专家指出，为了稳定租赁市场，除了增加新住房供应外，还需重新审视限制现有住房进入租赁市场的监管措施。对多套房屋持有者和非居住一套房屋持有者的监管，以及土地交易许可区域的扩大，可能会抑制租赁住房的供应和居民的流动，从而加大租金上涨的压力。 汉阳大学教授兼首尔市总建筑师李昌武在7日于韩国新闻中心举行的“2026首尔住房论坛”上，以“购房市场监管加强与租赁市场不安”为主题进行了开幕演讲。他表示，此次论坛旨在诊断租赁市场现状并探讨稳定化方案。 李教授认为，租赁市场的不安不仅仅可以用住房供应不足来解释。他指出，多套房屋持有者以及将自己拥有的房屋出租而居住在其他住房的非居住一套房屋持有者，都是租赁供应的重要组成部分，因此需要共同关注监管的影响。 他表示，非居住一套房屋持有者“在租赁住房供应中扮演着不可忽视的角色”。在以住房持有数量或实际居住情况为标准进行监管的过程中，可能会导致他们所提供的租赁住房减少。 李教授还指出，韩国住房市场的购房与租赁市场紧密相连。租赁保证金既是出租人购房等所需资金的筹集手段，也是承租人通过租赁贷款等方式需要准备的居住资金。他表示，购房市场的监管也可能影响出租人的资金筹集和承租人的居住选择。 土地交易许可区域的扩大同样被指出是租赁市场的不安因素。他认为，因实际居住义务而导致购入的住房难以出租，可能会减少租赁市场的房源，并限制租户的流动。 李教授指出：“土地交易许可区域的指定后，租金急剧上涨的现象非常严重。”他强调，“在正常市场中，居住流动受到极大抑制，这才是最大的问提。” 他认为，如果居住流动受阻，住房供应的效果在市场中的传播过程也会受到限制。新公寓的入住者需要腾出原有住房，以便其他家庭能够搬入，但如果交易和租赁供应受到抑制，这一连接链条可能会减弱。 因此，他强调，不仅要扩大整治项目的公寓供应，还需增加非公寓的供应。李教授表示：“为了实现目前无法进行的非公寓供应扩大，最重要的是放宽对多套房屋持有者的监管。”他呼吁应逐步重新审视对非居住一套房屋持有者、多套房屋持有者及注册租赁经营者的监管，以及土地交易许可区域的指定。 关于改善民间租赁供应体系的讨论也展开。明知大学教授李相英基于国内外企业型民间租赁的案例提出了活化方案。MGRV代表赵刚泰则基于租赁住房供应和运营经验，阐述了日益增长的租赁需求与供应体系无法跟上的问题及改善措施。 还有人建议应加强公共租赁的“住房阶梯”功能。明知大学教授金俊亨评价长期租赁以低租金发挥了居住安全网的作用，强调应支持入住者的资产积累和向下一个阶段居住的流动。 金教授表示：“应以入住长期租赁为目标，而不是单纯的资产项目结合。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

政府决定在今年年底结束共生租赁住房特例，转而扩大由房地产投资信托（REITs）和法人运营的100户以上的长期民间租赁。租赁政策的重心正在从个人房东自愿抑制租金的方式，转向支持专业企业的大规模、长期供应。 政府在8月13日发布的《住房快速供应方案》中，提出扩大20年以上运营的公共支持民间租赁模式。此举旨在支持租赁经营者的资金筹集，并扩大住房抵押贷款的监管例外范围，以促进民间租赁住房的供应。 当天，国土交通部部长金允德表示：“我们将引入20年以上运营的公共支持民间租赁模式，并推出定制化的长期抵押贷款产品，以促进长期民间租赁住房的供应。” 政府还决定扩大对租赁经营者的运营资金支持和住房抵押贷款的例外理由。金融委员会委员长李亿权表示：“我们将加强在供应各阶段所需的金融支持，包括搬迁贷款、租赁经营者的运营资金和非公寓经营资金。” 财政经济部在本月3日公布的《2026年税制改革方案》中，决定于今年12月31日结束共生租赁住房特例。共生租赁住房特例是指在租金涨幅限制在5%以内的情况下，租赁者在一定期限内维持租赁后，出售该住房时可免除1户1住房的免税和长期持有特别扣除所需的居住条件。 政府认为，由于租金涨幅在合同续签时已被限制在5%，因此维持单独的税制特例的必要性降低。此外，政府还指出，给予持有住房但不居住的单户住宅者过多的优惠也是结束该特例的原因之一。 因此，政府决定在整理个人房东的税制特例的同时，增加长期稳定运营的民间租赁住房。