2025年10月15日的房地产政策即将满一年。随着首尔公寓的买卖和租赁价格均上涨约10%，对江南地区的过热和投机需求的抑制也得到了积极评价。政府承诺的目标是保障国民的居住稳定。然而，若不考虑租户的不安，便无法对政策的成效做出全面评估。
当时，政府将首尔全境及京畿道12个地区划定为调控区域和土地交易许可区。通过实住义务限制了带租赁的购房投资，并将首都圈及调控区域的住房抵押贷款上限降低：若房价超过1.5亿韩元，则上限为4000万韩元；超过2.5亿韩元，则上限为2000万韩元。这一政策旨在抑制高价房的借贷购买，重塑以自住为中心的市场。
问题在于，仅仅关注抑制的需求，而忽视了转移的需求。分析指出，利用贷款的中低价房受到的实际需求集中。在同一时期，成北区的买卖价格上涨了16.52%。在对江南感到宽慰的同时，寻找相对便宜房屋的人们的选择变得更加昂贵。交易量的减少并不意味着投机需求被完全过滤掉。资金不足而放弃购买的实际需求者也不应被计算在内。
中低价区域的上涨并不意味着区域间的差距缩小。对于已经拥有房产的人来说，资产价值的上升，但对于年轻人和新婚夫妇来说，这却是进入市场的障碍。即使江南与其他地区的价格差距缩小，但如果自己的工资与房价的距离加大，居住条件并没有改善。两极分化并不仅存在于江南与江北之间，同一社区的房主与租户之间也存在。
租赁市场的情况更为直接。在同一时期，首尔公寓的租赁价格上涨了9.96%，成北区则上涨了15.64%。根据阿实的统计，首尔公寓的租赁房源比去年10月15日减少了16.6%。虽然这与整体租赁住房库存不同，但对于寻找新租赁房的人来说，选择的余地变小了。如果买卖的贷款门槛高，而租赁又难以获得，那么人们就不得不考虑更贵的月租或更远的房子。
例如，5亿韩元的租赁房若上涨10%，则额外的保证金为5000万韩元。这并不意味着所有的续约合同都会上涨。然而，耗尽续约请求权并寻找新合同的家庭将面临上涨的市场价格。若没有足够的资金混合租赁，储蓄能力将减少；若搬到外环，通勤和照顾的负担可能会加重。在政策争取时间的同时，租户却需要花费更多的金钱和时间。
当然，不能将租赁危机的根源完全归咎于10·15政策，尤其是在供应不足和月租化的情况下。如果租户购买住房，租赁需求也会减少。因此，必须同时验证实住规定对各地区租赁供应和需求的影响，并修正其副作用。仅凭数年后的开工目标，无法跨越此次合同的到期。必须在保护现有租户居住权的同时，扩大交易的余地，并根据各地区的过热和租赁情况调整监管。此外，必须加快可入住的公共租赁房和对弱势家庭的保证金及月租支持。
抑制购房投资是政策手段，而保障国民居住稳定是最终目标。仅凭手段的运作说明，无法宣称已达到目标。江南房价趋于平稳的消息令人欣慰，但这并不能使租户支付上涨的保证金。
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
