房地产市场难以解读，购房同样困难。政府出台的政策也同样复杂。这就是我们看待困难房地产的起点。
今天，韩国银行将基准利率从年2.50%上调至2.75%，这是三年六个月以来的首次加息。每当加息消息传出，目光便会迅速转向房价。然而，今天的决定并非仅针对房地产。6月消费者物价指数上涨至3.2%，预计今年经济增长率将大幅超过5月的预测值2.6%。此外，汇率波动、首都圈房价上涨和家庭债务增加等因素交织在一起。韩国银行在当天的货币政策方向中指出：“必须继续关注高汇率波动、首都圈房价上涨及家庭债务增加的情况。”
那么，问题就来了。这次考虑了多重目标的加息在实际的买卖市场中将如何运作？可以提前说，市场的常识与实际发生的事情之间存在相当大的差距。
加息并不会立即导致房价下跌
除了此次，加拿大银行在过去20多年中经历了四次主要政策利率的上调：2005年至2008年、2010年至2011年、2017年至2018年，以及2021年至2023年。在前三次加息期间，全国或首尔的主要房价指标在相当长的一段时间内仍保持上涨趋势。中央银行通常在经济和资产价格过热时加息。加息初期，现有的上涨动力更强，利率的冲击往往在加息幅度累积后才会明显显现。如果没有加息，房价可能会更快上涨。
加息冲击最明显的价格下跌出现在2021年至2023年初的上一个加息周期。韩国银行在2022年一年内将基准利率上调了2.25个百分点。随着加息幅度的累积，贷款条件和价格上涨预期同时被打压，全国公寓价格出现自金融危机以来的最大跌幅（根据KB房地产数据）。因此，利率并不是没有影响，而是方向与速度和累积幅度才是关键。
此次加息幅度为0.25个百分点。首尔，尤其是包括江南在内的核心地区对此类加息特别不敏感。这些地区的公寓价格已经超出了住房抵押贷款能够承受的水平，首尔的借款人借款额度与银行放贷的限制相互交织，形成了多重监管。
因此，现金或股票出售所得的自有资金比例大幅上升。根据国民力量党议员金钟阳对国土交通部资料的分析，今年1至4月，股票和债券出售所得的3.7255万亿韩元用于购房。其中65.5%（约2.4396万亿韩元）流入首尔，仅江南三区就集中约1万亿韩元。
当然，这种购买势头与利率并非完全无关。利率通过股票、债券价格、存款利息和置换需求等间接影响市场。然而，仅凭此次0.25个百分点的加息，难以逆转现有的上涨预期，因为这种影响途径较慢且较弱。
不过，市场并非没有反应。利率上升时，交易量首先减少，依赖贷款的买家和外围、中低价市场受到冲击。即使首尔核心地区的挂牌价保持不变，交易量和买家构成也可能发生变化。
此外，供应不足的问题也在加剧。2023年1至5月，首尔新公寓的竣工数量比去年同期减少了40%以上。只要对新房不足的认知依然存在，利率的制约力也必然减弱。
利息已经在上涨
并不是说利率与房价无关。根据国土研究院对韩国房地产元公寓交易价格指数的分析，基准利率的贡献度在所有时期大致为50%至60%，是最大的。然而，这并不意味着房价的半数是由利率决定的。这意味着在分析中考虑的多个因素中，利率的影响力是最强的。这种影响力也取决于加息的速度和幅度，而非单次加息。
韩国的住房贷款利率传导速度较快。市场上多为浮动利率和在一定期限后重新确定利率的混合型贷款，因此当市场利率上升时，借款人的利息负担会相对迅速地增加。与以长期固定利率贷款为主的美国相比，缓冲机制较弱。尽管压制房价的力量较慢，但增加利息的力量却较快。
市场早在几个月前就预期到了此次加息，银行债券和存款利率已先行上涨。当银行借款成本上升时，浮动利率贷款的基准利率——COFIX也随之上涨，进而推动住房抵押贷款利率上升。
实际上，6月新发放的COFIX基准利率为3.05%，时隔一年五个月首次超过3%，并且自4月以来连续三个月上涨。五大银行的固定型住房抵押贷款利率上限也已上涨至7%左右。浮动利率借款人的负担将在重新定价时进一步加重。
将负担数字化后，情况如下。根据韩国银行向国会提交的资料，住房相关贷款利率上升0.25个百分点时，所有借款人的年利息负担将增加约1.8万亿韩元。每位借款人的平均负担将从584万3000韩元增加至613万9000韩元，增加约30万韩元。
市场上有人表示：“0.25个百分点的加息有什么影响呢？”虽然房价可能暂时平静，但偿还贷款的账户已经开始变得嘈杂。
真正的压力在于建设方
加息所带来的压力不仅仅是购房者。建设方同样受到影响。虽然在市场上较少被提及，但其后果却是最持久的。
建设项目通常通过借贷来筹集土地费用和施工费用，即所谓的项目融资（PF）。开发公司负责推动项目，建筑公司则通过责任竣工或担保等方式参与其中。当利率上升时，借款的利息增加，项目的经济性受到影响。
此外，施工费用也在上涨。以2020年为100的建筑施工费用指数在去年5月已上涨至130的高位。金融成本与材料、人工成本同时上涨，导致经济性较低的项目无法开工。
2023年，韩国开发研究院（KDI）估计，由于高利率导致的开工减少，可能会使当年的经济增长率降低0.3个百分点，次年的经济增长率降低0.4至0.5个百分点。减少新房建设不仅仅是建筑公司的损失。
问题在于，这一切又回到了原点。支撑首尔房价的关键原因之一是新房不足。然而，当利率上升时，新房建设项目的开工也会延迟。尽管短期内会减少购房需求，但几年后可能会因供应不足而反弹。今天为了压制房价而加息，可能会成为明天稳定房价的新房减少的原因。
这种压力在地方尤为明显。截至5月底，全国未售出房屋为65239套，其中46638套位于地方。更严重的是，竣工后未售出的房屋中，29350套中有83%位于地方。
未售房屋的积压将导致开发商的现金流枯竭，施工和新开工延迟。项目延迟越久，金融成本越高，损失也越大。加息进一步加重了这一恶性循环。
利率在全国范围内统一适用，但过热的中心集中在首尔。实际上，首尔的核心地区对利率相对不敏感。冲击首先在地方和供应现场显现。
单靠利率无法控制房价
总结如下。此次加息不足以改变首尔房价的走势，但借款人的利息在增加，经济性较低的项目开工变得更加困难。
基准利率是观察物价、经济增长、汇率和金融稳定的工具。首都圈房价和家庭债务也是此次决定的原因，但单靠全国统一的利率无法解决首尔的供应不足和核心地区的集中问题。要改变价格走势，必须同时推进税制、贷款监管，尤其是针对首尔的新房供应政策。
因此，今天的加息应当如此解读。期待此次0.25个百分点的加息能控制首尔房价，或担心市场即将崩溃，都是过于急躁的。需要首先关注的应是借款人的账户和开工现场。
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
