随着首尔阳川区目东的重建项目加速推进，预计将有超过2.6万户居民迁出，这一大规模迁移对周边房地产市场的影响引起了广泛关注。如果附近公寓的租赁供应不足，需求可能会扩展到综合体和办公酒店，导致价格上涨的压力。 根据21日的行业消息，考虑到目东新市镇公寓项目的推进速度，预计将在2027至2028年间正式启动大规模迁移。目东重建的目标区域总共包含2万6629户，项目完成后将转变为约4万7000户规模的“迷你新城”居住区。 在目东新市镇的14个公寓项目中，已有8个项目通过信托方式确定了项目实施者。以合作社方式推进的项目中，4、8、12号楼已获得合作社成立许可，而3、7号楼则处于推进委员会组建阶段。 推进速度最快的是目东6号楼。目东6号楼在上个月成为首个通过首尔市整合审议的项目，目前正在准备本月的施工单位选定大会。 市场分析认为，大规模迁移需求将首先流入目东和新正洞地区的公寓租赁市场。然而，由于目东新建公寓的供应有限，而1980年代建成的老旧小区较为集中，因此吸纳所有租赁需求的难度较大。 附近的新建小区包括目东希尔斯特和雷米安目东阿德利切等。相比之下，目东大林公寓和目东乐天凯斯特赢家等小区的建成时间已超过20年。业内人士表示，如果迁移需求集中，可能会导致这些地区的租赁价格上涨压力加大。 需求也可能扩展至江南区的花曲、登村、佳阳洞，以及永登浦区和九老区等首尔西南部地区。 特别是如果附近公寓的租赁供应不足，现代哈佩里昂、特拉帕利斯、帕拉贡等综合体和办公酒店可能成为替代居住地。希望保持学区和生活基础设施的实际需求者将涌入，预计租赁和销售价格将同步上涨。 目东帕拉贡是一个规模为700个单元的大型办公酒店，结构与公寓相似，被称为“公寓型酒店”。根据国土交通部的实际交易公开系统，95平方米的房屋在3月以1亿8500万韩元成交，创下最高价。 目东现代哈佩里昂也是一个典型的住宅型综合体。该项目于2003年入驻，目前市场价格在1亿7000万至1亿8000万韩元之间。2009年入驻的目东特拉帕利斯同样是由三星物产施工的综合体，去年12月124.94平方米的房屋以3亿1000万韩元成交，价格超过3亿韩元。 然而，综合体和办公酒店也有其局限性。一般公寓的使用率通常在80%左右，而综合体为70%至75%，办公酒店则仅为40%至50%。即使在相同的供应面积下，实际可使用的空间相对较小。此外，由于通常位于中心地段，土地价格的负担使得分配价格和销售价格也较高。 城市与经济代表宋承炫表示：“目东重建迁移一旦正式启动，短期内可能会出现租赁紧张的情况，目东和新正洞的租赁价格上涨压力可能会扩散到江南、永登浦和九老等周边地区。”他还指出：“综合体和办公酒店也可能因替代居住需求的涌入而价格上涨，但市场影响将取决于迁移时间的分散程度和新住房供应的规模。”

随着首尔杨千区目东重建项目的加速推进，未来将有超过2.6万户的迁移需求引发了对周边房地产市场的关注。如果附近公寓的租赁供应不足，综合住宅和办公公寓的需求可能会扩散，导致价格上涨的压力。 根据6月21日的消息，考虑到目东新市镇公寓项目的推进速度，预计将在2027至2028年间正式开始大规模迁移。目东重建项目的总规模为2万6629户，项目完成后将转变为约4万7000户的“迷你新城”级别的居住区。 在目东新市镇的14个公寓项目中，已有8个项目通过信托方式完成了项目实施者的指定。在以合作社方式推进的项目中，4、8、12单元已获得合作社成立许可，而3、7单元则处于推进委员会的组建阶段。 推进速度最快的是目东6单元。目东6单元在上个月成为14个项目中第一个通过首尔市整合审议的项目，目前正准备召开施工单位选定大会。 市场普遍认为，大规模迁移需求将首先流入目东和新正洞地区的公寓租赁市场。然而，由于目东新建公寓的供应有限，而1980年代建成的老旧小区较为集中，因此吸纳所有租赁需求并不容易。 附近的新建小区包括目东希尔斯特和雷美安目东阿德利切等。相比之下，目东大林公寓和目东乐天凯旋等小区的建成时间已超过20年。业内人士认为，如果迁移需求集中，可能会导致这些地区的租赁价格上涨压力加大。 需求还可能扩展至江南区的花曲、登村、嘉阳洞，以及永登浦区和九老区等首尔西南部地区。 特别是如果附近公寓的租赁供应不足，现代哈伊佩里昂、特拉帕利斯、帕拉贡等综合住宅和办公公寓可能会成为替代居住地。希望保持学区和生活基础设施的实际需求者将涌入，导致租赁和销售价格的共同上涨。 目东帕拉贡是一个700套规模的大型办公公寓，结构类似于公寓的“公寓型酒店”。根据国土交通部的实际交易公开系统，95平方米的专用面积在3月以1亿8500万韩元成交，创下最高价。 