也证明了需求的存在。
然而，在精心设计给予房东的条件时，却将租户的保证金保护交给市场。一些项目因开发商的债务问题而被拍卖，未遵守保证保险加入义务的地方则租户的保证金被锁定。由于施工费用和金融成本上升，项目的可行性也恶化，民间参与急剧减少，去年批准数量为零。
新闻居住未考虑租户能否以低价居住，青年安心住房则未设立保护保证金的机制。要想重新激活民间租赁，必须同时满足这两个条件。租金必须低于市场价，且保证金能够安全无忧地退还。任一条件缺失，制度都难以持久。
优惠应与成果挂钩
新制度应根据两个成果进行评估：租金降低了多少，保证金安全性如何。
首先是可负担性。支持应根据租金降低的程度而非注册与否来区分。关键在于优惠的幅度，而非数量。
法国的洛卡邦塔州是一个例子。如果租金低于市场价15%，则租赁收入的15%可享受税额抵免；低于30%则为35%；低于45%则为65%。租金降低得越多，返还越多。与国家签订至少6年的协议，并遵循租户收入上限和住房能源性能条件。租赁方可选择降低租金的幅度，但国家对这一选择进行评估。支持应与租户实际获得的优惠挂钩，而非仅仅依赖注册。
美国的低收入住房税收抵免则将税收抵免作为民间资本筹集的工具，并要求向中位数收入以下家庭提供一定数量的住房。然而，义务期后租金上涨或住房转为其他用途的问题也存在。这意味着不仅要创造低价租赁住房，还要设计保持这些条件的时间。
在国内也曾有类似的框架。2024年，政府推出的新型长期民间租赁根据自律型、准自律型和支持型进行了差别化的监管和支持。监管越多，支持也越大。然而，即便是最强的支持型，也仅将初始租金限制在市场价的95%。这与“便宜”相去甚远。框架虽然建立，但倾斜度较小。
保证金安全性也应与支持条件挂钩。对未确认保证加入或优先债权与保证金总和超过房价一定比例的项目，应停止税收、金融和容积率支持。定期检查保证加入和优先债权状况，若违反标准则可停止支持或收回已给予的优惠。
租金降低的幅度可以通过数字确认，保证金安全性也可以通过登记和保证加入情况验证。支持应与这两个成果挂钩，才能真正将优惠传递给租户。
回归与重建
这一标准可以将支持民间租赁的各方与批评多套住房减免的各方聚集在同一桌上。
政府将有理由避免特权争议。如果能够确认减免的税收或放宽的监管与租户实际的低价安全居住相符，那么就能解释减免的受益对象。支持不仅仅是注册后给予，而是根据政策目标的实现程度给予支持。
对于房东而言，预见性将增强。如果将租金降低水平、协议期限及相应的税收和金融支持通过合同绑定，那么即使政权更迭，已达成的条件也不易动摇。所需的不是无条件的大幅优惠，而是在承诺的期限内不变的优惠。
市民社会批评注册租赁减免的原因在于减免本身过于集中于多套住房持有和避税。只有在满足低价租赁住房供应和租户保护的情况下，才应保留减免的要求，这与激活民间租赁并不冲突。支持的条件应是低价租赁和保护保证金，而非单纯的注册。
现在桌面上的早期分配转变或注册地位延长也应以这一标准进行筛选。应考虑其对租户居住成本的降低程度、租赁住房的维持时间以及保证金的保护程度。如果租户获得的利益被计算在内，那就是制度；否则仅是经营者的优惠。
复兴民间租赁的理由显而易见。存量减少和租金飙升正是证明。然而，现在需要的不是回到八年前的制度，而是填补当时留下的空白条件。
是否复兴注册租赁并不是争论的焦点。关键在于减免税收的同时，租户是否能真正以低价居住，保证金是否能安全退还。如果没有这一标准，复兴将只是重复。
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