作为这一计划的一部分，政府将扩大对租赁经营者的资金支持和住房抵押贷款的例外理由。 公共租赁住房的供应方式也将多样化。政府将设立放宽收入和资产标准的普惠型公共租赁住房，并推出面向青年的普惠型租赁制度。 公共分配的约15%的房源将以分期付款的方式供应，采用股份积累型和与公共分享住房处置收益的收益分享型。政府希望通过这种方式，扩大青年和新婚夫妇根据资产和收入状况选择租赁和分配的方式，从而拓宽居住的阶梯。 如果这些政策得以落实，将有望减少因个人房东的财务状况而导致的租赁住房出售或保证金返还出现问题的风险。然而，将个人主导的租赁市场转向以专业企业为中心仍需相当长的时间，且在共生租赁住房特例结束后，如果长期民间租赁的供应延迟，可能会削弱在过渡期内抑制租金上涨的动机。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

房地产市场难以解读，购房也变得困难。政府出台的政策同样复杂。困难的房地产问题正是从这里开始。 让我们从一个数字开始。2018年，民间租赁住房新注册达15万套。到2020年，每年约有10万套进入制度范围。然而，自2020年7月10日的政策取消了公寓注册租赁和短期租赁后，新注册数量急剧下降。2023年为4万7000套，2024年为4万套，去年为2万9000套，已降至峰值的五分之一。根据国土交通部的统计，截至今年3月底，注册租赁的存量为95万8000套，这一数字仍在减少。 在存量减少的同时，租赁市场却相反地升温。首尔公寓的租赁供需指数达126.7，创下2021年初以来的最高水平。今年1至5月，首尔住宅的月租金涨幅为统计以来最高。全国847万租赁家庭中，公共租赁所占比例为23.2%。其余则由民间租赁支撑，但民间租赁已连续三年失去存量。 至此，复兴民间租赁的理由已足够明显。然而，政府和房东都犹豫不决。注册租赁在减少，月租负担却在加重，为什么没有人愿意回到过去的状态呢？ 今年年初，总统曾表示将逐步取消对注册租赁的转让税减免优惠，相关部门甚至考虑了非公寓租赁经营者制度的存续问题。然而，最近在部门和执政党之间，气氛发生了变化。 在8日国会举行的民间租赁住房讨论会上，国土部表示：“公共租赁和民间租赁应当双轨并行。”曾考虑取消优惠的政府开始重新寻找激活方案。 方向的改变并不值得指责。市场数据将政府再次拉回了谈判桌。问题在于接下来的步骤。在讨论会上，提出的方案中频繁出现“恢复”一词。恢复早期的分配转变，并延长自动注销的注册地位。然而，恢复与简单回归是不同的。 两种犹豫，以及租户 政府在民间租赁面前犹豫不决是有原因的。这源于2017年注册租赁激活的记忆。当时，政府通过减免购置税、财产税、综合房地产税和转让所得税，试图将多套住房纳入制度。然而，税收优惠被批评为成为了投机和避税的渠道，三年后制度被推翻。经历过一次教训的政府自然对再次推出优惠持谨慎态度。 房东的情况也是如此。被要求注册后注册了，却在三年后制度被废除，并收到了意想不到的综合房地产税通知。现在再次注册，未来的政府，甚至同一政府内部，条件是否会改变都没有保障。在几个月内，从取消优惠到激活的方向变化，已经让人失去了对制度承诺的信任。 租户的处境则截然不同。过去的注册租赁虽然给予房东税收减免，但并未真正保障租户能以更低的价格安全居住。注册租赁并不等同于便宜和安全的租赁住房。因此，租户对此次激活的优惠是否能惠及自己充满疑虑。 政府担心特权争议，房东害怕政策变动，租户则怀疑优惠是否会与自己无缘。在各自的犹豫中，最终承受高涨的月租负担的却是租户。现在需要的不是判断谁的犹豫是正确的，而是重新激活三方的设计。 回归将带来缺陷 2017年制度的真正问题不仅在于优惠过大。问题在于优惠仅依赖于“注册”这一开关。只要注册，即使租金按市场价收取，减免也相同。租户得到的保护仅是每年5%的涨幅上限，但这并未降低租金水平。 优惠是根据注册与否而给予的，而租户是否能真正以低价居住并未被考虑。如果将这一结构完全恢复，缺陷也将随之而来。 类似的失败在其他民间租赁中也曾发生过。一个是企业型租赁，新闻居住。