尽管政府对家庭贷款实施了严格管理，2026年上半年首尔的房屋交易量仍较去年有所增加。由于贷款能力下降，市场需求主要依赖于股票、债券的出售收入以及赠与和继承等所谓的“贷款外资金”。
根据韩国建筑政策研究院的数据，截至2026年5月，存款机构与住房金融公社、住房城市基金合计的住房抵押贷款余额约为1261万亿韩元，较上月仅增长0.2%。今年以来，月均增长幅度约为0.4%，这一增幅仅为之前的50%。
与此相对，首尔房地产市场却呈现出不同的趋势。根据国土交通部的数据，2026年1至6月，全国房屋买卖交易达到396274宗，同比增长10.6%。首都圈增长13.4%，首尔增长8.2%，地方增长7.6%。首尔上半年的房屋交易量为69032宗。
然而，首尔公寓的交易量为42186宗，同比下降2.8%。6月首尔整体房屋交易量为12094宗，较上月下降14.5%，公寓交易量为7742宗，下降13.5%。上半年首尔整体交易的增长主要由联排和多户住宅等非公寓类型推动。
尽管交易类型存在差异，首尔房价的上涨趋势仍在持续。6月首尔公寓的成交价格较上月上涨1.2%，这是自2024年4月以来连续27个月上涨。首尔公寓的成交供需指数也达到了112.6，显示出买方需求持续强于卖方供应。
市场对仅通过贷款难以解释的资金流动表示关注。根据国土交通部的资金筹措计划统计，自去年7月以来至今年1月，通过出售股票和债券用于首尔房屋购买的资金达23966亿韩元。
去年整体股票和债券的出售收入为38916亿韩元，较2024年的22545亿韩元增长72.6%。由于贷款额度受到限制，购房者通过处置金融资产来弥补购房资金的不足。
我们银行房地产研究院的南赫宇表示：“通过处置有价证券所产生的资产收入随时可能流入房地产市场。”
通过赠与和继承筹集资金的情况也显著增加。今年第一季度用于首尔房屋购买的赠与和继承资金为21813亿韩元。其中，30岁群体筹集的金额为10915亿韩元，占总额的50%。同期，30岁群体通过处置股票、债券和虚拟资产等筹集的购房资金也达到了7211亿韩元，为各年龄段中最多。
分析认为，贷款限制并没有一刀切地阻止首尔的购房需求，而是加大了资金筹措能力的差距。能够动用金融资产或家庭支持的需求仍然留在市场中，而高度依赖贷款的实际购房者则可能面临更大的进入困难。
Real Today研究院的具子敏表示：“30岁购房者的购买力显然依赖于新兴资产市场的收益，随着房价上涨，进入门槛提高，年轻的实际购房者不仅依赖贷款，还动用投资收益和父母的支持。”
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
