吴世勋首尔市长对李在明总统关于“房价暴跌可能性”的言论表示强烈批评，称“对房地产问题的处理方式从一开始就错了”。他指出，在政府尚未提出具体住房供应时间表和执行计划的情况下，总统同时提及“提前大规模供应”和“房价暴跌”，与市场现实不符。
吴市长在31日的Facebook上发表题为“总统对房地产现实的认识，令人震惊”的文章，表示：“昨天总统通过社交媒体表示，‘我们正在为应对提前大规模供应、抑制投机需求、高利率导致的贷款逾期和拍卖激增等情况可能引发的房价暴跌做好准备’。”
对此，吴市长指出：“预见房价暴跌本身就令人难以置信，而作为依据的‘提前大规模供应’、‘抑制投机需求’、‘贷款逾期和拍卖激增’则充分显示出总统对房地产市场和民生现实的无知。”
吴市长还质疑政府所宣布的供应目标是否能真正转化为实际供应。他表示：“如果认为政府的供应公告只是喧嚣而没有具体时间表和执行计划是‘提前大规模供应’，那就大错特错。”他强调：“在总统任期内，连开工都不明确的计划无法稳定房价，也无法给国民提供供应的信心。”
他进一步指出：“不仅不会出现房价暴跌，反而让人怀疑政府是否真的有意愿和能力提供住房。”
住房供应的关键在于政府所宣布的目标数量与实际的审批、开工、竣工及入住时间，尤其是在首尔，获取大规模新土地非常困难，因此旧城区的再开发和重建被视为主要的供应手段。
吴市长认为，政府在扩大首尔的再开发项目供应方面的重视程度低于通过税收和贷款限制来抑制需求。他指出：“在供应不足的地区，仅仅抑制需求可能会导致交易量减少，但难以实现中长期的价格稳定。”
他还表示，近期江南地区部分房源价格下调不应被视为政府政策的成果。他质疑：“总统是否将最近江南地区部分房源价格下调视为‘抑制投机需求’的成果？如果将因惩罚性税收和特别供给减少而导致的高价房源暂时降价视为市场整体价格下跌，那就是大错特错。”
他补充道：“实际上，首尔外环地区的房价正在上涨，正在进行‘价格调整’，如果将其视为政策成果，那就是在接受错误的信息或无视现实。”
部分高价房源的价格下调并不意味着整个首尔的价格下跌。随着税制改革的临近，特定房源可能会进入市场或出售希望价格可能会调整，但需要关注在江南地区和再开发项目区域形成的价格上涨预期是否会扩散到首尔外环地区。
吴市长对李总统提到的拍卖市场指标也提出了不同的解读。他指出：“总统提到由于贷款逾期，拍卖物品增加，并将其视为房价下跌的前兆，但拍卖物品的增加并不意味着房价会自动下跌。”
他强调：“判断价格走势时，不仅要看成交率，还要结合实际成交价格与评估价格的比率。”
根据竞拍数据公司Gigi Auction发布的《2026年7月拍卖动态报告》，7月首尔公寓的成交率为101.0%。虽然比上月下降了0.7个百分点，但连续四个月超过100%。成交率超过100%意味着平均成交价格高于评估价格。
吴市长表示：“今年7月首尔公寓的成交率为101.0%，连续四个月超过100%。”他解释道：“尽管拍卖物品增加，但在首尔的成交价格仍高于评估价格。”
他进一步指出：“总统所提到的拍卖指标并不是房价下跌的迹象，而是显示了首尔强劲的待售需求和严重的供应不足。”
然而，仅凭成交率也难以确定首尔住房市场整体的价格走势。评估价格是在实际拍卖时之前确定的，可能与当前市场价格存在差异，热门地区与非热门地区之间的差距也很大。实际上，同期全国公寓的成交率为85.4%，显示出首尔与地方市场的两极分化仍在继续。
吴市长对将贷款逾期和拍卖增加与房价下跌可能性联系起来的总统认知表示强烈担忧。他表示：“拍卖市场上的房主并不都是因过度贷款而购买房产的投机者，其中包括因内需疲软和高利率而无法承受的自营业者，也有为了筹集经营资金而将唯一住房作为抵押的普通国民，他们面临失去生计和生活基础的风险。”
他进一步指出：“总统不应将拍卖物品的增加视为房价暴跌的信号，而应作为国家最高责任者，感受到普通国民面临的痛苦。”
拍卖物品的增加既是市场价格的先行指标，也可能是家庭和自营业者偿还债务能力减弱的信号。因此，如果不区分投机目的的过度借贷与生计型、经营型债务，仅将拍卖增加解读为房价稳定的迹象，可能会误解民生的痛苦为政策效果。
吴市长还质疑李总统关于房价暴跌的言论是否出于对房地产市场施加心理压力的目的。他表示：“我无法不怀疑总统的非现实言论背后是否有其他意图，既然没有立即可行的供应对策，难道总统提到‘房价暴跌’是为了在市场中制造恐慌，迫使房主出售房源吗？”
总统的言论也被解读为降低房价上涨预期和阻止投机性购买的口头干预。这是对未来将大幅增加供应和抑制投机需求的警告，提醒人们不要盲目购房。
然而，在缺乏对实际供应的信任的情况下，仅强调价格下跌的可能性，可能导致交易市场冻结，租赁市场的不安加剧。即使施加压力迫使房主出售，如果没有在无房者希望的地区提供合理价格的住房，也难以成为根本解决方案。
吴市长表示：“房地产问题并不是通过对国民施加压力就能解决的，单靠重复‘打击投机’的口号，市场也不会按政府的意愿运作。”
他呼吁：“必须用准确的数据和冷静的现实认知来处理复杂交织的市场，包括需求与供应、利率与金融、买卖与租赁。不要再试图通过临时措施和恐慌来逃避危机。”
同时，他表示：“现在就应全面重新审视错误的房地产政策基调，选择在国民希望的地方实际供应住房的正道。过去一年，国民和总统都已经经历了足够的考验，现在是时候改变了。”
吴市长的此次批评显示出李在明政府推动的以税收和金融监管为中心的需求抑制政策与首尔市强调的以再开发和重建为中心的供应扩张政策之间的直接冲突。
双方的争论不仅涉及“如何压制房价”，还涉及“如何解决首尔住房短缺”。政府宣布的供应数量能否迅速转化为实际开工，以及首尔的再开发和重建将被允许到何种程度，将决定未来房地产政策的成败。
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