目东现代哈伊佩里昂也是一个典型的住宅型综合住宅。该项目于2003年入驻，目前市场价格在1.7亿至1.8亿韩元之间。2009年入驻的目东特拉帕利斯同样是由三星物产施工的综合住宅，去年12月124.94平方米的专用面积以3.1亿韩元成交，超过了3亿韩元。 然而，综合住宅和办公公寓也有其局限性。一般公寓的专用率通常在80%左右，而综合住宅为70%至75%，办公公寓则仅为40%至50%。即使是相同的供应面积，实际可使用的空间相对较小。此外，由于通常位于中心地带，土地价格的负担使得分配价格和销售价格也较高。 城市与经济代表宋承贤表示：“目东重建迁移一旦正式启动，短期内可能会出现租赁紧张的情况，目东和新正洞以外的江南、永登浦、九老等周边地区的租赁价格上涨压力也可能扩散。”他还指出：“综合住宅和办公公寓也可能因替代居住需求的涌入而出现价格上涨，但市场影响将取决于迁移时间的分散情况和新住房供应的规模。” 此前，杨千区也采取了应对措施，以尽量减少大规模重建迁移带来的市场冲击。该区于16日召开了“目东公寓重建迁移计划稳定化方案研究报告会”，开始分析迁移需求和房地产市场的影响。 杨千区计划审查各小区的居住现状、年度预计迁移量以及迁移集中带来的市场影响，以制定稳定的居住迁移对策。杨千区相关人士表示：“目前处于启动阶段，正在综合分析迁移规模、时间和市场影响等，预计将在9月召开中期报告会，11月召开最终报告会，年底前将公布结果。”

首尔的公寓租赁危机正在蔓延至联排和多户等非公寓租赁市场。自租赁诈骗事件后，曾被冷落的别墅再次吸引了租赁需求，今年以来首尔联排·多户的租赁交易量较去年同期增长了7.4%。随着交易量的增加，租金也随之上涨。 截至3日，根据国土交通部实交易公开系统的数据显示，今年1至4月，首尔联排·多户的租赁交易量为49679件，较去年同期的46244件增加了3435件，增长了7.4%。与去年9至12月的43807件相比，增加了5872件，增幅达到13.4%。 由于4月的合同中仍有部分因尾款安排或确切日期报告延迟而未反映的交易，最终的交易量可能会进一步增加。 市场分析认为，首尔公寓租赁价格的上涨和房源短缺导致了联排·多户需求的增加。随着公寓租赁的门槛提高，中低价位的租赁需求转向了相对价格负担较轻的别墅·多户。尽管租赁诈骗后，市场对非公寓租赁仍持谨慎态度，但随着公寓租赁危机的长期化，选择减少的租户们又开始关注非公寓市场。尤其是能够加入保证保险的房源或靠近交通枢纽和工作地点的联排·多户，受到的询问相对较快。 非公寓需求的增加也在交易市场上有所体现。根据房地产Planet的数据，今年第一季度首尔联排·多户的交易量为12001件，比去年同期的6864件增长了48.6%，是自2022年第二季度以来的最高水平。今年第一季度联排·多户的租赁交易量也达到了37764件，比上一季度增长了14.2%。其中，月租交易占总交易的63.5%。 随着需求的增加，价格也在上涨。根据韩国房地产院的数据，去年4月首尔联排住宅的租金较上月上涨了0.44%，创下自2013年9月以来的最高涨幅。今年1至4月的累计涨幅也达到了1.34%，是自2011年以来同期的最高水平。 月租的上涨趋势也十分明显。今年1至4月，首尔联排住宅的月租累计涨幅为1.60%，超过了租金的涨幅。自2015年7月以来，这一时期的涨幅为最高水平。实际上，今年1至4月，首尔联排·多户的平均租金为2409.8万元，比去年同期的2332.3万元上涨了77.5万元。平均月租也从去年的54800元上涨至今年的56200元。 希望继续留在现有住房的租户也在增加。今年1至4月，首尔联排·多户的续租合同比例为27.25%，比去年同期的26.73%提高了0.52个百分点。尤其是在续租合同中，使用合同续租请求权的比例从去年的24.8%上升至今年的32.0%，增加了7.2个百分点。这表明，租户们更倾向于限制租金上涨幅度，继续留在现有住房中，而不是寻找新房。 业内人士认为，这一现象更多是由于公寓租赁危机导致的替代需求，而非非公寓市场的全面复苏。由于租赁诈骗后对保证金返还风险的担忧依然存在，房源的偏好差异也在于保证保险的可加入性、出租人的信用、建筑物的状态等因素。 首尔江南区华谷洞的一位房地产经纪人表示：“中低价公寓的租赁房源减少，导致寻找联排·多户的租户增多。虽然由于担心租赁诈骗，租户们不再像以前那样轻易签约，但符合价格条件且能够加入保证保险的房子，依然很快就会被租出。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。