2015年，政府通过提供土地、低利贷款、容积率和税制来诱导供应，但未设定初始租金标准，仅适用涨幅上限。义务期结束后，是否转为销售也未作规定。虽然投入了公共资金，但租户能否以低价居住、开发收益归谁却未作明确。 2017年底，公租民间租赁改为限制初始租金为市场价的90%至95%。现在全国约有1万8000套新闻居住正等待义务期结束后的销售转变。最初未设定条件的代价在8年后显现。 另一个是首尔市青年安心住房。首尔市向民间企业提供了用地上调、容积率放宽和金融支持，以换取低于市场价的租赁住房。将优惠与租赁条件交换的想法是正确的。高竞争率也证明了需求的存在。 然而，在精心设计给予房东的条件时，却将租户的保证金保护交给市场。一些项目因开发商的债务问题而被拍卖，未遵守保证保险加入义务的地方则租户的保证金被锁定。由于施工费用和金融成本上升，项目的可行性也恶化，民间参与急剧减少，去年批准数量为零。 新闻居住未考虑租户能否以低价居住，青年安心住房则未设立保护保证金的机制。要想重新激活民间租赁，必须同时满足这两个条件。租金必须低于市场价，且保证金能够安全无忧地退还。任一条件缺失，制度都难以持久。 优惠应与成果挂钩 新制度应根据两个成果进行评估：租金降低了多少，保证金安全性如何。 首先是可负担性。支持应根据租金降低的程度而非注册与否来区分。关键在于优惠的幅度，而非数量。 法国的洛卡邦塔州是一个例子。如果租金低于市场价15%，则租赁收入的15%可享受税额抵免；低于30%则为35%；低于45%则为65%。租金降低得越多，返还越多。与国家签订至少6年的协议，并遵循租户收入上限和住房能源性能条件。租赁方可选择降低租金的幅度，但国家对这一选择进行评估。支持应与租户实际获得的优惠挂钩，而非仅仅依赖注册。 美国的低收入住房税收抵免则将税收抵免作为民间资本筹集的工具，并要求向中位数收入以下家庭提供一定数量的住房。然而，义务期后租金上涨或住房转为其他用途的问题也存在。这意味着不仅要创造低价租赁住房，还要设计保持这些条件的时间。 在国内也曾有类似的框架。2024年，政府推出的新型长期民间租赁根据自律型、准自律型和支持型进行了差别化的监管和支持。监管越多，支持也越大。然而，即便是最强的支持型，也仅将初始租金限制在市场价的95%。这与“便宜”相去甚远。框架虽然建立，但倾斜度较小。 保证金安全性也应与支持条件挂钩。对未确认保证加入或优先债权与保证金总和超过房价一定比例的项目，应停止税收、金融和容积率支持。定期检查保证加入和优先债权状况，若违反标准则可停止支持或收回已给予的优惠。 租金降低的幅度可以通过数字确认，保证金安全性也可以通过登记和保证加入情况验证。支持应与这两个成果挂钩，才能真正将优惠传递给租户。 回归与重建 这一标准可以将支持民间租赁的各方与批评多套住房减免的各方聚集在同一桌上。 政府将有理由避免特权争议。如果能够确认减免的税收或放宽的监管与租户实际的低价安全居住相符，那么就能解释减免的受益对象。支持不仅仅是注册后给予，而是根据政策目标的实现程度给予支持。 对于房东而言，预见性将增强。如果将租金降低水平、协议期限及相应的税收和金融支持通过合同绑定，那么即使政权更迭，已达成的条件也不易动摇。所需的不是无条件的大幅优惠，而是在承诺的期限内不变的优惠。 市民社会批评注册租赁减免的原因在于减免本身过于集中于多套住房持有和避税。只有在满足低价租赁住房供应和租户保护的情况下，才应保留减免的要求，这与激活民间租赁并不冲突。支持的条件应是低价租赁和保护保证金，而非单纯的注册。 现在桌面上的早期分配转变或注册地位延长也应以这一标准进行筛选。应考虑其对租户居住成本的降低程度、租赁住房的维持时间以及保证金的保护程度。如果租户获得的利益被计算在内，那就是制度；否则仅是经营者的优惠。 复兴民间租赁的理由显而易见。存量减少和租金飙升正是证明。然而，现在需要的不是回到八年前的制度，而是填补当时留下的空白条件。 是否复兴注册租赁并不是争论的焦点。关键在于减免税收的同时，租户是否能真正以低价居住，保证金是否能安全退还。如果没有这一标准，复兴将只是重复。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。