政府将在23日召开由总统主持的房地产大讨论会。此前，政府已就供应、金融和税制等主题征求了意见，现在需要的不是意见的汇总，而是政策的优先级和实施顺序。必须整理好立即抑制房价的措施、几年后增加供应的政策、管理家庭债务的金融政策与促进住房建设的金融政策，以避免相互冲突。如果此次讨论仍停留在“放松还是监管”的老调上，只会加剧市场的不确定性。

目前市场的情况难以用单一方向来解释。最近，首尔的公寓成交价格和租金在一周内分别上涨了0.30%和0.28%，呈现同步上升的趋势。在某些地区，房价仍在上涨，而在地方，竣工后仍未售出的房屋却在增加。首都圈的入住不足问题日益明显，但后续的开工和分销并未均衡恢复。政府警惕房价过热和家庭债务的做法是合理的，但也不能忽视供应现场的项目盈利恶化、金融紧缩和中长期供应基础的削弱。如果对市场采取不区分地区和住房类型的统一措施，可能会在抑制过热的同时加剧其他地区的低迷。

供应方面需要短期和中长期的对策并行。购房租赁和非公寓供应是填补当前空缺所必需的。然而，非公寓供应无法替代公寓的入住量，并且在几年后解决供应不足的问题也存在局限性。由于再开发、重建和民间住房项目耗时较长，不能因此而推迟。如果现在不开始，3到5年后供应不足的问题将再次出现。政府应同时推出短期补充措施和中长期公寓供应计划。

金融政策也应根据用途进行区分。用于推动房价上涨的购房贷款与实际用于住房供应的项目融资和PF融资不应混为一谈。但也不能在供应的名义下完全放松所有监管。只有在开工可能性、供应效果和资金使用明确的项目上，才应有选择性地提供金融支持。对实际需求者的金融支持也应根据房价、收入、还款能力和实际居住情况进行筛选。

税制方面，方向、组合和实施顺序同样重要。税制不应仅关注住房数量，还应考虑持有价值和实际居住情况。即使对超高价、非居住和多住房持有者的负担进行现实调整，也不应堵住交易的出口。单独提高持有税可能导致房源锁定，并将租金负担转嫁给租户。应同时设计持有税和转让税，明确税负对象、强度、实施时机和过渡措施。

在23日的大讨论会上，总统应提出的不是利益相关者要求的折中方案，而是应立即实施的市场稳定措施、在任期内开工的项目，以及后续竣工和入住的阶段性时间表。同时，还应明确区分实际需求金融与投机性贷款的标准。如果供应、监管、金融和税制的政策时钟各自运转，将导致一方的对策破坏另一方的效果。如果已经充分听取意见，现在是确定优先级并付诸实施的时候了。